HTJELI BI IZNAJMITI STAN, DA KAPNE NEKA LOVA...? 'Zaboravite na podstanare! Pravi biznis je u ovome, to je ključ uspjeha'

Američki san je krenuti od nule i stvoriti milijune. Hrvatski bi mogao biti rentati jedan stan, lagodno od njega živjeti i ne raditi previše. Možda zvuči nevjerojatno, ali čak nije ni nerealno. Hrvati ionako oduvijek vole nekretnine, a vole i iznajm­ljivati. I to sve i svašta. No, ima i onih koji su u tome spretniji i pametniji. Gledajući površno, izdaleka i uglavnom iz perspektive podstanarstva i vječitog sanjarstva, najam stanova i apartmana uvijek se doimao kao dobar posao. Ili barem lijep dodatni dohodak. Za pokrivanje minusa, školarinu djeteta i njegove dodatne aktivnosti, neko putovanje... Mnogi (sretnici) uštede pa kupe stan, mnogi ga naslijede. Spretniji to dobro iskoriste. Urede ih, pretvore u moderna obitavališta sa svim dodatnim gadgetima i iznajme za “masne novce”. Po danu!

Dobar biznis sada su već mnogi prepoznali upravo u tom “po danu” - kratkoročnom naj­mu stanova. Jer, prosječno gledajući, moderno uređen stan od 30 kvadrata u širem centru Zagreba može se iznajmiti za 300-tinjak eura mjesečno. Taj isti stan u ljetnim se mjesecima može iznajmiti za 80 eura po danu. Onaj od 80 do 100 kvadrata može se iznajmiti u centru grada za 800 eura mjesečno. Dnevno, pak, ljeti za 120 eura, ako ne i više. Računica je, dakle, jasna. Prilike u kratkoročnom najmu su odlične. No, od koliko stanova bismo realno mogli živjeti, kakvih i na kojim lokacijama? Dva, tri? Gdje? Bismo li mogli živjeti ugodno i financijski mirno samo od kratkoročnog najma, primjerice, moderno uređenog stana od 30-ak kvadrata i jednog od 100-tinjak koji smo naslijedili? Mogli bismo, otkrivamo u razgovoru s Anitom Pevek Skorić koja se sa suprugom Franom bavi iznajmljivanjem apartmana turistima i vlasnici su turističke agencije In Travel International. Štoviše, jedna osoba mogla bi već s jednim stanom živjeti dobro. Ali ne s bilo kakvim, na bilo kojoj lokaciji i bez ikakvog angažmana. Svejedno, hrvatski je san uistinu moguć.

Novi početak

Za početak, svakako je bitna “location, location, location”, a tu su i neke druge cake. Zagreb u kratkoročnom naj­mu ima jednu prednost - špica nije samo u ljetnim mjesecima. Stanovi se najčešće uzimaju na jedan dan, što je zagrebački prosjek, gosti dolaze od siječnja (sve poz­natiji Advent u Zagrebu privlači turiste iz cijelog svijeta) do prosinca. U Dalmaciji kratkoročni najam ide kao lud, ali samo ljeti. Anita i njen suprug Frane u biznis s kratkoročnim najmom stanova krenuli su 2013. u Zagrebu. I to s jednim jedinim stanom od 80 kvadrata u zagrebačkom kvartu Šalata. Krenuli su u to jer su ostali bez posla, ali svojom voljom. Ponekad nam se odluke koje donesemo čine i lude i hrabre istodobno, a takva je bila ona Skorićevih jer dati otkaz u tvrtki u kojoj su godinama radili i početi svoj biznis bez ikakve ušteđevine bilo je prilično hrabro. No, kaže se da sreća prati hrabre.

- Suprug Frane i ja radili smo u istoj turističkoj agenciji, u istom odjelu, i imali smo dijete od godinu i pol dana. Najavljeno je bilo smanjenje plaća i opcije su bile ili potpisati novi ugovor ili otići iz tvrtke. Moj suprug nije htio ostati pod novim uvjetima i rekao je da odlazi, a onda sam za njim krenula i ja jer sam shvatila da više ne mogu napredovati. Možda se ta odluka čini malo ludom, ali i hrabrom. Krenuli smo od nule i jednog stana u zagrebačkom kvartu Šalata u kojem smo živjeli - priča nam Anita.

Ipak, imali su jednu prednost. Imali su kamo otići pa su svoj novouređeni stan na Šalati prepustili turistima i preselili se u staru kuću Anitina oca. Bile su to dobre godine kada u Zagrebu nije bilo puno stanova za kratkoročni najam. Nije se još dogodio bum, bilo je oko 200 registriranih iznajmljivača, a i zarada je bila veća nego danas. U sezoni se tada, prema nekim procjenama, od kratkoročnog najma stana od 80 kvadrata u širem centru Zagreba moglo mjesečno zaraditi i 3000 eura. Od toga se čovjek ne može obogatiti, ali može pristojno živjeti, pogotovo kad dodamo nešto manju zaradu iz ostalih mjeseci. Danas se s takvim apart­manom, zbog veće i jače konkurencije (samo u Zagrebu registrirano je oko 2500 apartmana, a tu je i siva zona nelegalnih iznajmljivanja), može zaraditi okvirno 2000 eura. Opet je to lijepa brojka.

Stanovi u podnajmu

Supružnici Skorić počeli su kao privatni iznajmljivači, a onda su osnovali turističku agenciju. Grad je davao poticaje za poduzetnike za samozapošljavanje, što je bilo 25 tisuća kuna po osobi, pa su odlučili aplicirati. Dobili su poticaje, otvorili vlastitu turističku agenciju In Travel International u kojoj ionako već imaju iskustvo rada pa su imali sve u malom prstu. U međuvremenu su uzeli u podnajam devastiran stan u Vlaškoj ulici te ga obnovili i pregradili. Danas imaju pet stanova, kategoriziranih, s četiri zvjezdice. Dva su u Vlaškoj, samo 50 metara od Trga bana Josipa Jelačića, u podnajmu (cijene podnajma se, inače, na takvim lokacijama kreću od 300 do 1000 eura) i vode se preko agencije. Tri su u njihovu vlasništvu na Šalati, pri čemu je jedan iz kojeg su se iselili plus dvije dodatne prostorije uz stan koje su prenamijenjene u studio apartmane. Stanovi koje iznajmljuju su veličine od 30-ak do 100-tinjak kvadrata, primaju od jedne do osam osoba, a cijene dnevnog najam kreću se od 40 do 150 eura. Može se to popeti i na 200 eura. Zimi se, pak, cijena spušta za 30-ak eura. Govorimo o prosjecima jer se cijene dižu ili spuštaju, ovisno o first ili last minute i sličnim akcijama, kao i o razdoblju. Popunjenost je od 80 do 100 posto (visoka sezona je svibanj, lipanj, srpanj, kolovoz, rujan, prosinac), a u niskoj sezoni (veljača, ožujak, studeni) 50 posto. Između - ovisi.

Što se, pak, tiče troškova, za manje su stanove oko tisuću kuna, a za veće, bez cijene podnaj­ma, oko 5000 kuna. Oni uključuju čišćenje, pranje, garažu, proviziju Bookingu... Naravno, varijabilni su jer netko, primjerice, ne nudi i garažu i sl. I nisu jedina davanja o kojima ovisi zarada. Privatni iznajmljivač plaća i porez na proviziju stranih portala, boravišnu godišnju pristojbu po osnovnom krevetu i porez državi do 230 tisuća kuna paušalno, a iznad 230 tisuća kuna ulazi u sustav PDV-a.

- Posao iznajmljivanja svakako iziskuje vrijeme, trud i znanje. Treba znati postaviti ponudu na portalima, korigirati cijene, stavljati akcije, specijalne ponude. Druga je stvar što trebaš biti angažiran doslovno od 0 do 24 jer gosti dolaze i odlaze u različito vrijeme, a ti nemaš fiksnu recepciju. Treba dočekati goste, žuriti i juriti s jedne lokacije na drugu i dočekati druge goste. Brinuti da je posteljina oprana i čista, kao i cijeli apartman - obrazlaže Anita te dodaje da će za tri mjeseca imati osam stanova koje će davati u kratkoročni najam jer su kupili još jedan u četvrti Medveščak koji preuređuju u tri stana.

Recimo da smo baš mi jedan od sretnika i naslijedimo u centru Zagreba stan od 100-tinjak kvadrata, malo ga uredimo i krenemo u kratkoročni najam. Ulaganja ovise o stanju stana, ali sam namještaj danas se može pronaći po prilično povoljnim cijenama. Pritom, Anita primjećuje da većina ljudi ima svoja radna mjesta pa im je onda najam usputna stvar. - Ako to radite samo usput, onda ne možete dobro raditi. Pravi je posao kad se ti brineš o svemu - savjetuje Anita te nastavlja: - Mi smo sve radili sami. Čistila sam svaki dan, prala posteljinu, ručnike, peglala, dočekivala goste. I sada ih dočekujem, ali ne čistim svaki dan. Sada imamo i čistačicu.

Tako je krenuo njihov posao, a tako bi mogao i naš. Privatni smo iznajmljivač i angažirani smo 100 posto. Ne radimo preko agencija jer one uzimaju 30-ak posto. Ako želimo biti privatni iznajmljivač, možemo imati samo svoj stan i to je sve. Treba se registrirati, dobiti kategorizaciju, napraviti razne ateste plinskog trošila, vode.

Širenje ponude

- Morate ispuniti određene uvjete. To traje do mjesec dana, a cijena kategorizacije za svaki je stan različita. Prosječno, od 3500 do 4500 kuna - govori Anita te dodaje da je njima, s obzirom na to da imaju turističku agenciju, u interesu širenje pa su u portfelj ponude uključili izlete i transfere, što počinje biti jako traženo. Buknuo im je, kaže, posao transfera pa su u manje od godinu dana na lizing uzeli dva kombija. Razmišljaju i o biciklima jer ih turisti sve više traže.

- Ne mogu reći da smo se obogatili jer konstantno ulažemo u nešto novo. Dakle, stalno reinvestiramo i širimo se. Plan nam je doći do više stanova - otkriva nam Anita.

Skorići imaju stanove i u podnajmu, no u našoj računici kao privatnog iznajmljivača malo je kompliciranije uzeti u podnajam druge stanove. Iako su vjerojatno mnogi stanodavci nezadovoljni svojim podstanarima i samo žele predati stan da se netko drugi njime bavi, a i isplativije je imati tuđi stan na Trgu bana Josipa Jelačića nego svoj stan u nekom dijelu Zagreba koji nije strogi centar, ipak ima jedna caka. Osim što su troškovi podnajma veći jer se uz režije i čišćenja plaća i podnajam, ne može svatko uzeti stan u podnajam i iznajmljivati ga po danu. To može raditi turistička agencija. Kao fizička osoba jedino možemo uzeti u podnajam stan koji je već kategoriziran (apartman), pa ga iznajmljivati u ime vlasnika. Jer, kategorizaciju ne može dobiti fizička osoba ako nije vlasnik stana. Može dobiti pravna osoba ako pruža turističko-ugostiteljske usluge, primjerice turistička agencija.

Dakle, u podnajam bismo mogli krenuti ako želimo u ozbiljne turističke vode. U suprotnom, mogli bismo nakon godinu-dvije od ušteđevine, plus kredit ili neka druga financijska opcija (možda još jedno nasljedstvo) kupiti još jedan od 30-ak kvadrata. I mogli bismo mirne duše živjeti - jedna osoba od moderno uređenog stana od 80-ak kvadrata i dvije od dva stana, 30-ak i 80-ak kvadrata, u centru Zagreba. Zaboravimo, dakle, dugoročni najam. Zaboravimo najam na dvije, tri, pet godina nekom podstanaru studentu ili tročlanoj obitelji sa psom.

Najam na jednu noć

Isplativiji je najam na jednu noć nekom poslovnjaku, turistu, svjetskom putniku kojemu je Hrvatska kratka usputna stanica. On zbog komfora, privatnosti i isplativosti češće bira stan ili apartman nego hotelsku sobu. To je trend. Kratkoročni najam vrlo je popularan i unosan biznis. No, prije nego što se pomamimo, valja napomenuti da računica podosta ovisi o trudu, angažmanu, znanju, iskustvu, preporukama koje ostavljaju turisti. Ovisi o nama. Jer, ne uspijeva baš svatko imati u najmu stan gotovo 90 posto godine. Čak ni u samom centru Zagreba. Nečeg sigurno ima i u vještini ljudi.