•
Našom zgradom, relativno urednom i ne jako starom, upravlja privatna tvrtka kojom od početka nismo zadovoljni. Oni su to primijetili i stalno nas drže u nekom dugu jer se izmišljaju veliki radovi koji po mojem mišljenju nisu bili uvijek potrebni, pa su nam za vratom stalno bili neki krediti. Trenutačno nemamo nikakve pričuve, čak smo u dugu iako plaćamo jednu od viših pričuva u gradu (3 kn/m2). Sada se pokušava donijeti odluka o generalnom remontu liftova koji traži velika sredstva i kreditno zaduženje, a time i značajno povećanje pričuve (5,5 kn/m2).
Kojom većinom suvlasničkih dijelova se donosi odluka za tako velike radove kao sto je remont lifta?
Je li ispravno da se za navedeni trošak remonta-popravka lifta pričuva povećava po četvornom metru ili je pravičnije da se to čini prema broju osoba i vremenskom korištenju lifta, tim više što mi zajedničku struju za lift plaćamo po broju osoba? Na primjer, jedna osoba koja živi u stanu od 80 m2 na prvom katu plaća dvostruko veću pričuvu od četiri osobe koje žive u stanu od 40 m2 na osmom katu.
Koje su moje pravne mogućnosti ako se za navedene odluke nađem u manjini? Ako podnosim tužbu sudu, moram li izvršavati donesene odluke do sudske odluke?
Za poslove izvanredne uprave, a to su poslovi koji premašuju okvir redovitoga upravljanja, potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Zakon ilustrativno nabraja koji to poslovi premašuju okvir redovitog upravljanja, pri čemu kao primjer navodi i veće popravke. Je li riječ o većem popravku, u slučaju spora sud procjenjuje svaki pojedini slučaj.
Suglasnost za veće radove
Izvjesno je da je generalni remont liftova veći popravak, dakle posao izvanredne uprave za koji je nužna suglasnost svih suvlasnika. Skrenite na to pozornost vašem upravitelju te ga upozorite da će odgovarati za štetu, a možda i kazneno, ako će radove naručiti i namirivati na teret pričuve bez potrebne suglasnosti.
Za odluku o visini pričuve dovoljna suglasnost suvlasnika nekretnine koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Ako je kod vas pričuva povećana voljom takve većine, onda je odluka zakonita i upravitelj je dužan provesti radnje radi njezine naplate, a suvlasnici su dužni plaćati. Visinu pričuve može izmijeniti sudska odluka donesena na zahtjev bilo kojeg suvlasnika, s time da se pri donošenju odluke sud treba držati pravila da pri određivanju pričuve i doprinosa u nju treba, osim o predvidivim troškovima, voditi računa i o imovinskom stanju svih suvlasnika.
Opće je pravilo da doprinose za pričuvu vlasnici stanova plaćaju razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima u cijeloj nekretnini. Zakon omogućuje da suvlasnici nekretnine koji imaju većinu suvlasničkih dijelova donesu odluku o drukčijem ključu raspodjele kada je riječ o troškovima za održavanje uređaja koji nisu podjednako korisni svim suvlasnicima (npr. dizalo). Takva odluka se može ishoditi i od suda na zahtjev bilo kojeg suvlasnika, pri čemu sud treba primijeniti ključ pravičnosti.
Promjena upravitelja
Slijedom navedenog, možete od suvlasnika tražiti da donesu odluku o drukčijim doprinosima u pričuvu za vlasnike stanova koji se ne koriste dizalom ili možete uz stručnu pomoć pokušati takvu ili sličnu odluku ishoditi od suda.
Ako suvlasnici nisu zadovoljni s upraviteljem, proučite ugovor zaključen s upraviteljem i otkazne odredbe u njemu te kod suvlasnika pokrenite inicijativu za promjenu upravitelja. Odluka o tome donosi se običnom većinom. No bez obzira na upravitelja, treba biti svjestan da nekretninu treba održavati, da održavanje košta i da taj trošak snose suvlasnici nekretnine.
Boris Makarović
Kojom većinom suvlasničkih dijelova se donosi odluka za tako velike radove kao sto je remont lifta?
Je li ispravno da se za navedeni trošak remonta-popravka lifta pričuva povećava po četvornom metru ili je pravičnije da se to čini prema broju osoba i vremenskom korištenju lifta, tim više što mi zajedničku struju za lift plaćamo po broju osoba? Na primjer, jedna osoba koja živi u stanu od 80 m2 na prvom katu plaća dvostruko veću pričuvu od četiri osobe koje žive u stanu od 40 m2 na osmom katu.
Koje su moje pravne mogućnosti ako se za navedene odluke nađem u manjini? Ako podnosim tužbu sudu, moram li izvršavati donesene odluke do sudske odluke?
Za poslove izvanredne uprave, a to su poslovi koji premašuju okvir redovitoga upravljanja, potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Zakon ilustrativno nabraja koji to poslovi premašuju okvir redovitog upravljanja, pri čemu kao primjer navodi i veće popravke. Je li riječ o većem popravku, u slučaju spora sud procjenjuje svaki pojedini slučaj.
Suglasnost za veće radove
Izvjesno je da je generalni remont liftova veći popravak, dakle posao izvanredne uprave za koji je nužna suglasnost svih suvlasnika. Skrenite na to pozornost vašem upravitelju te ga upozorite da će odgovarati za štetu, a možda i kazneno, ako će radove naručiti i namirivati na teret pričuve bez potrebne suglasnosti.
Za odluku o visini pričuve dovoljna suglasnost suvlasnika nekretnine koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Ako je kod vas pričuva povećana voljom takve većine, onda je odluka zakonita i upravitelj je dužan provesti radnje radi njezine naplate, a suvlasnici su dužni plaćati. Visinu pričuve može izmijeniti sudska odluka donesena na zahtjev bilo kojeg suvlasnika, s time da se pri donošenju odluke sud treba držati pravila da pri određivanju pričuve i doprinosa u nju treba, osim o predvidivim troškovima, voditi računa i o imovinskom stanju svih suvlasnika.
Opće je pravilo da doprinose za pričuvu vlasnici stanova plaćaju razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima u cijeloj nekretnini. Zakon omogućuje da suvlasnici nekretnine koji imaju većinu suvlasničkih dijelova donesu odluku o drukčijem ključu raspodjele kada je riječ o troškovima za održavanje uređaja koji nisu podjednako korisni svim suvlasnicima (npr. dizalo). Takva odluka se može ishoditi i od suda na zahtjev bilo kojeg suvlasnika, pri čemu sud treba primijeniti ključ pravičnosti.
Promjena upravitelja
Slijedom navedenog, možete od suvlasnika tražiti da donesu odluku o drukčijim doprinosima u pričuvu za vlasnike stanova koji se ne koriste dizalom ili možete uz stručnu pomoć pokušati takvu ili sličnu odluku ishoditi od suda.
Ako suvlasnici nisu zadovoljni s upraviteljem, proučite ugovor zaključen s upraviteljem i otkazne odredbe u njemu te kod suvlasnika pokrenite inicijativu za promjenu upravitelja. Odluka o tome donosi se običnom većinom. No bez obzira na upravitelja, treba biti svjestan da nekretninu treba održavati, da održavanje košta i da taj trošak snose suvlasnici nekretnine.
Boris Makarović