Stara kuća s velikom okućnicom u pitomom selu nadomak Zagreba prodaje se već dugo. Napokon su se pojavili zainteresirani kupci koji su za mir i zelenilo spremni putovati svaki dan na posao u Zagreb. Zaljubili su se u imanje i zaključili kako im je bolje platiti ga 50.000 eura i još toliko uložiti nego tražiti stan u Zagrebu. No vlasnik je odjednom promijenio ploču. Cijena više nije pedeset, nego sto tisuća eura.

“Buju došli stranci pa buju platili”, računa on i, kao i tisuće drugih u Hrvatskoj, čeka proljeće 2009. kad se hrvatsko tržište nekretninama otvara građanima Europske Unije. Nitko ga ne može uvjeriti da takvu, staru kuću u zgodnom seocu za manje novca svaki od tih stranaca može pronaći u nekoj od zemalja nove Europe, gdje cijene još nisu astronomske kao kod nas, a njegovu će kuću pogledati i eventualno kupiti samo ako joj je povoljna.

Ovo je ljeto dovelo do bankrota brojne agencije za nekretnine duž obale, a nisu bolje prošli ni investitori koji su prekasno shvatili da je vrijeme jeftinih i naguranih apartmana prošlo

Rečenicu da će cijene rasti zbog pristupa EU mnogi ponavljaju kao mantru. Na obali su prodavatelji već debelo ušli u Europsku Uniju, i to u njene najskuplje mediteranske države iako su podaci o ovoljetnoj prodaji katastrofalni.

Agenti za nekretnine kažu da se redovito susreću s potpuno nerealnim očekivanjima prodavatelja te da cijene neće rasti s otvaranjem hrvatskoga tržišta građanima Europe. - Točnije, rast će cijene ekskluzivnim nekretninama, a onima lošima će padati - procjenjuje Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretninama pri HGK.

Njegova zamjenica Jasminka Biliškov također je uvjerena da nema bojazni od rasprodaje Hrvatske. - Tržište nekretnina više nije živo kao prije nekoliko godina. Prodaje se sve manje, a val bogatih stranih klijenata tek je kap u moru. Skromna ponuda, otežana zakonskim zavrzlamama, ne može dovesti na Jadran svjetsku elitu, što je šteta jer bi oni podigli mjesto naše obale na top-ljestvici prestižnih svjetskih turističkih destinacija, kaže Biliškov.

Dvije su vrste kupaca iz Europe: bogata elita i prosječni građani. Elita traži cijele otoke, cijela brda, vile s bazenima usred očuvane šume, vile odmah uz more, velike parcele na kojima će si sami stvoriti svoj raj za odmor... Prosječni kupci traže prosječne kuće, manje parcele ili solidne apartmane za cijenu od 100 do 200 tisuća eura. No, za taj novac u Hrvatskoj im često nude gužvu, lošu gradnju i ružnu arhitekturu.

Agenti podsjećaju da je hrvatsko tržište već i sada liberalizirano jer s gotovo svim zemljama EU Hrvatska ima ugovor o reciprocitetu, pa njihovi građani već sada mogu kod nas kupovati nekretnine bez osobitih komplikacija. Nakon što su cijene proteklih godina poletjele u visine rasprodaje ni osobite navale više nema. Ovo je ljeto dovelo do bankrota brojne agencije za nekretnine duž obale, a nisu bolje prošli ni investitori koji su prekasno shvatili da je vrijeme jeftinih i naguranih apartmana prošlo. 

Nije bolje ni u Zagrebu, no pravo stanje na tom tržištu vidjet će se ujesen kad se potencijalni kupci vrate s odmora, a banke objave svoje nove uvjete kreditiranja.

ANALIAZ: OČEKIVANJA I ZABLUDE Pristup EU već je ugrađen u cijene Govorimo li direktno o efektu otvaranja tržišta strancima, ključna stvar koju moramo znati iz ekonomije je činjenica da događaj (šok) koji svi očekuju nema efekte na kretanje gospodarstva. Naime, ako svi znamo da će liberalizacija tržišta dovesti nove kupce na tržište i svi očekujemo da će to dovesti do rasta potražnje i cijena, tada ćemo unaprijed podignuti cijene za približno onoliko koliko očekujemo da će rasti u trenutku očekivanog događaja. U skladu s tim, ekonomski se može dokazati pomoću raznih izvedenica teorije očekivanja da je efekt pristupanja EU na tržište nekretnina već ugrađen u naše cijene u razdoblju od kada je pristupanje postalo izgledno, pa sve do danas. Pogrešna očekivanja Važno znati i da postoji nešto što se zove “ograničena racionalnost”, odnosno činjenica da očekivanja ponekad mogu biti pogrešna. Dakle, očekivani efekti pristupanja EU u kontekstu tržišta nekretnina mogu biti precijenjeni ili podcijenjeni. Povrh toga, očekivanja mogu biti točna na segmentima tržišta i potpuno netočna na ostatku tržišta. Možda najbolji primjer “ograničene racionalnosti” investitora na obali je efekt “apartmanizacije”. Koji će to bogati investitor iz Pariza, Londona ili Frankfurta poželjeti na Mediteranu kupiti apartman u četverokatnici boje breskve, sa po četiri volte na svakom katu, aluminijskim otvorima, satelitskim antenama i nebrojenim vanjskim jedinicama klime na pročelju. Ne treba biti genij kako bi se shvatilo da taj “proizvod” teško može pronaći kupca među višom dohodovnom skupinom izvan regije u koju nas guraju. Modernizacija ruši cijenu S druge strane, postoji segment tržišta koji je sve ovo vrijeme bio podcijenjen. Riječ je o obiteljskim kućama u vrijednosti od nekoliko stotina tisuća eura. Većina potražnje koju možemo priželjkivati nakon liberalizacije tržišta upravo će dolaziti u ovom segmentu izgradnje. Naravno,svaki vidljivi oblik modernizacije (alu-otvori, beton, satelitske antene, vanjske jedinice klime) ili nemediteranske arhitekture (fasade u bojama, volte) ovakvih objekata može samo negativno djelovati na cijenu. Bojim se da Europa visoke dohodovne skupine, koju smo čekali svih ovih godina, nakon globalne recesije i liberalizacije tržišta neće doći kupovati ono što smo devastirali zadnjih nekoliko desetljeća kako bismo sagradili apartmanske zgrade. Kao što kaže jedan slogan hrvatskog turizma, “Mediteran kakav je nekad bio” ideja je koja će samo dobivati na cijeni. Proces “apartmanizacije” i devastacije obale samo će pojačati pozitivne efekte za sve one koji su uspjeli sačuvati mediteranski ugođaj. Cijena raste onome što je rijetko, a pada onome čega ima u izobilju.  (Dr. Josip Tica)

Branka Stipić