Aktivnosti na tržištu nekretnina u 2014.

    AUTOR:
    • Jelena Kovačević

  • OBJAVLJENO:
  • 09.04.2015. u 00:58

Lani je prodano 2410 stanova u novogradnji. Cijena? Oko 1380 €/m2

Podaci Državnog zavoda za statistiku, objavljeni potkraj ožujka, potvrđuju da se tržište nekretnina u drugom polugodištu 2014. aktiviralo, odnosno da nakon dugog niza godina bilježi pozitivne pomake. Naime, prosječna cijena kvadrata novog stana u drugom polugodištu 2014. iznosila je 10.697 kuna (1405 eura), što je 4,1 posto više nego u prvom polugodištu te godine, odnosno 4,2 posto više nego u drugom polugodištu 2013.

U pravilu, posljednja dva polugodišta obilježava postupan rast cijena prodanih novih stanova, stoga je i prosječna cijena kvadrata novog stana u 2014. u cjelini, u iznosu od 10.524 kune (1382 eura), bila 0,9 posto viša od prosječne cijene ostvarene u prethodnoj godini.

Znakovi oporavka?

Na dinamiku kretanja cijena novih stanova određeni utjecaj ima i udio prodanih stanova u sklopu POS-a, s obzirom na to da je za kvadrat takvog stana cijena trenutačno niža za trećinu od one po kojoj stanove prodaju trgovačka društva i druge pravne osobe. U prošloj je godini prodano tri puta više POS-ovih stanova nego u 2013., točnije njih 417, koji su sa 17,7 posto sudjelovali u ukupnoj snimljenoj masi prodanih kvadrata, što je utjecalo na smanjenje ukupne prosječne cijene stana.

Izuzmu li se stanovi prodani u sklopu POS-a, ukupna cijena kvadrata novog stana u Hrvatskoj lani je iznosila 11.161 kunu (1466 eura), što je 4,7 posto više nego 2013. godine. Pritom je visok rast prodajne cijene novog stana zabilježen u Zagrebu (za 7,7 posto na 11.958 kuna, odnosno 1571 euro), a narasle su i cijene u ostalim naseljima (za 1,9 posto na 10.127 kuna, odnosno 1330 eura). Uz to, narasla je i prosječna prodajna cijena kvadrata POS-ovih stanova, i to za 7,3 posto na 7567 kuna (994 eura).

Iako se grade, u protekle tri godine niti jedan POS-ov stan nije prodan u Zagrebu

No, u protekle tri godine niti jedan POS-ov stan nije prodan u Zagrebu! Lani je ukupno prodano 2410 novih stanova (1128 u Zagrebu). – Očito je da prodani novi stanovi ne slijede ukupne trendove na tržištu nekretnina koje još uvijek ne pokazuje izraženije znakove oporavka. Razlog je sve veća segmentacija tržišta na kojemu tek dio kupaca ima dostatnu kupovnu snagu, a on bira stanove na boljim lokacijama i kvalitetnije gradnje, odnosno s boljom opremljenošću.

U takvim je okolnostima prisutna preorijentacija trgovačkih društava i drugih pravnih osoba na gradnju kvalitetnijih stambenih objekata na atraktivnijim lokacijama, što rezultira povećanjem cijene kvadrata – kažu u Sektoru za financijske institucije, poslovne informacije i ekonomske analize pri HGK. To potvrđuju i kretanja u strukturi cijene kvadrata u kojoj raste udio troškova građevinskog zemljišta (s 19,9 posto u 2013. na 21 posto u 2014.), pri čemu su identične tendencije prisutne u Zagrebu i ostalim naseljima – uglavnom primorskim gradovima. – Pomak na tržištu nekretnina vezan uz nove prodane stanove nije bio dostatan da znatnije korigira ukupna kretanja.

Tako je hedonistički indeks cijena nekretnina, koji obuhvaća kupnju svih nekretnina, a ne samo novosagrađenih te uklanja utjecaj strukturnih karakteristika, i u 2014. zabilježio pad od 2,4 posto: u Zagrebu 2,9 posto, a na Jadranu 0,9 posto. Pritom je u posljednja dva kvartala 2014. zabilježen rast na godišnjoj razini od 2,5 posto, odnosno 1,2 posto pod utjecajem rasta cijena nekretnina na Jadranu – dodaju iz Sektora za financijske institucije, poslovne informacije i ekonomske analize pri HGK.

Veća vrijednost radova

Dakle, navedeni podaci o kretanju cijena prodanih novih stanova te hedonis-tičkog indeksa cijena nekretnina pokazuju da se tržište nekretnina postupno stabilizira, ali još uvijek na niskoj razini prometa. Direktor spomenutog sektora pri HGK, Zvonimir Savić, ističe, pak, kako će daljnja kretanja biti postupna i blaga, s obzirom na to da se pri stagnantnom gospodarskom rastu, visokoj zaduženosti stanovništva i marginalnim pomacima na tržištu rada ne očekuje znatniji rast prometa na tržištu nekretnina.

Državni zavod za statistiku objavio je početkom ožujka i podatke vezane za izdana odobrenja za građenje u 2014. godini, koja nisu optimistična. Ukupno je izdano 6589 odobrenja za građenje, što je 1,5 posto manje nego u 2013. godini. Prema vrstama građevina, 5587 izdanih odobrenja odnosi se na zgrade, što je 84,8 posto, a 1002 na ostale građevine (prometna infrastruktura, cjevovodi, komunikacijski i energetski vodovi te složene građevine na industrijskim prostorima), što je 15,2 posto. Prema vrstama gradnje, 4765 izdanih odobrenja odnosi se na novogradnju, što je 72,3 posto, a 1824 na rekonstrukciju, što iznosi 27,7 posto.

Za ukupna izdanja odobrenja predviđena je vrijednost radova u iznosu od 20,2 milijarde kuna, što je 8,2 posto više nego u 2013. Analiziramo li lani izdana odobrenja za zgrade, od 5587 odobrenja, 3977 odnosi se na novogradnju, i to 2764 na stambene zgrade te 1213 na nestambene. Tako ispada da je lani izdano 1747 odobrenja za gradnju stambenih zgrada s jednim stanom, 367 s dva stana, 644 s tri i više stanova te šest za zgrade za stanovanje zajednica. Ukupno je riječ o 7743 stana, od čega je 6759 u novim zgradama, u kojima će većina stanova biti dvosobni (njih 2061) i trosobni (njih 1604), dok će najmanje biti osmerosobnih stanova (njih 31).

Odobrena je gradnja 6579 stanova u novim zgradama, većina ih je dvosobna

Od ukupnog broja stanova, 4075 odnosi se na ona u gradskim naseljima, a 3668 na ostala naselja, s tim da se najviše njih nalazi u Zagrebu (1292), Zadarskoj (1134) i Splitsko-dalmatinskoj županiji (1133). Najmanje ih je na području Virovitičko-podravske županije (52). Prema broju katova u zgradi, najviše je jednokatnica (2094), slijede dvokatnice (1903) i prizemnice (1752), a najmanje je zgrada s devet i više katova (322).

Zanimljivi su i podaci da 3128 stanova ima centralno grijanje, a 7146 ima kuhinju površine veće od 4 kvadrata. Što se tiče nestambenih zgrada, lani je izdano 97 odobrenja za gradnju hotela i sličnih zgrada, 45 za uredske zgrade, 85 za zgrade za trgovinu na veliko i malo, 230 za zgrade za promet i komunikacije, 186 za industrijske zgrade i skladišta, 66 za zgrade za kulturno-umjetničku djelatnost i zabavu, obrazovanje, bolnice i ostale zgrade za zdravstvenu zaštitu, dok se 66 odobrenja odnosi na ostale nestambene zgrade.

Na razini 2002. godine

A koliko je dovršeno stanova? Od siječnja do prosinca 2014. poslovni subjekti s 20 i više zaposlenih završili su 1991 stan, što je čak 26,9 posto manje nego u istom razdoblju 2013., dok su ti isti poslovni subjekti potkraj prosinca 2014. imali 3814 stanova u gradnji, što je pak 18,4 posto više nego prethodne godine. Prema podacima o izvršenim građevinskim radovima, narudžbama i stambenoj gradnji poslovnih subjekata s 20 i više zaposlenih, 2014. je obilježio izrazito visok pad vrijednosti radova od 7 posto, što je najizraženiji pad vrijednosti izvršenih radova s vlastitim radnicima od 2010.

– Zabrinjavajuća je činjenica da tako niska vrijednost ukupno izvršenih radova s vlastitim radnicima (12,5 milijardi kuna) nije zabilježena od 2002., a u odnosu na pretkriznu 2008. ostvaren je pad od čak 46,3 posto – komentiraju stručnjaci iz spomenutog sektora pri HGK. S druge strane, vrijednost novih narudžbi lani je porasla 0,9 posto, na 13,7 milijardi kuna. To se na određeni način može dovesti u vezu s porastom vrijednosti predviđenih radova sadržanim u lanjskim odobrenjima za građenje.

Međutim, zabrinjava činjenica da je u siječnju ove godine izdano 22,6 posto manje građevinskih dozvola s 53,6 posto manjom vrijednošću predviđenih građevinskih radova nego u istome mjesecu prošle godine, što sugerira da nema mnogo mogućnosti skorog zaustavljanja negativnih trendova u građevinarstvu. Barem ne u prvom polugodi-štu 2015. godine.

Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!

Izdvajamo