Svi su uplašeni potresima na financijskim tržištima. No, bogatstvo svijeta neprestano se povećava. Stvar je, jasno, u njegovoj preraspodjeli, traženju nove ravnoteže, koja će se i ovaj put nekako naći. U međuvremenu, štednja Hrvata u bankama i dalje brzo raste. Krajem rujna debelo je premašila 160 milijardi kuna, usprkos i dalje relativno malim kamatama - svega oko 4% na dugoročne devizne depozite. Još malo pa će to biti četrdeset tisuća kuna po stanovniku, uključujući djecu i starce!
Ipak, ni novac više nije siguran! SAD može naštampati dolara koliko želi, a eurozona se može raspasti. A jedina alternativa štednji za koju tipičan Hrvat zna je - ulaganje u nekretnine. Dionice se uglavnom shvaćaju kao sofisticiranija i opasnija varijanta kladionice. Popularnost im je posebno pala nakon neurednog loma burze 2008. - 2009., i svih okolnosti koje su ga pratile: urušavanja investicijskih fondova, “pucanja” založnih kredita, raskrinkavanja loših poslovnih modela nekih burzovnih perjanica... U međuvremenu, navodni analitičari - bez stvarnog investicijskog znanja i iskustva - plaše narod senzacionalističkim prepričavanjem negativnih vijesti sa svjetskih burzi. Jer najlakše je privući pažnju dramatiziranjem negativnoga.
Bijedna kamata
Mnogi imućniji ljudi nisu zadovoljni čučanjem novca u depozitima. Osjećaju da je kamata u Hrvatskoj - za 2,5% veća nego u Njemačkoj - upravo valjana kompenzacija za ponešto veći hrvatski rizik, pa stvarnog prinosa, prilagođenog za rizik, zapravo i nema. A uz ovako problematičan euro, rješenje nije ni odnijeti ga u inozemstvo za bijednu kamatu.
Stoga se neki, prevrćući opcije, u dugoročnom segmentu štednje, tj. ulaganja, ipak odlučuju za nekretnine. Smatraju ih malo rizičnim ulaganjem “zagarantiranog” dugoročnog prinosa, “pogotovo ako se radi o prvoklasnim nekretninama”. Zbog te ideološki uvjetovane dogme pogrešno alociraju imovinu: previše u nekretnine, a premalo u dionice! Pokazat ću do kraja ovog teksta zašto je upravo povećanje ulaganja u naizgled nesigurne dionice zapravo racionalna investicijska odluka. No, zadržimo se na nekretninama.
Najprije ideološka uvjetovanost.
U socijalizmu su bile jedini način da dobrostojeći steknu nešto, bez suvišnih “zašto”. Zatim, socijalizam se zasniva na distribuciji drugdje stvorene vrijednosti. On je oblikovao svijest odraslih u njemu, a oni pak svijest svoje djece. Pa mnogi i danas ne razumiju da se vrijednost stvara djelovanjem kapitala u suradnji s radom - profitabilnim poslovanjem tvrtki. Ljudi ne razumiju da udjel u tvrtki može biti profitabilniji i sigurniji od nekretnine, a zbog socijalističke indoktrinacije i ne razumiju pojam alokacije u investicijske klase, ili smanjenje rizika disperzijom ulaganja. Spomenuo bih i rentni mentalitet mnogih imućnih ljudi, a koji slijedi iz načina na koji su imetak stekli u novoj Hrvatskoj. Oni stoga prvenstveno gledaju kako da zaštite svoj kapital, a nekretnina se čini idealnom za to. Ona je stvarna: možeš je dirnuti, pogledati i osloniti se na nju. Treba samo čekati da ona “radi sama za sebe”. Ipak, nekretnine su rizična investicijska klasa, kako vidimo sada i u Hrvatskoj. Mnogi se nadaju da je to samo kratkoročni poremećaj. Ali može biti i da nije. Pogledajmo sljedeće okolnosti.
Smanjenje populacije
Važno je napomenuti da je ova analiza načelna, postoje neka mjesta na Jadranu ili zaista posebne nekretnine koje se ne pokoravaju trendovima općeg tržišta.
Za početak - megatrend smanjenja populacije. On ima nekoliko aspekata. Prvi je smanjenje populacije samo po sebi. Sve je manje ljudi u Hrvatskoj i tako će biti i dalje. Zatim, stariji ljudi umiru ili se sele u domove i oslobađaju nekretnine u boljim zonama. Nasljednici ih često prodaju. Taj poremećaj u srednjoj ili višoj klasi nekretnina prenosi se i na najvišu klasu. Treće, s ulaskom u EU najperspektivnijim Hrvatima na tržištu rada bit će jednostavnije iseliti se, pa će i taj, najpotentniji sloj kupaca prve nekretnine slabjeti.
Najvažniji aspekt ipak je izrazito smanjenje broja brakova i rođene djece u posljednje dvije godine. Korelacija s brojem potrebnih novih stanova lako se uočava (slika 1).
Ovdje nije riječ o tome što je prvo, kokoš ili jaje. Te su varijable međuovisne, zajedno ovise o rastu BDP-a, a i on o njima, te oblikuju trend koji se teško preokreće.
A pad rađanja, glavnog poticaja “stvaranja obiteljskog gnijezda”, još je veći od pada broja brakova (slika 2).
Država to dobro zna. Službene projekcije Državnog zavoda za statistiku su na slici 3. I drugi razlozi ne pogoduju tržištu. Primjerice, velik dio potražnje zadovoljen je u doba lažnog prosperiteta i jeftinih kredita, a i mnogo je neprodanih stanova. Ipak, i dalje se gradi! U masovnom segmentu često zbog već nastalog troška, biranjem manjeg zla. Naime, za neke je projekte zemlja kupljena, dozvole plaćene, a slobodne je građevne operative u obilju. Stoga je bolje graditi nego čekati i ne raditi ništa. Gradi se i u segmentu vila, ali vjerojatno zato što neke bogatije građane “svrbi” novac koji sada u banci nudi manju kamatu nego prije, pa ga žele oploditi, a to je najbolje što znaju. Mnogi su pak prvi put u životu vidjeli da cijene mogu i padati, pa je srednja klasa postala opreznija u kupnji. S druge strane, najamnine luksuznih kuća sve su manje jer ih je sve više. To, jasno, snižava i cijenu samih kuća.
Nažalost, navodni stranci koji će “pokupovati” naše nekretnine kad “uđemo u EU” zapravo su fatamorgana. Sve teže se stječe “velika lova”, tj. ona potrebna za kupovanje druge, treće ili n-te “bolje” nekretnine. Domaća se potražnja i u tom segmentu smanjuje.
Prijetnja poreza
Legalizacija nekretnina znatno će povećati ponudu u mnogim segmentima tržišta, posebno na Jadranu. I na kraju, prijetnja poreza na imovinu visi nad glavom onima s više nekretnina pa oprezniji među njima vjerojatno već razmišljaju o prodaji. Kad se sve zbroji, nekretnine više ne izgledaju posebno atraktivno.
A što se tiče dionica, pa tko je uopće lud da razmišlja o njima u ovakva vremena, zar ne?
Ali pogledajmo što je nedavno napisao dr. Konrad Hummler, glavni direktor najstarije švicarske banke Wegelin & Co., partner koji osobnom imovinom garantira za tu banku, i ujedno predsjednik udruženja privatnih švicarskih bankara. Rekli bismo: zasigurno obaviješten i konzervativan tip! U srpnju ove godine Hummler kaže: “Dok god je moguć (najgori) scenarij ‘krvavo-crvenog ponora’, stojimo uz svoju preporuku da se 30% ukupne imovine, kao vid osiguranja, drži investirano u realnu imovinu”, te za one koji ne znaju objašnjava da se radi o tvrtkama (određenog tipa), odnosno udjelima u njima. Hej! Nije moguće da najkonzervatniji tip na svijetu preporuča da se kao vid osiguranja kupe dionice!?
Da su dionice odličan investicijski instrument, koji - u kontekstu disperziranog, a pogotovo dugoročnog portfelja - može značajno povećati prinos, ali i smanjiti rizik, znaju praktički svi profesionalci u razvijenom svijetu. Alokaciju imovine mirovinskih fondova u nekim zemljama Europe, prema zadnjem dostupnom istraživanju Mercera, možemo vidjeti na slici 4.
Osigurač od rizika
Za Njemačku su izuzeti fondovi garantiranih isplata, koji nisu relevantni jer zbog točno definiranih isplata moraju većinu imovine uložiti u obveznice. Kao što vidimo, iako ti fondovi smiju ulagati u nekretnine, dionice su im znatno važnija investicijska klasa. I da, imaju znatno više dionica u portfeljima od naših mirovinskih fondova.
Ali čak kad bi i bilo rezonski ulagati u dionice, zar nije Zagrebačka burza posebno nesigurno, špekulativno mjesto, male likvidnosti, podložno hirovima mirovinskih fondova i bezumnom lamatanju špekulativnih trgovaca koji se ponašaju kao leminzi, ali time određuju i cijene pojedinih dionica, bez obzira na njihovu stvarnu vrijednost? I ne tvrde li upravo to i redoviti kolumnisti, financijski stručnjaci? Sve je to istina. Ali, najvažnije je znati: niska cijena najbolji je osigurač od rizika, a ne navodna “prvoklasnost”.
Upravo zbog neurednog loma na Zagrebačkoj burzi, cijene mnogih dionica su nesuvisle. Neke su i dalje preskupe. Druge su vjerojatno prejeftine, a ujedno odličan osigurač i protiv najradikalnijih ishoda krize.
Neke među njima vrlo su profitabilne, s odličnim izgledima rasta i većinom prihoda od izvoza, te s imovinom ili prihodima koji ne ovise znatno o riziku Hrvatske, kao u slučaju smanjenja kreditnog rejtinga ili čak bankrota države. Pet najboljih dionica iz sastava indeksa Crobex poraslo je ove godine, do dana pisanja ovog članka, između 25% i 92%, ako se u obzir uzme i dividenda! A, vjerujte mi, bilo ih je uz malo logike, relativno lako unaprijed prepoznati jer je riječ o tvrtkama iz područja proizvodnje, turizma i poljoprivrede, u kojima dolazi do značajnih pozitivnih promjena, a po mnogim parametrima cijena im je znatno niža od usporedivih tvrtki iz EU.
Lider u porastu
Za ilustraciju, navodim samo apsolutnog lidera u porastu cijene, Valamar Adria Holding (VAH), bivši Dom holding, burzovne oznake KORF-R-A, koja je ove godine aprecirala cijelih 92% - ne treba ga brkati s njegovim većinskim vlasnikom Valamar holdingom. Radi objektivnosti, napominjem da sam značajan dioničar u toj tvrtki i ovo nije preporuka za kupnju ili prodaju te dionice. VAH ima više od 70% udjela u Riviera Adriji, najvećoj hrvatskoj turističkoj tvrtki sa 12% svih kategoriziranih kapaciteta u Hrvatskoj, a koja posluje u Istri, Dubrovniku i na Krku. Ima i nešto financijske imovine, te vrlo malo dugova. Ta financijska imovina, umanjena za dugove, vrijedi oko 200 milijuna kuna. A kako je na burzi vrijednost cijelog VAH-a ispod 500 milijuna kuna, slijedi da je više od 70% u Riviera Adriji vrednovano sa svega 300 milijuna kuna! Riviera Adria je, naravno, sa svim tim turističkim kapacitetima, možda i najvrednija nekretninska tvrtka u Hrvatskoj. Ali ona ima i veliku dobit. U prvih devet mjeseci njezina je stvarna dobit -formalna je manja zbog računovodstvenih pretumbacija pri spajanju tvrtki - bila gotovo 150 milijuna kuna, više od 60% iznad usporedive dobiti lani!
Vidite li sada apsurdnost situacije? Mnogi će reći da su čak i skupe nekretnine sigurno ulaganje, pa stoga neće ni promotriti dionice VAH-a, “jer su dionice nesigurne”, a radi se zapravo o vrlo jeftinoj, s obzirom na knjigovodstvenu vrijednost, i vrlo produktivnoj nekretnini, koja bi vjerojatno čak i u slučaju bankrota Hrvatske lako našla svog kupca. Nijemca, Rusa ili Kineza, svejedno. Za razliku od mnogih “prvoklasnih” nekretnina u hrvatskim gradovima. A takvih dionica, koje su znatno jeftinije od usporednih tvrtki u inozemstvu, u kojima se događaju značajne promjene i koje malo ovise o državnom riziku ima još. Smatram da je disperzirani portfelj uložen u takve dionice najbolja zaštita od rizika i ujedno daje izvanredan potencijal za prinos.