Iako nitko ne zna koliko ih je točno, stručnjaci koji prate tržište nekretnina pretpostavljaju da je u Zagrebu sagrađeno, a neprodano između 10.000 i 12.000 novih stanova. Pribroje li im se i stariji stanovi koje prodaju privatni oglašivači, riječ je o 15.000 do 20.000 stanova koji su slobodni na tržištu.

Takva, golema količina dostupnih nekretnina morala bi smanjiti cijenu četvornog metra. S tom mišlju vodiljom Jutarnji je krenuo u istraživanje koje smo proteklih tjedana proveli među prodavateljima stanova.

Predstavljajući se kao kupci, negdje s gotovinom u džepu, a negdje s “kreditom u zraku”, htjeli smo vidjeti je li recesija uistinu smanjila cijene kvadrata te koje su realne cijene stanova u Zagrebu. Negdje smo oglašenu cijenu stana uspjeli smanjiti i za 5000 do 8000 eura, a negdje nam nisu popustili ni za stotinjak eura. Usput smo naišli i na neke bizarne situacije: na stanove koji se prodaju s nekoliko desetaka godina starim namještajem (koji podiže cijenu kvadrata). Jedan je muškarac pristao smanjiti cijenu stana ako platimo njegove višegodišnje zaostatke za komunalije. Drugi nas je uvjeravao da sobica od 8 kvadrata ima status stana koji košta 12.500 eura.

SLUČAJ 1

VlaŠka ulica, 25 m2

50.000 eura (2200 eura/m2)

Rezultat: 40.000 eura (1600 eura/m2)

Prodavateljica stana u Vlaškoj ugodno me iznenadila već na samom početku. Očekivao sam trošnu garsonijeru u jednom od Bandićevih “štakornjaka” u središtu grada, no ispostavilo se da je riječ o udobnom jednosobnom stanu s nevjerojatno čvrstom zvučnom i toplinskom izolacijom. Buku tramvaja i automobila s prometne Vlaške uopće nisam čuo. Stan bi, doduše, valjalo adaptirati. Trebalo bi, prije svega, izbaciti sav namještaj star nekoliko desetaka godina. Prodavateljica, starija gospođa, seli se u drugi stan, a za namještaj ne želi ni čuti. No, zato je vrlo fleksibilna kad je prodaja stana u pitanju. S početnih 55.000 lako smo došli do realnih 50.000 eura za stan pokraj Importanne galerije. No, uskoro se otvorila sasvim nova pogodnost. Tako je prodavateljica spremna i na zamjenu. Uzela bi stan iste kvadrature, može i malo manji, ali u Prečkom, kako bi bila blizu svoje obitelji. Stan iste kvadrature prodaje se u Prečkom za 40.000 eura. Na taj bi način, kada bismo hipotetski kupili stan u Prečkom i zamijenili ga za ovaj u Vlaškoj, mogli uštedjeti još oko 10.000 eura. Stan u središtu metropole koštao bi nas tako samo 40.000 eura, odnosno 1600 eura po kvadratu. Nije loše za početak.

SLUČAJ 2

MakanČeva, 32 m2

74.000 eura (2180 eura/m2)

Rezultat: ni eura niže

Neobičan stan u prizemlju stambene zgrade u Makančevoj kod Kvaternikova trga čeka kupce već nekoliko tjedana. Za 32 četvorna metra prodavatelj, uglađeni i užurbani gospodin, traži 74.000 eura. I ni centa manje. Problem je s ovim stanom što je to, u načelu, jedna golema dnevna soba. Na minijaturnu kuhinju nadovezuje se još manja kupaonica, koja je od kuhinje odijeljena samo kliznim vratima.

- To je takav stan, morate shvatiti da je u centru grada - uvjerava nas prodavatelj. Činjenica je da je lokacija na križanju s Martićevom odlična, a to što je prekoputa javna garaža s mnogo raspoloživih mjesta veliki mu je plus. No, stanje u stanu, kao i katastrofalna iskorištenost prostora, u kombinaciji s recesijskom godinom svakako bi cijenu ovog stana trebalo spustiti barem na 70.000 eura, ako ne i niže, što prodavatelj u ovom trenutku, barem pred nama, ne želi prihvatiti. Pokazuje plinske instalacije u prizemnom stanu i objašnjava kako je tu donedavno živjela starija gospođa s pravom korištenja.

Obilazak ovog stana ujedno je i najmanje trajao - već nakon dvije minute bili smo ponovno na ulici, a saznali smo samo osnovne detalje. U slučaju da nas zanima zemljišno-knjižno stanje, možemo ga, kako je rekao prodavatelj, provjeriti na internetu.

SLUČAJ 3

Vukovarska, 30 m2

50.000 eura (1666 eura/m2)

Rezultat: 45.000 eura + 4081 euro duga za vodu = 49.081 euro (1636 eura/m2)

Na križanju Vukovarske i Držićeve dvorišna je zgrada koja se prodaje za 50.000 eura. Radi se o objektu od 30 četvornih metara koji kupcima dolazi u paketu s još 20-ak četvornih metara tavanskog prostora. “Fleksibilni” prodavatelj nam je, kada smo prvi put razgovarali preko telefona, rekao da postoje višegodišnji dugovi za komunalije, točnije za vodu. Problem je, kaže, što prijašnji vlasnici nisu plaćali, a uplate koje su izvršavali on i supruga odlazile su na podmirenje starog duga. Sada taj dug iznosi oko 30.000 kuna, dakle malo više od 4000 eura. Želi li se kupac s time gombati, uštedjet će oko tisuću eura na transakciji. No, kada smo kao zainteresirani kupac htjeli dogovoriti obilazak stana, naš se prodavatelj više nije javljao na telefon. Ipak, zanimljiva prilika.

SLUČAJ 4

Savska , 38 m2

90.000 eura (2400 eura/m2)

Rezultat: 85.000 eura (2250 eura/m2)

Tražiti 90.000 eura za suterenski jednosobni stan od nepunih četrdesetak kvadrata naizlged nije realno. No jest kada je riječ o stanu u strogom središtu Zagreba, na Savskoj cesti blizu Hrvatskog narodnog kazališta. Ljubazna prodavateljica stana u jednoj od starijih zagrebačkih zgrada čitavo nas je vrijeme ispitivala je li ta cijena realna, a kao glavnu manu svog nedavno adaptiranog stana isticala je što nije oličen već tri godine.

- Ovo je pravo, toplo obiteljsko gnijezdo - govori nam dok cijenu pokušavamo spustiti na 80.000 eura. No, ne uspijevamo. Prodavateljica se, kako je rekla, ne žuri prodati stan jer ga je tek počela oglašavati, ali bi se složila s nekom razumnom cijenom. Padamo na osamdesetak tisuća eura, s konačnim dogovorom za 85.000 eura. Završavamo razgovor, no prodavateljica ne zaboravlja pripomenuti da već ima potencijalnog kupca.

SLUČAJ 5

Širolina, 27 m2+ 3 m2 loggia

80.000 eura (3000 eura/m2)

Rezultat: ni eura niže

U čemu je tajna jednog od najskupljih stanova (po kvadratu) koje smo zahvatili našim istraživanjem? Lokacija u Širolinoj, uz produžetak Branimirove ulice? Nova zgrada? Uređen okoliš? Možda. No, vlasnik objašnjava kako je riječ o namještaju.

Naime, namještaj je rađen u potpunosti po mjeri, a kupcu zanimljivog jednosobnog stančića ostat će tako u naslijeđe i veliki TV prijamnik te sav namještaj i bijela tehnika, uključujući stroj za pranje rublja. Ništa od toga nije starije od dvije godine. Prodavatelj stan pokušava prodati već dva mjeseca, no mnogima smeta upravo to što je stan nemoguće kupiti prazan. A rijetki i okrenu broj telefona u oglasu kada cijenu podijele s brojem kvadrata. No, činjenica je da se zapravo radi o dobroj prilici. Pa kada bi prodavatelj cijenu spustio barem za dvije-tri tisuće eura, kupac bi dobro prošao. Realno, bez namještaja, takav bi stan teško dosegao cijenu od 60.000 eura u ovim kriznim vremenima, što vlasnik, kako nam je sam rekao, vrlo dobro zna. No, može li namještaj za 27 kvadrata koštati 20.000 eura?

SLUČAJ 6

HarambaŠiĆeva - 27 m2

40.000 eura (1500 eura/m2)

Rezultat: ni eura niže

Suterenski renovirani stan koji, prema riječima prodavatelja, sljedećih dvadeset godina treba samo ličiti, prodaje se za 40.000 eura u Harambašićevoj ulici, nedaleko od Prekršajnog suda. Iako se ne radi o središtu grada, cijena je prilično niska, ali će stan, s obzirom na to da je u suterenu, teško naći kupca. Svjestan je toga i prodavatelj. Iako se nalazi u čistoj i relativno kvalitetnoj zgradi, suterenski stan poput ovoga naprosto uvijek odiše manjkom prostora i svjetlosti. Prodavatelj ga pokušava prodati već dva mjeseca, no nema mnogo zainteresiranih. Svi se, naime, izvlače na recesiju i pokušavaju smanjiti cijenu kvadrata.

- Ne znam je li to istina, ali banke, navodno, vrlo teško daju kredite. To mi kaže većina kupaca, pokušavajući sniziti cijenu na 30.000 eura. No, odlučio sam da stan prodajem za 40.000 i to je razumna cijena - kaže mladi prodavatelj, koji nije spreman snižavati cijenu ni eura. Svjestan je da će zbog toga stan prodavati puno dulje, no zasad mu se, kako kaže, ne žuri, a i cijena kvadrata možda poraste kada zemlja izađe iz krize.

SLUČAJ 7

Borovje, 40 m2

60.000 eura (1500 eura/m2)

Rezultat: 52.000 eura (1300 eura/m2)

Borovje, relativno novo naselje dobro povezano s ostatkom grada, puno je dobrih prilika za kupnju stana. Ponajviše zbog veoma niskih cijena kvadrata u relativno novim zgradama. Najbolji je primjer svijetao jednoiposobni stan na lokaciji udaljenoj pet minuta od novosagrađene tramvajske stanice u Borovju. Zapravo se radi o stanu s jednom spavaćom sobom, u kojem produžetak kuhinje može poslužiti kao blagovaonica ili omanji dnevni boravak. Funkcionalnost stana narušava samo grijanje na struju, što je mana koja se s vremenom može lako ispraviti. Mlada prodavateljica vrlo je fleksibilna. Po cijenu da me proglasi provokatorom, uspio sam sniziti cijenu ovog stana na samo 52.000 eura, odnosno na 1300 eura po četvornom metru, iako je isprva tražila 60.000. No, ispričala je, stan već tjednima pokazuje zainteresiranim kupcima, žrtvujući zbog toga i svoj posao. Zbog toga bi ga se, kaže, htjela što prije riješiti. Radi se o stanu u kojem je donedavno živjela njezina majka, koja je sada u domu. Vlasnički je stan podijeljen između nje i majke, pa bi ugovor trebalo potpisivati trostrano, što je svakom kupcu dodatna, doduše malena komplikacija. No, u Borovju može i jeftinije od 1300 eura po kvadratu! Garsonijera od 33,26 četvornih metara oglašena je za samo 42.000 eura, što je 1262 eura po kvadratu. No, na oglašeni telefon nitko se nije javljao, pa nisam uspio vidjeti o kakvom je stanu riječ, a oglas navodi da se radi o potkrovlju. Sasvim sigurno prodavateljica bi cijenu za ozbiljnog kupca snizila na 40.000 eura. To znači da je stan, udaljen desetak minuta javnim prijevozom od središta grada, moguće kupiti za samo 1200 eura po četvornom metru.