U pripremi su projekti gradnje socijalnih i javno-najamnih stanova u četiri hrvatska grada - za sada su izvjesni Zagreb, Velika Gorica i Karlovac, a pregovara se još s Bjelovarom, koji je također iskazao interes. Ti bi se stanovi trebali financirati zajmom Razvojne banke Vijeća Europe, a početak posla očekuje se u 2008. godine.

To ovisi najviše o poduzetnosti gradova i njihovoj spremnosti da pripreme kvalitetne projekte. Ovi bi projekti trebali odgovoriti na niz izazova. Prije svega to je hrvatski misterij cijene stanova. Uvažavajući kriterije koji vrijede za gradnju socijalnih stanova, treba postići razumnu građevinsku cijenu, koja je u nekim članicama EU na razini od petsto eura za kvadratni metar.

Razvojna banka Vijeća Europe, kao neprofitna banka, daje jeftine kredite u kojima je kamata samo na razini operativnog troška i financijskog rizika, a njima financira do 50 posto vrijednosti projekta. Drugi dio ulaže partner - grad, obično kroz vrijednost zemljišta i komunalija. Grad je kasnije vlasnik tih stanova koje uglavnom iznajmljuje, a dio može ići i u prodaju.

Interes vlasti u zainteresiranim gradovima za promociju socijalnog stanovanja je velik i može se očekivati da ćemo uskoro imati primjere dobre prakse u gradnji socijalnih stanova. Hoće li to biti dovoljni poticaji za razvojem nacionalne politike gradnje socijalnih stanova? Zašto je ta politika uopće važna?

500 € po kvadratu može biti cijena gradnje socijalnih stanova koji se grade na neatraktivnim lokacijama i slabije su opremljeni 

Modernu povijest Europe, osobito poslije Drugog svjetskog rata, pritisnutu oskudicom i neimaštinom spasila je gradnja socijalnih država s jasnom obvezom države da dijelom neutralizira zakone tržišta te da građanima pomogne u podmirivanju temeljnih potreba. Visoko na listama prioriteta bile su stambene potrebe i na njih se odgovorilo programima gradnje socijalnih stanova.

Ovisno o tradiciji i tipu socijalnih država, socijalne su stanove gradile neprofitne stambene organizacije, stambene zadruge te lokalne vlasti. Socijalni su stanovi bili namijenjeni kućanstvima s nižim prihodima i s većim brojem djece. Visine najamnina redovito su određivane temeljem načela pokrića troškova u koje se veoma često nisu uračunavali troškovi zemljišta. Mogli su koristiti subvencije najamnina i troškova stanovanja. Dakle, kućanstva se nisu trebala stiskati u malom prostoru, ako i nisu imala dovoljno prihoda mogli su unajmiti stan čije bi troškove država subvencionirala. Subvencije najamnina i troškova stanovanja jačale su potražnju za stanovima.

Programi gradnje socijalnih stanova bili su dijelom stambene politike gdje je neutraliziran zakon ponude i potražnje, a najveći broj kućanstva mogao je takvo stanovanje platiti od svojih zarada. Opsežni programi gradnje socijalnih stanova bili su važan doprinos gospodarskom razvoju.

Socijalni su stanovi bili jeftiniji od onih građenih za tržište. Niža se cijena postizala gradnjom na manje atraktivnim lokacijama, većom gustoćom naseljenosti, slabijom opremljenosti stana, korištenjem jeftinijih materijala u gradnji, racionalnijim projektiranjem, gradnjom većeg broja tipskih stanova te su budući najmoprimci, kako bi još snizili cijenu stana, sami izvodili neke završne radove uređenja.

Pravo na stan u starim europskim demokracijama redovito je ustavno pravo građana, a ne čin milosrđa. Ostvarivanje je ovog prava ponajviše pridonijelo djelomičnom oživotvorenju, utopističkog načela, jednakih životnih šansi građana. Socijalni su stanovi ključni čimbenici socijalne integracije i stabilnosti. To se držalo investicijom u ljudski kapital i kvalitetnu radnu snagu. Socijalni su stanovi činili 20 do 40 posto stambenog fonda ovih zemalja.

50 % vrijednosti projekta financira Razvojna banka Vijeća Europe uz nisku kamatu koja pokriva njene troškove i rizik ulaganja

Za kućanstva, redovito mlađa, koja nisu mogla ostvarivati pravo na najam socijalnih stanova, a nisu bili ni kreditno sposobna za kupnju stana, građani su javno najamni stanovi, u kojima su najamnine bile više nego u socijalnim, a znatno niše od slobodno ugovorenih najamnina.

Demontaža socijalnih država 1980-ih značila je smanjenje ulaganja u gradnju socijalnih stanova. Dijelom je ovoj stambeni fond privatiziran prodajom najmoprimcima. Činilo se da tržište može biti učinkovitije. Međutim, početkom 2000-ih europska se metropolitanska područja ponovo suočavaju sa stambenom krizom. Problemi su stanovanja važne predizborne teme, a vlade se čvrsto obvezuju za veća ulaganja stanovanje te daju nove povlastice graditeljima socijalnih stanova. Nije to rezultat samo političke volje vlade, nego je to više rezultat pritiska različitih dionika za novim ulaganjima u socijalno stanovanje.

Razvojna banka Vijeća Europe već duže vremena pod povoljnim uvjetima financira i programe gradnje socijalnih stanova. Stanovi trebaju biti namijenjeni ciljanim skupinama, a postoje i izvjesna ograničenja glede veličine stanova koji se mogu graditi iz ovih sredstava. U okviru ovog programa može se financirati i gradnja javno-najamnih stanova. Banka de facto funkcionira kao neprofitna organizacija, a primarni joj je cilj pomoći razvoju projekata u socijalnom području kako bi oni bili održivi.

Iz ovog su programa sagrađeni brojni projekti socijalnog stanovanja u starim demokracijama, a i u tranzicijskim zemljama. Pokazalo se da se socijalni stanovi mogu graditi jeftinije te da mogu biti poticaj razvoju širih nacionalnih programa gradnje socijalnih stanova.

Stranci su već nudili jeftinu gradnju, ali su odbijani Rasprodajom državnih stanova, koji velikim dijelom nisu igrali socijalnu ulogu, Hrvatska je s manje od 3% ostala s jednim od najnižih udjela socijalnih stanova (stanovi sa zaštićenom najamninom) u strukturi stambenog fonda u regiji. Socijalne stanove, tu i tamo, grade neki gradovi, a Hrvatska ide u krug zemlja koja nema politiku i zakonski okvir gradnje socijalnih stanova. Štoviše, hrvatski građani nemaju ustavna jamstva glede obvezivanja vlasti da ostvari povoljan okvir za stambeno zbrinjavanje građana. Ne stavlja se ozbiljno na dnevni red zakonska obveza ulaganja sredstava od prodaje društvenih stanova u gradnju novih stanova. Zbog nerazumno niskih najamnina, 2,36 kuna/m2, gradovi kao vlasnici stanova knjiže gubitke, a kućanstvima se ostavlja da više troše na mobitel nego za zaštićene najamnine. Teško je naći  u regiji tako niske najamnine. Inozemni programi financijske i tehničke pomoći koji su, između ostalog, htjeli pokazati da se u Hrvatskoj mogu napraviti jeftini i pristojni stanovi bili su sustavno odbijani. Mislio se da će stranci zavirivati u naše torbe te da će nekima pomrsiti velike poslove.

prof. dr. sc. Gojko Bežovan