Stambeno tržište u Zagrebu ove godine starta usporeno lanjskim padom prometa i s realnijim cijenama, a usporavaju ga i promjene u domaćem i globalnom financijskom sektoru.

Kako je razlika u kvaliteti među stanovima znatno veća nego među ostalim proizvodima na tržištu, očekuje se i veća diferencijacija cijena, na koju će najviše utjecati projekti poput onih u Središću, gradnja na Ravnicama, Dinamov stadion, novi sveučilišni kampus na Borongaju, gradska željeznica do prigradskih naselja...

Gorivo i nekretnine

Utjecaj na tržište imat će i rast životnog standarda i cijene naftnih derivata. Naime, rast nominalnih i realnih plaća djeluje na rast oportunitetnog troška putovanja na posao i s posla, indirektno dižući cijene stanova u blizini područja s visokom koncentracijom radnih mjesta (centar grada, suburbanizacijski centri). Istraživanja u SAD-u pokazuju da prosječan radnik vrednuje sat vremena putovanja na posao kao 50 posto neto satnice koju može zaraditi na radnom mjestu.

I stručnjaci i statistički podaci dokazuju da su rast cijena i pomama za nekretninama završena priča

Rast cijena naftnih derivata također podiže cijenu stanova u blizini poslovnih zona. Istraživanja pokazuju da je u Zagrebu, s obzirom na prometne gužve, u 2006. godini 45 minuta vožnje do posla donosio mjesečni trošak od 65 do 100 eura. Pretvoreno u stambeni kredit s rokom otplate od 30 godina i kamatu od šest posto, ekvivalent energetskom trošku goriva je iznosio između 10.000 i 16.000 eura, što znači da stan za toliko može biti skuplji ako je na lokaciji koja neće tražiti putovanje automobilom do posla. Kako nafta poskupljuje, ta će računica ove godine imati još više utjecaja na odluku da li platiti skuplje, a bliže gradu ili jeftinije, a dalje od grada.

Prema trendovima koji su se pokazali posljednjih mjeseci, kupcima stanova draža je prva opcija, pa se sve teže prodaju stanovi na nekad elitnim, ali prometno teže dostupnim zonama, dok se brže i skuplje prodaju oni unutar zone tramvaja. Takav će se trend, procjenjuju stručnjaci, nastaviti i ove godine.

S najavom gradnje tunela ispod Sljemena zagrebačka se željena zona za stanovanje proširila i na sjeverne obronke Medvednice. U Zagorju su cijene naglo rasle i dostigle 35 do 50 eura za kvadrat građevinskog zemljišta, no ne očekuje se daljnji rast. Štoviše, u mjestima oko budućeg izlaza iz tunela prije godinu dana dosegle su svoj maksimum. U Varaždinu su lani porasle cijene starih stanova jer su slijedile cijene novih, no rast se više ne očekuje. Kad je pak riječ o kućama, očekuje se čak pad njihovih cijena na sjeverozapadu Hrvatske

Atraktivna Lika

Na karlovačkom području potražnja za kućama prestigla je potražnju za stanovima, pa u agencijama za nekretnine očekuju daljnji pad cijena stanova i blagi rast cijena kuća. Prosječna cijena starijih stanova u Karlovcu je oko 900, a novih oko 1500 eura za kvadrat. Kuće su pak donedavno stajale oko 400 eura po kvadratu, no sada im je cijena porasla do prosječnih 700 eura. Očekuje se da će i dalje najveća potražnja za kućama i vikendicama biti u sjevernom dijelu Karlovačke županije, u gradovima Karlovcu, Dugoj Resi i Ozlju s okolnim općinama, a južni dijelovi Županije tržišno su zamrli. Agenti kažu da je na potezu prema Kordunu već godinama gotovo nemoguće prodati nekretninu.

Na istoku Hrvatske ove godine očekuju ozbiljan pad prometa na tržištu nekretnina, a u 2009. još veći. Kažu da se gradi zastrašujuće mnogo stanova, a prodaje ih se 20 posto manje nego ranije. Cijene u Osijeku u novogradnji su od 1100 do 1300 eura za kvadrat, što je za slavonska primanja previše, kažu agenti. Ove godine očekuju manji promet i zbog zaoštravanja kreditne politike banaka.

Ni riječke prognoze nisu optimistične. Branko Papeš, direktor agencije Dogma, podsjeća da od 2004. broj prodanih nekretnina pada deset do 20 posto godišnje. Očekuje da će loše nekretnine na lošim lokacijama, čija ponuda premašuje potražnju, naći kupce samo ako spuste cijenu, a dobre nekretnine na dobrim lokacijama, koje su i dalje jako tražene, bit će sve skuplje. Kao primjere navodi riječka naselja Turnić i Bulevard - u prvom se prodaje mnogo stanova, a manje je zainteresiranih, dok se za Bulevard lako pronalazi kupac.

Očekuje se daljni rast cijena nekretnina u Gorskom kotaru, a posebno u Lici.

Ružnoća ruši cijene

Ni Istra više nije pregrijano tržište kao prethodnih godina. Mojmir Jančić, vlasnik rovinjske agencije Portun, kaže da će cijene u unutrašnjosti početi padati jer je sadašnjih 50 do 60 eura za kvadrat zemljišta previše, a realno bi bilo 30 do 40 eura. Vjeruje da će visoke cijene zadržati stanovi na ekskluzivnim lokacijama, no takvih je malo.

U Zadru se četvorni metar stana u novogradnji u pojasu oko Poluotoka prodaje od 1800 do 2300 eura, a ni u manje atraktivnim dijelovima grada više nema kvadrata jeftinijeg od 1600 eura.

Nedostaje malih stanova čije cijene vrtoglavo rastu. Rabljeni stanovi pak stoje od tisuću eura u dotrajalim zgradama do 2500 eura na atraktivnim lokacijama. Najteže se prodaju kuće, a gradilišta su od 50 do 350 eura po kvadratu. Apartman, pak, s pogledom na more stoji u prosjeku 1400 eura po kvadratu.

Kao u Zagrebu, i u Splitu padaju cijene kvadrata na rubnim dijelovima grada te u Solinu i Kaštelima, a na hit lokacijama, poput Bačvica, Spinuta, Meja i centra, i dalje rastu zbog velikog interesa i malog broja ponuđenih stanova.

Interes za kupnju turističkih apartmana pada na presagrađenom Čiovu i na Šolti, posebice u uvali Nečujam u kojoj je nakon gradnje ružnog apartmanskog naselja u središtu uvale pala cijena i ostalim kućama. Prema interesu kupaca hit destinacija je i dalje Hvar.

ZAGREB Rast plaća i cijena goriva Sve su jeftiniji stanovi izvan zone tramvaja jer je skupo ići na posao	RIJEKA Ponuda veća od potražnje Na lošim lokacijama cijene padaju, rast će u Gorskom kotaru i Lici
SPLIT Traže se samo hit lokacije Ružni kompleksi apartmana ruše cijene i ostalim kućama u okolici	  DUBROVNIK Britanci prodaju i idu u Albaniju Nove atraktivne lokacije su Gruž i Nuncijata zbog dobrog pogleda

- Sve je veći interes i za kupnju napuštenih kamenih sela u Dalmatinskoj zagori, te u unutrašnjosti otoka Lastova i Visa zbog prekrasne prirode i niskih cijena.

No, apsolutni hit uvijek su vile uz more s bazenima kojih je, na žalost, na našem tržištu malo - kaže Smiljana Trgo iz agencije Trgostan. Kao kupci se u Dalmaciji sve više javljaju Rusi i Skandinavci, a standardno su tu Englezi i Francuzi koji, osim kuća za odmor, traže i stanove za stalno življenje.

Cijene u najskupljem gradu u Hrvatskoj, a možda i na Mediteranu, prešle su svoj plafon i počinju silazak: ove se godine očekuje pad cijena u Dubrovniku od 30 do 40 posto!

Rasprodaja u Dubrovniku

- Došlo je do zasićenja tržišta i nerealnog podizanja cijena koje se po kvadratu u novogradnjama kreću od 2700 do 4000 eura. Kupaca po takvim cijenama više nema, a neće ih ni biti jer smo izgubili nižu srednju klasu Engleza koji najviše trguju nekretninama i koji su počeli s njihovom preprodajom na našemu području. Za njih je Albanija sada hit jer se tamo, primjerice, uređeni stan od 70-ak kvadrata na pješčanoj plaži može kupiti već za 39 tisuća eura - kaže Amir Subašić, vlasnik tvrtke Informatik Dubrovnik. Smatra da bi realna cijena bilo 2500 do 3000 eura za stan u novogradnji te 60 posto te cijene za stari stan.

- Prodaja stanova unutar zidina završena je priča i ono što je trenutačno u ponudi može dosegnuti maksimalno 2500 eura po metru četvornom. Kuća na Stradunu, dobro sređena, može se uvijek prodati po minimalnoj cijeni od milijun i pol eura, i to nije upitno - kaže Subašić. Procjenjuje i da će najatraktivnijim područjem za trgovanje nekretninama u ovoj i sljedećoj godini zasigurno postati područje Gruža i Nuncijate zbog odlične lokacije s koje "puca" pogled na Elafite i gruški zaljev, a u blizini su grada. Veliku šansu imaju Konavle ako se sagrade golf-tereni.

(I. Balen, N. Bakotić, L. Crnčević, S. Fable, D. Mijatović, N. Patković, S. Susović, D. Tuškan,
S. Zegnal)

 	 
Centar Zagreba jedina je još ekskluzivna i stoga kupcima najprivlačnija zona	Malo je stanova u samom centru Splita pa tamo cijene još rastu

ƒBranka Stipić, ƒdoc. dr. Josip Tica