Vedrana Likan, Colliers Advisory

Kome sada treba stan, nema što čekati. Bit će još skuplje

    AUTOR:
    • Boris Orešić

  • OBJAVLJENO:
  • 10.11.2017. u 13:01

Velika Gorica, 251017.
Zracna luka Franjo Tudjman.
Na fotografiji: Vedrana Likan.
Foto: Tomislav Kristo / CROPIX
Tomislav Krišto / HANZA MEDIA

Vedrana Likan

I zaliha slobodnih uredskih prostora u Zagrebu na najnižoj je razini ikada. Dostupnost prostora je 4,5 posto, što je donja granica na kojoj se počinju dizati cijene

U krizi sam govorila da je vrijeme za kupovanje nekretnina dok cijene ne počnu rasti. I krenule su rasti. Kome sada treba stan, nema što čekati. Bit će još skuplje - savjetuje Vedrana Likan, direktorica i suvlasnica tvrtke Colliers Advisory d.o.o., odnosno vlasnica licence Colliers Internationala za Hrvatsku, Sloveniju i Bosnu i Hercegovinu.

Mediji je često ističu kao stručnjakinju za nekretnine, što ona bez sumnje i jest iako joj je područje djelovanja daleko šire, a ona ga u jednoj rečenici opisuje kao savjetodavni posao kojem je cilj stvoriti dodanu vrijednost za klijenta. U businessu je, kaže, od 1996. godine, od svoje formativne dobi. Počela je raditi uz fakultet, a službeni joj se staž računa od 2000. godine.

“Kada se pogledam u ogledalo i vidim koliko sam poslova prošla i koliko ljudi upoznala, zahvalna sam što sam krenula dovoljno rano pa iza sebe imam desetogodišnju karijeru u komunikacijskom menadžmentu, a u Colliersu će mi 4. prosinca biti punih 11 godina. Colliers je globalna real estate konzultantska kompanija koja se i u Hrvatskoj isprofilirala kao vodeći stručnjak u segmentu procjene vrijednosti, savjetovanja i posredovanja komercijalnih nekretnina kao što su trgovački i logistički centri i poslovne zgrade, hotelski i industrijski kompleksi. Od 2004., otkako je prisutan u Hrvatskoj pa sve do danas, nema većeg projekta u Hrvatskoj u kojem nismo sudjelovali. Radimo po međunarodnim uzusima, koristimo međunarodnu ekspertizu, a imamo snažan lokalni tim koji poznaje tržište”, predstavlja Likan svoju tvrtku. Kriza ih je, dodaje, naučila da moraju biti fleksibilni kad je u pitanju model rada, usluge i broja zaposlenih. Na tri tržišta trenutačno imaju 30-ak ljudi u angažmanu, od toga 15 stalnih koji već godinama rade u zagrebačkom Colliersu.

“U trenucima najveće krize u Hrvatskoj 2012. globalna kompanija odlučila se povući s našeg tržišta. Tada sam bila u šestom mjesecu trudnoće i mogla sam prihvatiti sudbinu da se tvrtka koju sam stvarala i u kojoj predano radim zatvara ili pronaći poslovni model koji je odgovarao i meni i kompaniji. Predložila sam da preuzmem licencu za Colliers za tri zemlje. Osnovala sam tvrtku, preuzela brand i kao suvlasnica nastavila razvijati posao. Takav pristup pokazao se ispravnim za sve strane, a model su kasnije primijenili i u drugim zemljama jugoistočne Europe, gdje se pokazao veoma uspješnim”, ističe Likan koja je tvrtku preuzela kada je nekretninski business u Hrvatskoj bio na koljenima. Cilj je, kaže, bio održati glavu iznad vode jer su sve aktivnosti na tržištu bile svedene na najmanju moguću mjeru – nije bilo ulaganja ni novih projekata, trgovački centri su revidirali svoje strategije, uredski prostori su se smanjivali, biznisi zatvarali, neki maloprodajni lanci odlazili su s tržišta, no neke velike tvrtke poput Lidla ili HM-a prepoznale su priliku za ulazak na naše tržište.

RASTUĆI TREND

“Nakon sedam gladnih godina, kao što smo očekivali i prognozirali temeljem naših istraživanja i projekcija, od zadnjeg kvartala 2015. svi gospodarski pokazatelji u Hrvatskoj bilježe rastući trend koji nas stavljaju na investicijsku kartu. Nije hrvatsko tržište toliko dobro koliko su ostala u okruženju, uvjetno rečeno, loša, odnosno zasićena i velikog prostora za daljnji razvoj nema. Geopolitika nam ide na ruku posebno u pozicioniraju kao turističke zemlje i turizma kao vodeće gospodarske grane. Napokon tek sada osjećamo i neke benefite ulaska u EU kojim smo barem deklarativno dobili - da smo stabilno tržište na kojem funkcionira pravosuđe i da su nam porezne politike promišljene i zdrave. Mi smo mala, još neotkrivena i nerazvijena investicijska destinacija, neki sigurni raj za zdravo oplemenjivanje novca manje rizično nego ikada... Država smo željna zdravih i održivih proizvoda, a opet dovoljno mala da ni za koga ne predstavlja prijetnju. Samim time smo privukli neke investitore. U prvom redu u turizmu. Bogom nam je dana dugačka obala s otocima. No, da bismo imali dugoročan i održivi gospodarski rast i bolju poziciju na globalnom tržištu, Hrvatska je gladna diversifikacije rizika odnosno osnaživanja nekih gospodarskih grana koje su sada marginalizirane”, govori Likan i naglašava kako su još uvijek najznačajniji investitori u turizmu oni koji su u Hrvatskoj već dugo prisutni poput Maistre, Valamara, JLH... Novi igrači, dodaje, ambiciozno žele ući u Hrvatsku, ali ta ambicija i strpljenje imaju svoj rok trajanja.

“Naš sustav i investicijska klima odredit će hoćemo li tu priliku iskoristiti ili će investitori otići nekamo drugamo. Novac uvijek nalazi svoj put. U Hrvatskoj se dogodila decentralizacija. Većina se poslova i dalje događa u Zagrebu, ali sve više i u drugim gradovima, naročito na sjeveru Hrvatske i, naravno, na obali. Osjeti se porast potražnje za uredskim, logističkim i trgovačkim prostorima. Ima dovoljno velikih trgovačkih centara, a u prvi plan sada dolaze manji centri koji će zadovoljavati potrebe brze kupovine na jednom mjestu. Neke postojeće centre, poput Arena centra, uskoro očekuje daljnji razvoj i nadogradnja. To je posljedica i porasta kupovne moći, a ponovno su dostupne i kreditne linije”, govori Likan. Prema njezinim riječima, zaliha slobodnih uredskih prostora u Zagrebu na najnižoj je razini ikada. Dostupnost prostora je 4,5 posto, što je donja granica na kojoj se počinju dizati cijene.


POSLOVNI PROSTORI

“Klijentima koji traže kvalitetne uredske prostore veće od 500 kvadrata mi u Zagrebu nemamo što ponuditi. To se nije trebalo dogoditi, ali se dogodilo jer nakon sedam godina krize nije bilo lako predvidjeti da će doći do ovog kontinuiranog rasta. Tržište se stabiliziralo i sazrelo pa ipak nije došlo do naglog skoka cijena zakupa, a neki investitori i banke su ipak na vrijeme prepoznali što će se dogoditi i već se grade novi uredski kvadrati”, govori Likan te dodaje kako su neke poslovne zgrade u Zagrebu poput Hoto centra u Savskoj i dalje uglavnom prazne, no takvih će primjera po svemu sudeći biti sve manje, pogotovo ako se cijene zakupa u njima prilagode tržištu. Lakše se, pojašnjava, iznajmljuju novoizgrađeni poslovni prostori od onih koji godinama zjape prazni.

U Splitu također poslovnih prostora kronično nedostaje kao i svih ostalih nekretnina. Zašto se ne gradi više? Jedan od uzroka Likan vidi u bankama koje u Hrvatskoj dugo nisu mogle otpisivati svoja loša potraživanja za razliku od Slovenije i nekih drugih država koje su u trenucima kad je kriza bila na vrhuncu primijenile strategiju otpisivanja loših potraživanja, formiranja bad-bank koncepta, što je zdravi proces u kojem banke rasterećuju svoje bilance, priznaju gubitke i otvaraju prostor za novi plasman novca na tržište.

“Banke nisu socijalne ustanove. To samo valjda još mi mislimo da jesu. Banke prodaju novac. Rješavanje tih loših potraživanja kod nas se dugo odgađalo, pa je onda dugo trajalo i praktički su se banke od njih dovoljno očistile tek prošle godine kad je započelo značajnije financiranje novih projekata. A u međuvremenu se dogodio raskorak pa trenutno vlada velika potražnja, a nema ponude. Tako u Splitu jako nedostaje stanova, a u Zagrebu ureda”, govori Likan i predviđa veliki procvat gradnje, što se već pozitivno odražava u građevinskom sektoru kojem pak nedostaje radne snage, a to će, predviđa, uskoro biti veliki problem i neminovno utjecati na cijenu gradnje. U turizmu, dodaje, nedostaje smještajnih kapaciteta, ali će i u drugim segmentima trebati kvalitetnih nekretnina. I to je, smatra, velika prilika, ali i prijetnja.

“Velikim razmahivanjem mogla bi se stvoriti podloga za novu krizu dok pametnim planiranjem i odmjerenim osmišljavanjem projekata kao i zdravim ulaganjima Hrvatska može u kratkom vremenu postati ugodno mjesto za život i rad, i to ne samo za nas koji smo ovdje nego i ljude koji će se doseljavati”, objašnjava te dodaje da će cijene stanova u većim gradovima u nadolazećem vremenu uglavnom rasti. Banke nude stambene kredite, nezaposlenost pada, zaposlenja su sigurnija... To su sve preduvjeti za veću potražnju za stanovima, a Hrvati tradicionalno vole kupovati nekretnine.

U zadnje vrijeme sve više surađuje s investitorima iz zemalja Perzijskog zalijeva kao i Kine, Hong Konga i Singapura. Otkriva kako se ulagači iz tih zemalja sve više, uz Zagreb, interesiraju za ulaganja u Dalmaciji, naročito u Splitu. Pitaju što tamo treba graditi?


DALMACIJA

“Split nije samo grad u svojim geografskim granicama nego puno šira destinacija s obalom i otocima. Snažan je sveučilišni grad, ali i gospodarsko i turističko središte. Ljudi koji su prije odlazili iz Splita trbuhom za kruhom u Zagreb ili u inozemstvo sada se sve više vraćaju. Sličan se trend prelijeva i na Zadar i Šibenik pa predviđam da će se u narednim godinama u Dalmaciji dogoditi brži i zdraviji razvoj nego u Zagrebu, koji nema puno prostora za širenje. Dalmatinski gradovi će se širiti”, govori Likan koja smatra neodrživima trenutačno vrlo visoke cijene stanova u Splitu. Ako je u Zagrebu prosječna cijena kvadrata stana oko 2000 eura, nema logike, dodaje, da je u Splitu 3000.

“Odgojeni smo tako da želimo imati vlastite stanove. To nije moj sustav razmišljanja, ali je vrlo prisutan. Čak 87 posto stanova u kojima ljudi u Hrvatskoj žive su u njihovu vlasništvu. Kvadrat stana u Splitu može koštati 3000 eura, pa i više ako je veoma luksuzan ili je namijenjen za turističko iznajmljivanje, ali za nekakvu srednju klasu, kojoj većina ljudi pripada, to nije održivo. Ljudi koji kupuju stanove po toj cijeni pogotovo na kredit lako bi se mogli naći u problemu da ne mogu servisirati svoje kredite. Jedna od uloga nas koji se bavimo tim tržištem jest raditi na osvještavanju, a ne daljnjem produbljivanju te problematike, te stvaranju održive platforme za sve igrače na tržištu”, objašnjava Likan koja pripada manjini onih koji žive u stanu koji nije u njihovu vlasništvu. S obzirom na sektor u kojem se njezin glas daleko čuje, to se može učiniti neobičnim. No ona i ne planira kupovinu stana.

“Budući da imam dijete, puno mi je važnije akumulirati sredstva za osiguranje, njezin život i obrazovanje. Uvijek ću investirati u nešto što se može oplemenjivati i nadograđivati. Kupila bih stan ako bih ga stavila u službu biznisa, ako bih ga htjela iznajmljivati. Mislim da se nije zdravo monetarno obavezati na 20 ili 30 godina za nešto što ne stvara dodanu vrijednost. Moje stambene potrebe danas su različite u odnosu na prije četiri godine kad nisam imala dijete, a za četiri godine će opet biti drukčije. Ja u svom poslu gledam nekretnine iz više kutova. Imanje je velika odgovornost i obaveza koja uvelike ograničava i veliki dio slobode osobe da se dalje obrazuje, putuje i osobno razvija jer uvijek gledamo da na kraju mjeseca imamo dovoljno za tu uvijek preveliku ratu kredita. Meni je osobno važnija sloboda i nevezanost za imovinu i sam pojam imanja ili vlasništva. Naravno da stanarina i rata kredita mogu biti podjednake i da će netko konzervativniji pitati zašto plaćam nekom drugom kada bih mogla otplaćivati svoje. No stan na kredit dok nije otplaćen – ionako nije moj, tako da mi je sasvim svejedno. Moja je životna mantra – biti više, a imati manje”, zaključuje Vedrana Likan, koja je prije nekoliko godina osnovala Udrugu za promicanje pozitivnih promjena koju i danas vodi. Potaklo ju je priznanje časopisa Zaposlena, koji ju je u suradnji s Veleposlanstvom Republike Francuske i Vladinim uredom za ravnopravnost spolova 2012. proglasio ženom godine.

“Ta je titula veliko priznanje. Meni je puno okolnosti u životu – što sreće, što hrabrosti – omogućilo da ostvarujem rezultate i odlučila sam nešto vratiti društvu i založiti se da mlade žene dobiju neku razinu podrške i pomoći koja je i meni bila pružena na mojem putu. Stoga sam osnovala udrugu da bi kroz nju ostvarila projekt ‘21 put prema uspjehu’. Na sedam panela ugostila sam po tri žene iz hrvatskog javnog života, politike i businessa, akademske zajednice. Raspravljali smo o njihovim uspjesima i što on za njih znači. U to su vrijeme ljudi krenuli masovno napuštati Hrvatsku i osjetila sam se pozvanom iskoristiti snagu priznanja za ženu godine, svoju platformu, optimizam, energiju i ambiciju. Ako pomognemo i jednoj osobi da odluči ostati u Hrvatskoj i učini tu razliku za sebe i društvo, onda se ispunila misija”, tvrdi Likan koja je i na čelu Britanske poslovne komore u Hrvatskoj, koja je osnovana 2014. s ciljem promocije poslovnih odnosa između Velike Britanije i Hrvatske i pomoći hrvatskim tvrtkama koje vide Veliku Britaniju kao svoje izvozno tržište. Inicijativa je pod patronatom Britanskog veleposlanstva i stoga pruža i podršku britanskim investitorima u Hrvatskoj.


BRITANIJA

“Gotovo sav novac koji dolazi u Hrvatsku prolazi kroz London koji je neupitno europsko financijsko središte. Nitko ne može znati što će biti nakon Brexita. Britanske političke strukture koje ga zagovaraju ističu pozitivne posljedice, ali se i negativne već osjete. Ljudi odlaze iz Britanije jer se ne osjećaju dobrodošli. Struktura potrošnje već se promijenila. A u ugostiteljstvu već nedostaje radne snage. Pad vrijednosti funte već je sada veliki problem, a bit će još veći jer cijene rastu. Sva roba koju uvoze, a mahom uvoze hranu, bit će sve skuplja. Mogla bi pasti potrošnja, pa tako i na putovanja. Britanci su među najbrže rastućim gostima u Hrvatskoj, najbolji su potrošači i Brexit bi nam mogao poremetiti taj trend. Stoga se nadam da Brexit neće biti fatalan za Veliku Britaniju koja ima vrhunske stručnjake koji će iznaći modele koji će dugoročno donijeti benefite”, govori Vedrana Likan, s kojom smo se susreli upravo na zagrebačkom aerodromu odakle je putovala u London na UK-Montenegro Trade&Investment Forum jer radi i na nekim investicijama, posebno turističkima u Crnoj Gori. A ima i u Londonu dogovorene diplomatske i poslovne sastanke vezano za investicije u Hrvatsku.

Nezaobilazna tema - Agrokor. Kako će se odraziti na investicijsku klimu i tržište nekretnina?

“Agrokor je ‘slon u sobi’ i njegovi problemi će se u narednom vremenu odraziti na cijelu stabilnost hrvatskoga gospodarstva. Još se nije odrazio na rejting koji nam određuju međunarodne institucije, no pitanje je momenta da se negativne posljedice odraze, a njihov utjecaj ovisit će o snazi ostalih komponenti našega gospodarstva i okolnosti u ostatku Europe. Do sada u Colliersu u svojim statistikama nismo Agrokorove nekretnine uzimali u hrvatske prosjeke jer su komercijalni uvjeti nad njima tradicionalno bili devijacija u odnosu na standard tržišta. Revidiranjem tih komercijalnih uvjeta, što je zadaća izvanredne uprave, i njihovim stavljanjem u zdrave poslovne okvire doći će do stvaranja zdravijeg tržišnog odnosa komponenti Agrokora s tržišnim standardima. Konsolidacijom Agrokorova poslovanja sigurno će se na tržištu naći vrlo zanimljivi biznisi i nekretnine. Smatram da bi za hrvatsko gospodarstvo i sam Agrokor, ako će postojati u budućnosti, bilo dobro da prepusti non-core businesse pametnijim vlasnicima ili upraviteljima. Ima tu turizma, medicine, brodova i raznih čudesa. Zdrav i transparentan, tržišno uvjetovan proces prodaje kvalitetnim kompanijama i fondovima jest ono prema čemu Agrokor definitivno mora ići. To nije prodavanje djedovine, odnosno nečega što je naše, jer nije”, tvrdi Likan koja smatra da bi eventualnog partnera ili kupca za Konzum Agrokoru bilo mudrije tražiti među postojećim igračima na tržištu maloprodajnih lanaca hrane nego u inozemstvu ili među fondovima.

DOMOLJUBLJE

“Mi kao narod jako zaziremo od stranih investitora jer mislimo da će nam oni nešto uzeti. A istovremeno imamo gotovo nebrojeno puno domaćih poslovnih priča od kojih se samo neke navlače po sudovima, masovnih prevara i krađa. Međunarodnom investitoru takav pristup biznisu ne bi padao na pamet, ako ni zbog čega drugog, onda zato što bi mislio da nije moguće. A ono što je sigurno - naročito mu se ne bi pogodovalo i dopustilo sve što se dopustilo domaćim moćnicima.

Nadam se da postoji pozitivna posljedica ove situacije s Agrokorom, da je konačno došlo vrijeme da se podvuče crta i da se od ove točke dalje daje podrška i omogućuje razvoj samo zdrave tržišne ekonomije u Hrvatskoj. Iako su informacije vrlo dostupne, mi i dalje zaziremo od međunarodne ekspertize i dalje imamo javne natječaje na kojima pobjeđuje najjeftiniji, a ne najstručniji ponuđač. Stranim investitorima otežavamo poslovanje misleći da ćemo tako nešto zadržati u svojim rukama. A ništa nemamo u svojim rukama. Imamo Hrvatsku i snažno domoljublje. A to domoljublje uporno stoji na putu našeg razvoja. I ja sam veliki domoljub, i to dokazujem svakim danom svojim radom. Radim s međunarodnim investitorima i želim Hrvatsku zaštititi od betonizacije i stvarati kvalitetna prostorna rješenja i omogućiti održivi razvoj. Vrijeme je da se pogledamo u ogledalo i zapitamo za što se trebamo boriti? Prvo i osnovno da Hrvatska privuče nazad svu tu silu mozgova koji su otišli, da stvorimo okruženje u koje ljudi neće dolaziti samo na tjedan dana nego će u Hrvatskoj prepoznati zemlju prilika za kvalitetan život. Ljudi iz cijelog svijeta kada dođu u Hrvatsku zaljube se u ovu zemlju, u prirodu, ali i u našu kulturu, od trivijalnog cjelodnevnog ispijanja kave do kulture hrane i vina. Svi argumenti su na našoj strani, ali sami sebi kopamo rupu i prečesto pucamo u koljena. Imala sam i ja trenutke u kojima sam ozbiljno razmišljala od odlasku iz Hrvatske, ali znam da u tuđem dvorištu trava nije zelenija. Na drugim mjestima nose se neki drugi, ponekad i puno teži križevi. Vjerujem da će vrlo skoro doći vrijeme da će mnogi ljudi koji su trbuhom za kruhom otišli iz Hrvatske imati razloga da se vrate”, naglašava Vedrana Likan, koja smatra da se ni Slavonija ne može probuditi bez povratka mladih koji će imati posao, i to prvenstveno u poljoprivredi. Situacija s Agrokorom će, očekuje, pokrenuti i neka pitanja u vezi dodjele državnog poljoprivrednog zemljišta.

“Odgovornost ove Vlade je da pokrene bolje monetiziranje najvećeg blaga koje imamo, a to su šume, vode i plodno tlo. Poljoprivreda je najosjetljivija politička tema u koju ni jedna vlada ne zadire. Rješenje je da se zemlja popiše, dodjeljuje po zdravim poslovnim principima, da se ne subvencioniraju krive stvari i da se da primat domaćim investitorima ako znaju što rade. Poljoprivreda lako može postati naš najveći izvozni proizvod, veći i od turizma”, zaključuje žena koja tvrdi da nema problema s egom i da joj nije teško na sastanku donijeti kavu niti će se uvrijediti ako je arapski investitor u skladu sa svojom kulturom doživljava kao pomoćno osoblje dok u oči gleda njezina muškog kolegu. U Hrvatskoj, naprotiv, smatra ona, vlada snažan kult žene i tradicija poštovanja žena koje drže ne tri nego četiri kuta u kući koliko god neki muškarci to ne htjeli priznati.

“Meni je u interesu obaviti posao. Nije moje privlačiti pozornost i lupati šakom po stolu da se mene sluša ili gleda u oči. Jer mene se sluša ovako i onako”, zaključuje Vedrana Likan, koja se stoput uvjerila da su ljudi u svijetu koji imaju veliku moć i brutalno puno novca isto krvavi ispod kože.

Izdvajamo