Iako su optimistične brojke na kraju 2014. godine upućivale na mogući oporavak tržišta, odnosno na stagnaciju cijena, stručnjaci iz agencije Atlas nekretnine procjenjuju da će se cijene nekretnina još ove godine spuštati. Razlog te procjene krije se zapravo u prevelikim očekivanjima kupaca.
Naime, skori oporavak ovisi ponajprije o vlasnicima nekretnina čije će se cijene stabilizirati kada dođu u normalne okvire. – Ako se pod oporavkom smatraju rast i stabilizacija cijena, za to još nema prostora. Točno je da je tržište živnulo i da ima kupaca, ali bitan faktor je cijena. Prodavatelji izlaze na tržište s 20 do 30 posto previsokom cijenom i na taj način zbunjuju tržište svojim privatnim angažmanom oko prodaje.
Adaptacija 500 € po m2
Problem su nestručne osobe koje se predstavljaju kao agenti, a i poneke agencije koje ne rade korektno s nekretninama. U ovom poslu treba uzeti u obzir da mi ne radimo sa stvarima, nego su to sudbine ljudi, kako prodavatelja tako i kupaca koji traže dom. To zahtijeva sasvim drugi pristup poslu – komentira Dalibor Ivković iz agencije Atlas nekretnine.
Prodavači nerazumo očekuju što veći iznos za prodaju stana, a što manji za kupnju novog
Dodaje kako su cijene na tragu s početka stoljeća, a te su nekretnine sada desetak godina starije. Primjerice, zagrebački Jarun pun je zlokobnih azbestnih krovova, zgrade nemaju dizala, a stanovi imaju lošu stolariju. Sve to drži neopravdano visoku cijenu. Kupce to otjera jer se, ističe, uređenje takvih stanova penje i do 500 eura po kvadratu. – Prodaja nekretnine ovisi o lokaciji i cijeni te općem stanju nekretnine. U većini slučajeva očekivanja su prevelika, a s druge strane ti isti prodavatelji kupili bi drugu nekretninu jeftino. U glavnini se radi o promjeni zbog veće ili manje kvadrature životnog prostora ili egzistencije i rješavanja dugova.
Najveći pad na sjeveru
Većina prodavatelja ustvari ne želi prodati nekretninu, a takvim odnosom stvaraju krivu sliku na tržištu. Ljudi koji kupuju ili prodaju, vide svjetlo na kraju tunela i rješenje nekog od životnih pitanja te su takvi skloniji razumnim koracima i dovođenju do prodaje – kaže Ivković. U Zagrebu je, ističe, povećan broj upita za stanove srednje površine od 60 do 85 kvadrata u centru, za velike stanove izvan centra, manje stanove u atraktivnijim kvartovima i stanove za investicije poput dnevnog najma.
Primjerice, postojeći obiteljski stanovi za renoviranje u centru prolaze s cijenom od 1100 do 1250 eura po kvadratu, u širom centru oko 1000 eura po kvadratu, u vanjskim zonama od 900 do 1000 eura, a u Novom Zagrebu od 750 do 900 eura po kvadratu. – Naši prodavatelji za novogradnje postižu cijene od 2100 do 2500 eura po kvadratu – prepričava Ivković iskustva s terena i dodaje kako Podsljeme bilježi najveći pad cijena.
Prisjetimo se kad su svi htjeli na Sljeme gdje su kvadrat plaćali i po 3000 eura, a sada se kuća od 270 kvadrata može dobiti za 600 eura po kvadratu, odnosno za 170.000 eura ili, recimo, penthaus za 1300 eura po kvadratu.
Od Folke do Malešnice
Govorimo li, pak, o malim stanovima, Ivković ističe kako je najveća ponuda onih iz 60-ih i 70-ih godina prošlog stoljeća, a manja onih iz 80-ih godina. Uzmemo li da je 40.000 eura dovoljno za stan male površine, taj bi iznos trebao biti dovoljan za jednosobni stan u useljivom stanju u širem dijelu Zagreba, s lođom i eventualno odvojenom spavaćom sobom. – Solidan stan za koji se može reći da je jednosoban te da ima između 37 i 42 kvadrata prodaje se po 1100 eura po četvornome metru, ali je teško generalizirati jer su bitni lokacija i stanje stana.
Ponuda je slaba u centru, gdje su problemi loše stanje nekretnine i zakonska regulativa
Imamo primjer prodaje jednosobnog stana od 30 kvadrata u Slovenskoj ulici na Črnomercu za 27.000 eura, ali i novogradnje iz 2007. od 42 kvadrata u strogom centru za 105.000 eura. Što nam to govori? Krizu su stvorile nerealne, prenapuhane cijene od 2005. do 2009. godine, a sada kad su cijene pale ispod razine na kojoj su bile 2004., govorimo o lošem stanju u prometu nekretnina, što apsolutno nije točno. Treba biti realan i prihvatiti da cijena nekretnina nekad raste, a nekad pada – napominje.
Nadalje, traženi su stanovi na Vrbanima, Jarunu, Rudešu, Trnju, Savici, Krugama i Vrbiku, ali i u istočnom dijelu centra, oko Kvaternikova trga, gdje u novogradnji postižu cijene i do 2100 eura po kvadratu. S druge strane, mali stanovi u Folnegovićevu naselju, Utrini ili na Borongaju mogu se kupiti za 750 eura po kvadratu, a u Španskom ili Malešnici za 1100 eura po kvadratu. U centru grada je malo stanova malih kvadratura i najčešće su u potkrovljima i suterenima.
No, problemi koji se kod njih javljaju su teško prihvatljivi životni uvjeti i zakonska regulativa, a cijena koja prolazi za taj dio grada često je mnogo niža od 1000 eura po kvadratu. Cijene malih stanova u zgradama do 20 godina starosti penju se do 1400 eura po kvadratu, a ponuda je solidna. Praksa agenata pokazuje kako se mali stanovi kupuju za školarce, studente i investitore koji ih dalje iznajmljuju.
Zeleni krediti
Kod malih stanova valja naglasiti kako i oni trebaju imati energetski certifikat. Ivković kaže da je A razred rijetkost, isto kao i C te lošiji E, dok je D najčešći. – Zbog zelenih kredita s povoljnijom kamatom sve češće klijenti pripaze i na energetski razred, ali kod nas još nije izgrađena svijest o tome – kaže Dalibor Ivković.
Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!
