Građani se ovih dana sve više raspituju o uvjetima subvencioniranja stambenih kredita, ulogama APN-a, banaka, agencija za posredovanje nekretninama i kreditnih posrednika u provođenju programa subvencionirana stambenih kredita. Naime, u rujnu počinje novi val prijava za ovaj program, koji mnogi s nestrpljenjem očekuju. U suradnji s agencijom Opereta donosimo vodič za prijave za subvencije. Stručna suradnica u izradi našeg vodiča bila je Martina Mataić Škugor, do nedavno voditeljica u Zagrebačkoj banci, diplomirana pravnica, sada agentica u Opereti.
Naime, više je uključenih aktera u proces dobivanja ovog kredita. Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) se između ostalog bavi provođenjem programa subvencioniranja stambenih kredita.
SURADNJA
Agencije za posredovanje u prometu nekretninama pomažu kupcima da pronađu nekretninu koja im odgovara, a zadovoljava uvjete programa, te pripremaju svu dokumentaciju vezanu uz nekretninu te predugovor/ugovor o kupoprodaji. Poslovna banka/štedionica koja sudjeluje u programu mora imati ugovorenu suradnju s APN-om. APN objavljuje listu banaka i štedionica s kojima surađuje. Kreditni posrednik pomoći će zainteresiranima da izaberu onu poslovnu banku/štedionicu koja za njih ima najprihvatljivije uvjete te prikupiti svu dokumentaciju koja se dostavlja uz zahtjev za kredit.
OGLAS
Nedavno je donesen Zakon izmjenama i dopunama Zakona o subvencioniranju stambenih kredita te se očekuje njegova objava u Narodnim novinama. Zakon stupa na snagu osmog dana od dana objave. APN će potom uputiti javni poziv bankama i štedionicama za dostavom ponude uvjeta kreditiranja do određenog datuma. Na taj datum otvaraju se ponude banaka/štedionica i provjerava ispunjavaju li zadane uvjete. Slijedi potpisivanje ugovora o poslovnoj suradnji s bankama/štedionicama te objava popisa poslovnih banaka/štedionica. Sredinom ili krajem kolovoza APN će u Narodnim novinama objaviti oglas o početku subvencioniranja stambenih kredita za 2019. godinu. Oglas će sadržavati napomenu od kojeg datuma, očekivano početkom rujna, počinje zaprimanje zahtjeva za subvencioniranjem stambenih kredita.
PROGRAM SUBVENCIONIRANJA STAMBENIH KREDITA - PROMJENE
Program traje do 2012. godine. Subvencioniralo se 50 posto iznosa anuiteta/rate prvih četiri godine otplate kredita. Program se odnosio na kupnju novosagrađenih stanova, izravno od investitora ili izvođača radova.
Nastavlja se 2017. godine. Također se subvencioniralo 50 posto iznosa anuiteta/rate prvih četiri godine otplate kredita, a obuhvatio je i kupnju stanova od fizičkih osoba, kuće, kao i gradnju kuće. Promjenom programa 2018. godine iznos subvencije je od 30 do 51 posto iznosa anuiteta/rate, ovisno o osam skupina u kojima se nalazi grad ili općina prema indeksu razvijenosti. Trajanje subvencije je produljeno na prvih pet godina otplate kredita. Omogućeno je dodatno subvencioniranje za dvije godine, ako je podnositelj zahtjeva ili član njegova domaćinstva osoba s utvrđenim invaliditetom najmanje 50 posto te ako se obitelj korisnika kredita poveća rođenjem ili posvojenjem djeteta za vrijeme trajanja subvencije.
Program ove godine donosi nove pogodnosti. Ako u trenutku zaključivanja ugovora o subvencioniranju kupac stana ima djecu koja nisu starija od 18 godina, dodatno se subvencionira kredit za jednu godinu po svakom djetetu.
PRIMJER
Ako kupci imaju maloljetno dijete, subvencija se odobrava na šest godina. Dobiju li za vrijeme trajanja subvencije još jedno dijete, subvencija se produljava za dodatne dvije godine. Umjesto osnovnih pet godina, subvencija će trajati osam godina.
UVJETI ZA TRAŽITELJA SUBVENCIJE/KORISNIKA STAMBENOG KREDITA
- građanin s prebivalištem na području RH, ne stariji od 45 godina
- prilikom podnošenja zahtjeva ne smije navršiti 45 godina. I koji, odnosno čiji bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner nema u vlasništvu stan i kuću koji su u stanju uporabljivosti ili koji u vlasništvu ima samo jedan stan ili kuću koji su u stanju uporabljivosti, a koju prodaje (rok prodaje je dvije godine od dana sklapanja ugovora o subvencioniranom kreditu)
NAMJENA KREDITA
- kupnja stana ili kuće
- gradnja, dogradnja, dovršenje i rekonstrukcija kuće čija cijena s porezom na dodanu vrijednost po kvadratu neto korisne površine stana ili kuće nije veća od 1500 eura, odnosno do najvećeg ukupnog iznosa cijene stana ili kuće od 100.000 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a
ROK OTPLATE KREDITA
- prema zakonu, rok otplate kredita ne smije biti kraći od 15 godina
SUBVENCIJA KREDITA
- prvih pet godina otplate kredita država (APN) subvencionira od 30 do 51 posto anuiteta/rate, ovisno o osam skupina u kojima se nalazi grad ili općina prema indeksu razvijenosti. U VIII. skupini subvencija je 30 posto mjesečnog obroka ili anuiteta, a tu su gradovi Zagreb, Rijeka, Split, Zadar i Varaždin
MOGUĆNOSTI PRODULJENJA ROKA KREDITA:
- za jednu godinu za svako maloljetno dijete u trenutku zaključenja ugovora o subvencioniranju stambenog kredita
- za dvije godine po svakom rođenom ili posvojenom djetetu u razdoblju subvencioniranja kredita
- za dvije godine u slučaju da je podnositelj zahtjeva ili član njegova obiteljskog domaćinstva utvrđenog invaliditeta od najmanje 50 posto
EFEKTIVNA KAMATNA STOPA (predstavlja stvarnu cijenu kredita)
- Zakonom o subvencioniranju stambenih kredita propisuje se da visina efektivne kamatne stope (EKS) na stambeni kredit prvih pet godina njegove otplate ne smije biti veća od 3,75 posto godišnje.
Način izračuna EKS-a jedinstven je za sve hrvatske banke, a propisan je od Hrvatske narodne banke. Na visinu EKS-a utječe visina redovne kamatne stope, visina različitih naknada koje klijent plaća banci (npr. naknada za obradu kredita), troškovi procjene nekretnine, troškovi osiguranja nekretnine putem polica osiguranja, troškovi osiguranja korisnika kredita, interkalarna kamata.
UPOZORENJE!
Detaljno provjeriti sve uvjete kreditiranja
Sve banke koje će sudjelovati u ovom programu nastojat će privući klijente nižom kamatnom stopom, bez naknade za obradu kreditnog zahtjeva, procjenom vrijednosti nekretnine na teret banke, raznim popustima i pogodnosti vezanima uz police osiguranja.
Banke će dati ponudu kredita uz valutnu klauzulu u euru i kunski kredit, uz mogućnost izbora otplate kredita u mjesečnim anuitetima ili ratama.
ČESTA PITANJA:
1. Može li iznos kapare biti uključen u stambeni kredit i subvenciju?
Dio kupoprodajne cijene koji se isplaćuje na ime kapare može biti uključen u stambeni kredit i subvenciju. Bitno je da se u predugovoru/ugovoru o kupoprodaji navede način isplate kupoprodajne cijene, dakle navedite iznos kapare i iznos preostale kupoprodajne cijene. Banke odobravaju kredit u cjelokupnom iznosu kupoprodajne cijene. Kaparu će isplatiti na račun kupca, a iznos preostale kupoprodajne cijene na račun prodavatelja.
2. Kupujem stan u sklopu POS-ova programa, mogu li ostvariti i subvenciju?
U skladu sa zakonom, ne odobrava se subvencioniranje kredita za kupnju stana ili kuće, odnosno za gradnju kuće koja je sagrađena u sklopu programa društveno poticane stanogradnje.
3. Želim uz stan kupiti i garažu/parkirališno mjesto, mogu li ostvariti subvenciju?
Dozvoljava se kreditiranje stana i garaže subvencioniranim kreditom samo ako su stan i garaža/parkirališno mjesto zajedno upisani u Izvatku iz zemljišnih knjiga, i to pod istom etažom.
KAKO IZRAČUNATI IZNOS SUB. KREDITA PREMA ZAKONSKIM UVJETIMA
Zakon o subvencioniranju stambenih kredita propisuje dva uvjeta:
1. Zakonski uvjet - neto korisna površina
Subvencioniranje kredita odobrava se samo za kupnju stana ili kuće, odnosno za gradnju kuće čija cijena po kvadratu neto korisne površine stana ili kuće nije veća od 1500 eura (s porezom na dodanu vrijednost) u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke.
Cijena po kvadratu neto korisne površine stana ili kuće može biti veća od tog iznosa, ali APN subvencionira samo do navedene visine.
Primjer:
Kupoprodajna cijena/euro: 96.000
NKP/m: 60
Cijena euro/m: 1600
Subvencioniranje kredita odobrava se do 90.000 eura jer je:
1500 eura (maksimalna cijena po m) x 60 m (NKP) = 90.000 eura
2. Zakonski uvjet - maksimalni iznos subvencioniranog kredita
Subvencioniranje kredita odobrava se za kredit čiji iznos ne prelazi 100.000 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate kredita.
Stambeni kredit može biti veći od 100.000 eura, ali APN subvencionira anuitet/ratu kredita čiji iznos ne prelazi 100.000 eura.
Primjer:
Cijena euro/m 1500
NKP/m: 70
Kupoprodajna cijena/euro: 105.000
Subvencioniranje kredita odobrava se do 100.000 eura bez obzira na to što je cijena 1500 eura za kvadrat.
LISTA ZA PROVJERU DOKUMENTACIJE:
- Zahtjev za odobrenje stambenog kredita (za banku)
- Zahtjev za subvencioniranje kredita (za APN)
- Javnobilježnički ovjerena izjava tražitelja kredita da nema/ima u vlasništvu stan ili kuću
- Javnobilježnički ovjerena izjava partnera da nema/ima u vlasništvu stan ili kuću
- Preslika osobne iskaznice (lice/naličje)
- Preslika rodnog lista za maloljetno dijete
- Izjava o pripadnosti nekretnine prema stupnju razvijenosti općine
- Potvrda Hrvatskog zavoda za javno zdravstvo o upisu osobe u Hrvatski registar o osobama s invaliditetom (ako podnositelj zahtjeva ili član obitelji ima najmanje 50% invaliditeta)
- Izjava vlasnika nekretnine o korištenju nekretnine
- Dokumentacija za utvrđivanje kreditne sposobnosti
- Zemljišnoknjižni izvadak
- Predugovor ili ugovor o kupoprodaji stana/kuće
- Preslika osobne iskaznice (lice/naličje) prodavatelja (fizička osoba), odnosno izvod iz sudskog registra (pravna osoba)
- Izjava o bračnoj stečevini ili suglasnost bračnog druga (ako nije sadržana u predugovoru /ugovoru o kupoprodaji)
- Za namjenu kupnje stana ili kuće: preslika akta za uporabu građevine u kojoj se nalazi stan ili kuće
- Za gradnju/dogradnju/dovršenje/rekonstrukcija kuće: preslika akta za građenje i presliku troškovnika radova, na temelju glavnog ili izvedbenog projekta, iz koje je razvidna visina troškova gradnje
UPORABNA DOZVOLA
Akt o uporabi građevine obavezni je dio dokumentacije koju zahtijeva APN, a prema Zakonu o subvencioniranju stambenih kredita. Naime, u dosadašnjim tranšama subvencioniranja kredita najizazovniji dio je bio prikupljanje akta za uporabu!
Česta su pitanja kupaca zašto im treba akt za uporabu ili traže provjeru valjanosti akta te potrebu žiga pravomoćnosti. Akti za uporabu građevine su uporabna dozvola/dozvola za upotrebu, završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine, uvjerenje za uporabu, potvrda upravnog tijela nadležnog za poslove graditeljstva da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu, rješenje o izvedenom stanju/potvrda izvedenog stanja izdano u postupku legalizacije nekretnine. Sva rješenja koja sadrže klauzulu da je moguće uložiti žalbu moraju imati žig pravomoćnosti.
ČESTA PITANJA:
*Stan koji želim kupiti je u zgradi koja je građena prije 1968. godine i nema uporabnu dozvolu već ima potvrdu o izgrađenosti prije 1968. Je li je ta potvrda dovoljna umjesto uporabne dozvole za natječaj za subvenciju stambenog kredita?
Potvrda je dokaz da je građevina sagrađena prije 15. veljače 1968. godine, ali potreban je akt nadležnog tijela koji tu potvrdu izjednačava s uporabnom dozvolom sukladno Zakonu o gradnji (uporabna dozvola za građevinu sagrađenu do 15. veljače 1968.).
*Može li se dobiti kredit za stan u izgradnji?
Zakon o subvencioniranju stambenih kredita navodi da je jedan od dokumenata koji se prilažu zahtjevu za subvencioniranje i uporabna dozvola. Dakle, subvencionirati se može kupnja gotovih stanova, koji imaju svu potrebnu dokumentaciju koju traži zakon ili gradnja obiteljskih kuća. Ovaj zakon ne predviđa subvencioniranje stanova koji se grade.
*Mora li nekretnina biti etažirana ako posjeduje akt o uporabi građevine?
Nekretnina mora biti upisana u zemljišnu knjigu, znači mora biti i etažirana ili upisana u knjigu položenih ugovora.
Foto: iStock, Sutterstock, Living4media
