Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West priča o tome kakva adaptacija nekim stanovima može pomoći da postignu veću vrijednost
Jeste li se našli u situaciji da prodajete ili iznajmljujete nekretninu i nikako za nju ne možete dobiti cijenu koju smatrate da bi trebala imati? Sigurno ste se tada upitali - zašto je tako? Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West tvrdi da je to najčešće zato što nekretnine nisu u dobrom stanju za prodaju, odnosno najam. Drugim riječima, potrebna im je renovacija kako bi se bolje prodale ili iznajmile. U slučaju prodaje potrebni zahvati mogu biti manji, ali u slučaju najma potreban je kompletna renovacija.
NEKRETNINA ZA PRODAJU
Stan u novom stanju košta 575.000 €, tj. 2500 €/m2
Vrhunski renoviran, peterosobni (230 m2) građanski stan u centru Zagreba za prodaju koji se nalazi na drugom katu uredne zgrade s liftom. U renovaciji su ugrađeni vrhunski materijali i oprema neutralnog izgleda, a interveniralo se i u raspored, čime su se dobile dvije spavaće sobe orijentirane na mirnu stranu i tri kupaonice. Ugrađeni su betonska deka, troslojna drvena stolarija koja u sobama na uličnu stranu ima i dodatnu izolaciju protiv buke, dvoslojni hrastov parket, Armstrong rasvjeta u strop spušten na 2,9 m visine, električne rolete na sve prozore, podno grijanje u sve prostorije, Vaillant fasadni bojler sa spremnikom, kvalitetni ormari u hodniku, prekrasna kuhinja s Bosch aparatima, klima-uređaji u svim prostorijama, alarm, protuprovalna vrata i videoportafon. Stan se sastoji od ulaznog hodnika, blagovaonice, dnevnog boravka ispred kojega se proteže terasa, radne-gostinjske-spavaće sobe odvojene od dnevne kliznim vratima, kuhinje i tri spavaće sobe.
- Kupci često traže nerenovirane stanove koje će sami urediti, ali tu ima više problema. Oni koji nemaju iskustva s renovacijama, nisu iz neke vezane struke, primjerice arhitekti, dizajneri, developeri i agenti za nekretnine, često ne mogu vizualizirati kako će renovirana nekretnina izgledati. Zato stanove za prodaju treba barem održavati, pa čak i malo urediti prije prodaje, jer iako kupci misle da žele kupiti derutni stan i sami ga uređivati, mnogi od takvih na kraju odustanu kad ih vide uživo i stave troškove na papir.
KVALITETA
Nadalje, sve više kupaca ne želi renovirati nekretninu jer razumiju da renovacija može biti vrlo problematična, skupa i dugotrajna. Ako kupac nema dobre kontakte s izvođačima radova i dobavljačima materijala, cijene renovacije, radova i materijala mogu postati astronomske, a planirani budžet probijen. Isto vrijedi i za rokove završetka. Zato je puno 'elegantnije' kupiti stan u kojemu nema previše posla. Ne preporučujemo kupcima koji nemaju iskustva i dobre kontakte sa stručnjacima, izvođačima i dobavljačima upuštanje u renovaciju, osim ako ne nađu stan po vrlo povoljnoj cijeni.
Kada govorimo o starogradnji, temeljiti makeover prvenstveno obuhvaća promjenu svih instalacija struje, vode, plina i kanalizacije. Ako je moguće, treba promijeniti i stolariju i posebice zamijeniti parket ako je u jako lošem stanju
Ovo moraju imati na umu i vlasnici: nerenoviran stan mora se oglasiti po drastično nižoj cijeni. S druge strane, što se tiče najma nekretnine, treba znati da kvalitetni najmoprimci, pogotovo stranci, ne unajmljuju nerenovirane stanove. Stanove treba potpuno obnoviti da bi bili konkurentni među platežno sposobnijim najmoprimcima - objašnjava Lana Mihaljinac Knežević i dodaje kako je za uspješnu prodaju potrebno zadovoljiti nekoliko važnih kriterija. Prvo, stan mora biti na atraktivnoj lokaciji i mikrolokaciji u blizini sadržaja, mora se nalaziti u dobro održavanoj zgradi i imati uredne papire. Parking je uvijek prednost.
ODRŽAVANJE
- Najveći problem u Zagrebu je to što je puno zgrada zapušteno, vlasnici ne plaćaju pričuvu ili plaćaju samo minimalnu iz koje nema dovoljno sredstava za obnovu zgrade, a troškovi obnove su visoki i ona je komplicirana. Godinama se nije ulagalo u obnovu zgrada i sad su troškovi potrebni da bi se one dovele na neku prihvatljivu razinu za moderne standarde, pogotovo u Donjem gradu. Još su veći problem nesređeni papiri i činjenica da većina zgrada i dalje nije etažirana ili je etažirana s tzv. neodređenom omjerima. Takvom 'kraticom' u etažiranju su se upisali stanovi, ali ne i suvlasnički omjeri u zgradama.
Postoje i dalje zgrade koje su upisane kao omjeri u suvlasništvu cijele zgrade, bez izdvojenih izvadaka za svaki stan, i stanovi u takvim zgradama se gotovo uopće ne mogu prodati, a svakako ne kupcima koji kupuju kreditom. Na drugim, pak, lokacijama, na kojima se puno gradilo u 2000-ima, i dalje ima nelegalnih nekretnina. Apeliramo na vlasnike da provjere kako su im nekretnine upisane i da etažiraju zgrade te provjere jesu li legalne - ističe Lana Mihaljinac Knežević.
Dodaje kako je, kada govorimo o starogradnji, u većini slučajeva potrebno barem održavanje nekretnine. To prije svega obuhvaća promjenu svih instalacija struje, vode, plina i kanalizacije. Ako je moguće, treba promijeniti i stolariju, a ako to nije dopušteno jer je zgrada zaštićena, onda treba restaurirati staru. Ako je originalni parket u dobrom stanju, treba ga urediti i lakirati (stari hrastov parket je vrlo cijenjen ako je u dobrom stanju i često je bolje kvalitete od novog). Ako je uništen crvotočinom ili je previše puta bio brušen, treba ga zamijeniti. Ispod njega treba postaviti OVS ploče ili betonsku deku kako parket ne bi škripao zbog pomicanja te radi dodatne zvučne i toplinske izolacije. Nadalje, treba restaurirati unutarnju stolariju. Ako je ornamentalna, ne preporučuje se zamjena jer kupci vole klasične detalje. Ovo su radovi koji se smatraju održavanjem i ako se nikad nisu napravili, vlasnik mora spustiti cijenu jer će oni pasti na teret novog vlasnika. Dalje su navedeni dodatni radovi koje vlasnik može izvesti prije prodaje a nisu nužni, ali s njima će se smatrati da je stan potpuno renoviran.
- Treba se riješiti malih, uskih, nepotrebnih hodnika i premalih soba, a ako ima prostora u planiranom budžetu, 'okrenuti' barem jednu spavaću sobu na mirnu stranu. Premjestiti kuhinju uz dnevnu sobu ili u nju. Kad su zgrade u Donjem gradu bile građene, nije bilo puno prometa i svi stanovi su se radili tako da su na ulicu bili okrenuti veliki saloni, a na dvorište djevojačka soba i kuhinja.
Danas je teško spavati u sobama okrenutim na ulicu zbog prometa, a većina ljudi preferira kuhinju uz dnevni boravak ili spojenu s njime. Napomena: 'okretanje' rasporeda može biti izazovno ako u stanu nema vertikale u blizini mjesta gdje se postavlja nova kuhinja i kupaonica.
U većim stanovima, s više od dvije spavaće sobe, obavezno treba ugraditi drugu kupaonicu. Za prodaju ne preporučujemo ugradnju novih sanitarija i kuhinje, osim ako nisu vrlo neutralni, jer svaki kupac ima svoj ukus. Ako je strop previsok, viši od 3,5 metara, poželjno je spustiti ga kako bi se trošilo manje energije za grijanje. Ugraditi novi fasadni bojler, portafon, barem instalacije za alarm, protuprovalna vrata ili sigurnosnu bravu ako se zadržavaju originalna ulazna vrata koja su često prekrasna.
U najmu je situacija potpuno drugačija. Treba napraviti sve gore navedeno, ali i ugraditi kuhinju s aparatima i nove kupaonice, koje preporučujemo da budu što neutralnije - nabraja Lana Mihaljinac Knežević.
TROŠAK
Sve opisano je, kaže, primjer vrlo temeljite renovacije u Donjem gradu u Zagrebu. Ponekad se štedi pa se ne mijenjaju sve instalacije ili stolarija, ali dugoročno je to neisplativo. Na drugim lokacijama poželjno je održavati drvenu stolariju ili ugraditi PVC, održavati parket, promijeniti instalacije ako su starije od tridesetak godina.
Trošak renovacije po četvornome metru jako ovisi o trenutačnom stanju stana i tome je li ikad išta renovirano. Ukratko, što derutniji stan, to renovacija više košta.
NEKRETNINA ZA NAJAM
Renoviranje je trajalo oko četiri mjeseca i koštalo oko 780 eura po kvadratu
Predivan, potpuno renoviran trosobni stan za najam na trećem katu održavane zgrade na fantastičnoj lokaciji u neposrednoj blizini HNK u Zagrebu. Sastoji se od ulaznog hodnika, velikog dnevnog boravka, kuhinje s prostorom za blagovanje i balkonom, dvije spavaće sobe, kupaone, WC-a i ostave. Stan obiluje dnevnim svjetlom i ima pogled prema Sljemenu. U renovaciji su promijenjene sve instalacije, ugrađeni su ormari, instalirana kupaonica s vrhunskim sanitarijama Villeroy&Boch, kuhinja po mjeri s Bosch i Siemens aparatima, klima-uređaj, dizajnerska rasvjeta i radijatori. Parket i stolarija su restaurirani.
- Primjerice, puno više košta renovacija stana koji uopće nema uvedeno centralno grijanje od onoga u kojemu samo treba zamijeniti bojler i radijatore. Trošak ovisi i o kvaliteti ugrađenih materijala, o tome koliko zidova se ruši te je li potrebno premještati-produživati-ugrađivati instalacije vode i kanalizacije.
Kompletna adaptacija poput opisane, ako je stan derutan, s promjenom rasporeda, ugradnjom dodatne kupaonice, premještanjem kuhinje koja podrazumijeva i izmještanje instalacija, s ugradnjom sanitarija i kuhinje, može koštati oko čak 700 eura po kvadratu u Donjem gradu. Što je stan manje derutan, što se manje zidova ruši, što se manje instalacija vode i kanalizacije izmješta i uvodi novih, što su manje kvalitetni materijali, sanitarije i oprema, to renovacija manje košta. Prosječna renovacija u Donjem gradu ipak košta čak 500 eura po kvadratu - ističe.
Dobrom renovacijom cijena nekretnine, kaže Lana Mihaljinac Knežević, može porasti između 300 i 1000 eura po kvadratu, sve ovisi o tome koliko je koštala renovacija i što je ugrađeno.
- Naravno, pritom se uvijek sugerira vlasnicima da uposle ili barem konzultiraju arhitekte. Oni će predložiti novi, moderniji raspored, koje materijale treba ugraditi, kako postaviti nove instalacije, posebno ako se izmješta kuhinja i ugrađuje dodatna kupaonica. Rade i troškovnik. Predlažemo da se konzultiraju barem dva arhitekta jer se predložena rješenja i troškovi često razlikuju. Ako se ruše zidovi, treba konzultirati statičara.
Radove može voditi jedna osoba koja koordinira i izvođače. Ta je osoba često ključna u tome koliko će radovi trajati i koštati. Mogu se postići velike uštede ako vlasnik sam nalazi izvođače i materijale, ali to, naravno, može biti komplicirano nekome bez iskustva i kontakata. Izvođača je puno: stolari, parketari, vodoinstalateri, električari... Neki vlasnici rade i s dizajnerom interijera koji je zadužen za konačni izgled i detalje. Njih je pogotovo poželjno konzultirati prilikom uređenja stana za najam. Preporučljivo je konzultirati i agenciju za nekretnine jer će oni znati može li se nakon renovacije postići određena cijena koju želi vlasnik. Ona će, pak, ovisiti ne samo o tome koliko je koštala renovacija, nego i o tome u kakvoj je zgradi stan i gdje se ona točno nalazi.
Generalno, ne bi se smjelo previše investirati u nekretnine koje nisu na dobroj lokaciji i mikrolokaciji te koje su u zapuštenim zgradama. Danas nekretnina mora biti kompletan paket. Često imamo situacije u kojima su vlasnici jako puno investirali u stan, a zgrada je loša ili na lošoj lokaciji i takvi stanovi ne mogu postići cijenu koju vlasnici žele. Pogotovo je preporučljivo prije upuštanja u renovaciju za najam konzultirati agencije s puno iskustva u tom segmentu jer one najbolje znaju koliko se može dobiti za stan nakon renovacije, s obzirom na karakteristike samog stana i zgrade - zaključuje Lana Mihaljinac Knežević.
Foto: Agencija za nekretnine: Zagreb West
