Posjedovanje ugovora o najmu uvjet je zakonitog stanovanja u Republici Hrvatskoj i pravo je svakog najmodavca i najmoprimca da mu taj aspekt života bude zakonski uređen na najbolji mogući način.
Što zbog pasivnosti, što zbog neznanja, često pristajemo na ilegalan najam i izlažemo sebe i sve ostale sudionike takvog dogovora stambenoj nesigurnosti i mogućoj financijskoj šteti. Time stvaramo situaciju u kojoj smo svi na gubitku. Što zapravo kažu zakoni i koja su nam prava rijetko tko se potrudi proučiti, pa smo ih stoga mi za vas malo istražili. Proučili smo Zakon o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06) i Zakon o prebivalištu (NN 144/12, 158/13) i izdvojili nekoliko saznanja.
Koje su zakonske obveze najmodavca, a koje najmoprimaca?
Osim logičnih napomena da stan mora biti u stanju pogodnom za stanovanje i da ga se mora čuvati od oštećenja, zakonom se kao zaštitna mjera svih sudionika propisuje sastavljanje zapisnika kojim se utvrđuje stanje u kakvom je stan u vrijeme predaje.
- Sve nedostatke koje najmoprimac uoči pri pregledu stana najmodavac mora popraviti te pokriti troškove nastale kao posljedica tih nedostataka.
- Kad počne stanovati u stanu, najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca i dužan je obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu koje najmodavac potom popravlja o svom trošku.
- Također je bitno naglasiti da za svu štetu koju najmoprimac sam naprastanu on sam i financijski odgovara.
Jedno od kontroverznih pitanja oduvijek je bio iznenadni posjet najmodavca i kontrola stana. Prema zakonu, najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju popravaka te u svrhu kontrole korištenja stana.
Ono gdje najmodavci najčešće zakažu su međuljudski odnosi i ostvarivanje kompromisa s najmoprimcima o načinu i vremenu posjeta i potrebi za iznenadnim kontrolama.
Znate li kolike su kazne za neprijavljivanje najmoprimaca?
Pri davanju stana drugoj osobi na korištenje najmodavci su dužni prijaviti svoje stanare radilo se tu o iznajmljivanju ili ne.
Ovdje se ulazi u područje primjene Zakona o prebivalištu (NN 144/12, 158/13) koji u članku 16. kaže da će se novčanom kaznom od 500 do 5000 kuna kazniti za prekršaj fizička osoba koja u propisanom roku ne prijavi svoje prebivalište ili boravište. Isti novčani iznos kazne može dobiti osoba koja daje stan na korištenje drugoj osobi na razdoblje dulje od tri mjeseca, a ne dostavi nadležnom tijelu u roku od 15 dana od dana kad je stan dala na korištenje podatke o osobi kojoj je stan dala na korištenje te mjestu i adresi na kojoj se stan nalazi. Kazna se povećava na iznos od 5000 do čak 15.000 kuna za pravnu osobu, obrtnika ili fizičku osobu koja pruža usluge smještaja, a nadležnom tijelu ne prijavi boravište osoba kojima pruža usluge smještaja dulje od tri mjeseca.
Kako vlasti dolaze do informacija uz pomoć kojih utvrđuju istinitost prijava o prebivalištu i boravištu?
Terenskim provjerama i na temelju prijava različitih institucija, kao što su primjerice centri za socijalnu skrb. Ovdje se zapravo radi o službenoj promjeni prijavljenog mjesta prebivališta odnosno boravišta, pa da razjasnimo u čemu je razlika.
Prema zakonskoj definiciji iz članka 2. Zakona o prebivalištu, prebivalište je mjesto i adresa u Republici Hrvatskoj na kojoj se osoba trajno nastanila radi ostvarivanja svojih prava i obveza vezanih uz životne interese kao što su obiteljski, profesionalni, ekonomski, socijalni, kulturni i drugi interesi.
U usporedbi s tim, boravište je mjesto i adresa u Republici Hrvatskoj gdje osoba privremeno boravi, ali se na toj adresi nije trajno nastanila. Boravište se prijavljuje ako traje dulje od 3 mjeseca ili je uvjetovano ostvarivanjem samo pojedinih prava i obveza vezanih uz životne interese (zaposlenje, obrazovanje, dugotrajno liječenje i druge interese).
U MUP-u ističu da se boravište može prijaviti samo 2 godine zaredom na istom mjestu, osim ako je uvjetovano zdravstvenim razlozima, školovanjem, studiranjem ili obavljanjem privremenih poslova, pa pripazite! Nakon isteka dvije godine boravište bi trebalo postati prebivalište, što sa sobom vuče još administracije zbog potrebe za promjenom osobnih dokumenata.
Za prijavu prebivališta, odnosno boravišta u unajmljenom stanu vlastima je potrebno priložiti ovjerenu izjavu najmodavca kojom on daje suglasnost za prijavu prebivališta ili boravišta na adresi stana najmodavca. Problem s prijavom nastaje kada ugovora nema pa se slijedom toga ne može ostvariti takva prijava.
Nikada niste vidjeli ugovor o najmu stana pa vas zanima kako bi on trebao izgledati?
Prema člancima 4. i 5. Zakona o najmu stanova, ugovor mora biti u pisanom obliku i sadržavati sljedeće informacije:
- tko su ugovorne strane,
- opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam,
- visinu najamnine i način plaćanja,
- vrstu troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati,
- podatke o osobama koje će se s najmoprimcem koristiti stanom,
- vrijeme trajanja najma,
- odredbe o održavanju stana,
- odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi,
- odredbe o primopredaji stana.
Primjer jednog tipičnog ugovora možete skinuti OVDJE.
Važno je naglasiti da se ugovorena najamnina iz ugovora o najmu stana sklopljenog na neodređeno vrijeme ne može mijenjati prije isteka roka od jedne godine. Nakon toga roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine najamnine. Dakle, naglo povisivanje najamnine protuzakonito je i može se osporiti sudskim putem.
A što s prekidom ugovora?
Prekid ugovora može se provesti na dva načina, otkazivanjem ugovora, odnosno njegovim raskidanjem u slučaju ozbiljnijih prekršaja ugovora i zakona.
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, odnosno ako:
- najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem,
- stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca,
- najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom,
- stanom se koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu, i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca i
- ne koristi se stanom za stanovanje, nego se njime koristi u cijelosti ili djelomično za druge namjene.
U slučaju da najmoprimac zaista radi nešto od navedenih aktivnosti, najmodavac mu mora dati 30 dana da otkloni razloge za otkaz. Ako je najmoprimac više puta prekršio Zakon, odnosno sam ugovor, najmodavac može bez opomene otkazati ugovor o najmu stana, pri čemu najmoprimac ima pravo na tri mjeseca otkaznog roka.
Raskidanje ugovora o najmu moguće je u slučaju kada najmoprimci svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili i ako preinačuju stan bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.
Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana!
Još jedan opravdani razlog otkazivanja ugovora planirano je useljenje samog najmodavca, njegovih potomaka, roditelja i osoba koje uzdržava u stan u pitanju.
Najmoprimac u tom slučaju ima pravo na otkazni rok od čak šest mjeseci.
U slučaju da je najmoprimac taj koji odlučuje prekinuti ugovor o najmu stana, mora to najaviti najmanje tri mjeseca ranije.
Potpisati ugovor za najam stana na našem tržištu nekretnina često postaje pravi pothvat. Prijava najmoprimaca, plaćanje poreza i gomila administracije čine se iznimno velikom gnjavažom kako za najmodavce, tako i za potencijalne najmoprimce. Zbog dodatnih troškova koje bi najmodavci trebali snositi rasle bi i najamnine pa se potpisivanje ugovora i samim najmoprimcima može činiti kao gubitak novca i vremena. No zakon to ne promatra tako i ugovor je najbolji mogući alat kojim se možete zaštititi.
Foto: Gety
