Neke stvari vječna su tajna, pa tako i prosječne cijene hrvatskih nekretnina.
Ne izračun indeksa, cijena iz oglasa ili nezavisnih procjena u režijama najvećih domaćih agenata, nego baš prosječna cijena; realizirana cijena nekretnina izračunata prema stvarnim kupoprodajnim ugovorima, jedina koja doista govori o kretanju cijena kuća i stanova u zemlji.
Uzmimo za primjer metropolu, dakle grad Zagreb. Poželi li čovjek doznati koliko iznosi prosječna cijena kvadrata zagrebačkog stana, brzo će ga zbuniti količina različitih informacija koje će mu nakon kratkog istraživanja izbaciti internetski pretraživač.
Odraz vrijednosti
Nakratko, moguće je da će pomisliti kako je brojka od 1803 eura za četvorni metar zagrebačkog stana u 2017. godini doista odraz vrijednosti gradskih nekretnina. Pa ipak, opreznijim iščitavanjem brzo se uviđa da je riječ o prosječnoj cijeni zagrebačkih stanova u veljači 2017. godine prema informacijama jednog od najvećih oglasnih portala, Njuškala, i to nikako prosječnim realiziranim cijenama, nego onima koje su nadobudni kupci stavili u oglasnike u nadi da će na svojim nekretninama što bolje zaraditi.
Po kojoj su ih cijeni doista prodali, Njuškalo ne pita i dalje ne prenosi pa će za stvarnu prosječnu realiziranu cijenu ipak biti potrebno malo više istraživanja. Moguće je stoga da će neki ambiciozniji Hrvat u zaletu internetskog pretraživanja naletjeti na stranice Državnog zavoda za statistiku koji, na razini polugodišta, izračunava prosječnu cijenu prodanih stanova.
Ondje je tako moguće doznati da je u razdoblju od siječnja do kraja lipnja 2017. godine prosječna cijena prodanog kvadrata stana na području grada Zagreba iznosila 1554 eura po metru četvornom, a u drugom polugodištu skočila je na 1613 eura, dakle narasla za 6,3 posto u odnosu na prvo polugodište.
Pa ipak, mnogima će promaknuti da su brojke koje o cijenama prodanih stanova izbacuje Državni zavod za statistiku zapravo važeće isključivo za novoprodane stanove, s obzirom da državna institucija mjeri i bilježi isključivo prodaju novosagrađenih stambenih kvadrata.
“U statistici građevinarstva ne obuhvaćaju se cijene svih stambenih nekretnina, dakle novih i starih, nego samo cijene prodanih novih stanova te su obuhvaćeni svi sklopljeni ugovori u izvještajnom razdoblju koji se smatraju realiziranima ako je kupac u roku koji je odredio prodavatelj stana uplatio cijeli iznos cijene stana ili barem dio cijene stana”, poručuju u Državnom zavodu za statistiku.
Baza podataka
Ta je statistika, međutim, prilično “krnja” s obzirom da udio novoprodanih stanova čini manji dio ukupno prodanih stanova na području grada Zagreba. Konkretnije, prema podacima DZS-a u 2017. godini u Zagrebu je ukupno prodano 1086 novih stanova, što u odnosu na ukupan broj prodanih stanova, kojih je prema podacima Porezne uprave lani u Zagrebu bilo najmanje 4503 (svi stanovi još nisu uneseni u bazu podataka pa će konačna brojka biti veća), čini manje od četvrtine ukupno prodanih novih i starih stambenih kvadrata.
Kad je u pitanju službena državna statistika koja bi se odnosila i na objekte koji nisu novogradnja, Državni zavod za statistiku računa indekse cijena stambenih nekretnina - i novogradnje i starih kuća i stanova - i to, kako su nam potvrdili, na temelju baze podataka Porezne uprave iz koje se dobivaju podaci o realiziranim cijenama, a indeks se računa prema tzv. rolling window time dummy hedonističkoj regresiji. Indeks cijena stanova DZS-a, međutim, ne govori ništa o prosječnoj realiziranoj cijeni zagrebačkih nekretnina, posebno ne onih koje nisu novogradnja, nego isključivo bilježi koliko su one u određenom razdoblju rasle ili pale u odnosu na isto razdoblje neke druge godine.
Ipak, očito je da baza podataka o realiziranim cijenama svih stambenih nekretnina postoji - jer upravo na temelju nje Državni zavod za statistiku izračunava indekse cijena - no ova se statistika, čini se, čuva poput najveće državne tajne. Kad smo podatke o realiziranim cijenama prodanih nekretnina iz baze podataka Porezne uprave zatražili od DZS-a, iz ove su nam institucije poručili da nisu vlasnici tih informacija pa ih onda i ne mogu plasirati u medije, no još čudniji odgovor potom je stigao od Porezne uprave.
Indeks cijena
U ovom tijelu državne uprave, naime, na službeni upit Jutarnjeg lista objasnili su da “Porezna uprava ne raspolaže službenom evidencijom vrijednosti nekretnina te ih nismo u mogućnosti dostaviti”.
Odgovor je u najmanju ruku začuđujuć, posebno uzevši u obzir da su u DZS-u ustvrdili kako upravo na temelju baze podataka Porezne uprave računaju indekse cijena prodanih stanova. Dodatno zatim informacija je neobična i s obzirom na činjenicu da Porezna uprava od javnih bilježnika automatizmom dobiva sve sklopljene kupoprodajne ugovore za nekretnine na području Hrvatske kako bi kupcima obračunala porez u iznosu od 4 posto kupoprodajne vrijednosti nekretnine, a tu onda dobiva i sve podatke o veličini prodanih objekata, kao i o njihovoj lokaciji.
Četvorni metar
“Temeljna zadaća Porezne uprave, među ostalim, jest utvrđivanje i naplata poreza, doprinosa i drugih javnih davanja te su evidencije Porezne uprave ustrojene sukladno potrebama navedenog. Zbog toga ne raspolažemo službenom evidencijom vrijednosti nekretnina pa tražene podatke, u dijelu prosječne cijene metra kvadratnog stana, nismo u mogućnosti dostaviti”, ipak inzistiraju u svojem službenom odgovoru.
Kako je za Jutarnji list objasnio osnivač udruženja Burza nekretnina i vlasnik agencije za nekretnine Boris Ljubetić, nekretnine predstavljaju posebnu vrstu proizvoda kod kojih je vrlo teško izračunavati prosječnu cijenu koja, smatra, ne govori gotovo ništa o stanju, uređenju ili poziciji stana unutar zgrade, zbog čega službena statistika radije prati cijenu novogradnje, koja je ipak usporediva.
- Danas imate situaciju da slični stanovi u istoj zgradi na tržištu postižu različite cijene, a posebno je to na području Zagreba teško pratiti za centar, gdje su fluktuacije velike. Idealno bi bilo prosječnu cijenu stanova pratiti na nekim mikrolokacijama - na primjer, proučavati u određenom razdoblju kakve realizirane cijene postižu stanovi na drugom i trećem katu na Jarunu - no niti jedna državna institucija službeno ne prati takvu statistiku - rekao je Ljubetić.
Određenu vrstu statistike daje Burza nekretnina, no Ljubetić upozorava da ona nastaje na prilično malom uzorku, podacima o realiziranim cijenama koje udruženje pribavlja od agencija članica, a posebno je ta statistika loša za područje izvan grada Zagreba, gdje društvo nema puno aktivnih članova.
Tako statistika Burze nekretnina za 2017. godinu kaže da je prosječna realizirana cijena kvadrata stanova u Zagrebu iznosila 1386 eura za četvorni metar u siječnju te 1424 eura u prosincu prošle godine, što ispada 21 posto niža cijena od onoga što su prodavatelji tražili po oglasnicima. Ipak, riječ je o prosječnim cijenama izračunatim na maksimalno 800-tinjak zagrebačkih stanova s obzirom da je uzorak tog udruženja također prilično skroman u odnosu na ukupan broj lani prodanih stanova.
Sva ta zbrka i nedostatak točnih službenih statistika, nažalost, na kraju ostavlja prostor i za manipulacije cijenama, što je posebno vidljivo na primjeru prošlogodišnjeg natječaja za subvencionirane kredite.
Subvencionirani krediti
Naime, iako se kao opće mjesto bilo uvriježilo da je program subvencije donio znatan rast cijena nekretnina na području Zagreba i Hrvatske, podaci koje je Jutarnji list pribavio od Ministarstva graditeljstva zapravo aludiraju na suprotno.
Prema njima, prosječna kupoprodajna cijena kvadrata stana na području Zagreba koje su kupci realizirali putem subvencioniranih kredita iznosila je 1275 eura po četvornom metru, a sve skupa prodano je 795 takvih stanova.
Istina, podatak ne govori puno o lokaciji i stanju ovih stanova, ali ostaje pitati se: a kolika je to onda stvarna vrijednost zagrebačkih nekretnina?