Koji grad prednjači, prati li Zagreb taj tempo i što možemo naučiti doznali smo na 13. godišnjoj međunarodnoj konferenciji o razvoju nekretnina
Četiri grada na rijekama - Zagreb na Savi, Ljubljana na Ljubljanici, Beograd na ušću Save u Dunav i Beč na Dunavu. Četiri metropole u regiji, s četiri strategije razvoja, ali i s četiri potpuno različite vizure.
Iako se Zagreb nije počeo razvijati uz Savu niti je grad direktno povezan s rijekom kao što je, primjerice, Osijek s Dravom, činjenica je da se za njega govori kao o gradu na Savi. To bi možda i mogao postati realizira li se istoimeni projekt vrijedan 1,4 milijarde, no budući da se o njemu priča već 40 godina, realno je da se to neće tako skoro dogoditi. Ipak, valja spomenuti da se o projektu “Zagreb na Savi” priča kao o jednom od najvažnijih razvojnih iskoraka za Zagreb, ali i cijelu Hrvatsku.
Prvi cilj tog projekta je zaštiti Zagreb od vodenog vala na način da se produbljenjem kanala Sava - Odra omogući protok od 4500 prostornih metara u sekundi. Drugi je pokrenuti gospodarske aktivnosti i povećati energetsku stabilnost izgradnjom niza većih i manjih hidroelektrana, a treći iskoristiti 350 hektara zemljišta koji su dosada bili namijenjeni za zaštitu od poplava.
Na tom prostoru razvijali bi se turistički, sportski, zabavni i svi drugi sadržaji te dali dodatnu dimenziju Zagrebu, dok bi se na samoj Savi otvorio riječni promet. No, dok se projekt nalazi u ladici, u međuvremenu će prostorni potencijal uz rijeku ostati neiskorišten te će se i dalje koristiti za jogging, šetnju pasa i jahanje konja.
PROCVAT
S druge strane, Beograd doživljava novi procvat i u punom smislu nastavlja urbani razvoj kao grad na vodi, prvenstveno zahvaljujući megaprojektu vrijednom 3,2 milijarde eura, ali i sve većem broju stranih investitora. Ljubljana je, pak, pametnim oplemenjivanjem prostora uspjela vratiti građane na obalu svoje rijeke, dok se Beč može pohvaliti epitetom najboljeg grada po kvaliteti života, a nastavlja s planiranim projektima kako bi postao smart city.
INVESTICIJE
Svaki je grad, dakle, priča za sebe, no teško je odoljeti njihovoj usporedbi. Koji grad prednjači kada su u pitanju urbanističko planiranje i razvoj? Ima li novih investicija, kako se razvija tržište nekretnina, dolazi li do rasta u stanogradnji, je li retail tržište zasićeno...
To su samo neka od pitanja o kojima se razgovaralo na 13. međunarodnoj godišnjoj konferenciji o razvoju nekretnina, održanoj prošli tjedan u Zagrebu u organizaciji tvrtke Filipović poslovno savjetovanje. Donosimo kratke sažetke s održanih panela o beogradskom, ljubljanskom i bečkom tržištu nekretnina. Prati li Zagreb njihov tempo i što možemo naučiti?
REGENERACIJA JAVNIH PROSTORA
LJUBLJANA: Oživljava se gradsko središte
Kao što je čest slučaj u europskim gradovima, fenomen širenja na periferiju s posljedicom starog centra grada u kojem prostori zjape prazni i neiskorišteni svojedobno je zahvatio i Ljubljanu. No, tamošnja je gradska vlast 2007. odlučila izmijeniti trendove, ponuditi kvalitetne sadržaje i vratiti ljude u gradski centar.
- Ljubljana je grad na dvije rijeke, Savi i Ljubljanici, a iz svakog njezina dijela za deset se minuta pješice može doći u prirodu. Te vrijedne prirodne datosti bi trebale usmjeravati razvoj grada - naglasio je Janez Koželj, zamjenik gradonačelnika Ljubljane.
Nakon osam godina i rekordno niske 2015., lani je broj izdanih građevinskih dozvola povećan za čak 150 posto, odnosno izdano je dozvola za gradnju više od 250 novih stanova
MREŽA
Kako bi urbana obnova što prije počela, odlučeno je da će se prvo provoditi projekti koji se mogu financirati iz gradskog proračuna te za koje nije bila potreba dozvola države jer bi ih to usporavalo. Stoga su se u početku fokusirali na javne prostore koje su nakon modernizacije infrastrukture obnovili te na njima ograničili promet automobilima, što je rezultiralo vraćanjem života u grad.
S vremenom je oplemenjen i prostor uz Ljubljanicu, gdje su uređeni parkovi i šetnice, a sagrađeno je i deset mostova, čime je mreža šetnica dodatno proširena. Uređena su i riječna pristaništa, jedno veće i nekoliko manjih, koja trenutno služe u turističke svrhe, no u budućnosti bi mogla biti i stajališta riječnoga javnog prijevoza.
U centru je ograničen promet, uređeni su parkovi i riječna pristaništa... To je pozitivno utjecalo i na turizam
- Potaknuli smo građane da vikendom ostanu u Ljubljani, a turizam bilježi porast od 20 posto godišnje te sada razmišljamo kako ga usmjeriti i na druge dijelove Slovenije. Cilj je do 2020. gradski promet organizirati tako da otprilike po trećinu čine biciklisti, osobni automobili i javni prijevoz - rekao je Koželj.
Kao jedan od projekata ključnih za razvoj Ljubljane svakako treba spomenuti Putnički centar Ljubljana Emonika, čija bi gradnja nakon dulje odgode napokon trebala započeti tijekom 2018. godine. Emonika bi trebala sadržavati novi autobusni i željeznički kolodvor, poslovni i stambeni kompleks, šoping centar, devet kinodvorana, parkiralište za 1600 automobila i prvu zgradu višu od stotinu metara u Sloveniji.
- Osim toga trenutno se pripremaju ili već rade projekti na ukupno milijun četvornih metara površine vrijedni milijardu eura. Među njima su logistički centar Mercator, djelomično dovršeni sportski park Stožice, skoro dovršen hotel Intercontinental, izgradnja shopping centra Šiška i sportskog parka Bežigrad te prenamjena stare tvornice šećera u umjetničku galeriju - istaknuo je Angelo Žigon, generalni direktor i član uprave tvrtke Elea iC.
TRANSAKCIJE
Prema podacima slovenske Geodetske uprave, lani je došlo do rasta cijena nekretnina i broja transakcija stambenih nekretnina i građevinskih zemljišta, što znači da je nastavljen rast prometa koji je započeo 2014. godine. Prema preliminarnim podacima, u 2016. je zabilježeno oko 32.000 transakcija nekretnina, a ukupna vrijednost iznosila je oko 2,1 milijardi eura. U Ljubljani je lani prodano oko 2950 stanova u stambenim zgradama, što je osam posto više nego 2015., dok je prosječna cijena rabljenih stanova iznosila oko 2180 eura po kvadratu, što je rast za 7 posto.
Povećan je i broj izdanih građevinskih dozvola, što daje optimistične prognoze za povećanu građevinsku aktivnost u budućnosti.
ISKORIŠTAVA SE POTENCIJAL
BEOGRAD: Tržište u velikom poletu
Đura Stanić, direktor tvrtke Merin Holdings, kao najjači lokalni developer u Srbiji lani je na konferenciji o tržištu nekretnina REBEC izjavio da što se tiče prodaje stanova, krize u Srbiji, odnosno u Beogradu nije niti bilo. I danas se može smatrati isto, iako bi se to možda moglo olako shvatiti.
Naime, i srbijansko je tržište nekretnina, kao i ostala tržišta u zemljama regije bez sumnje pogodila recesija, no ono što je Stanić želio naglasiti jest to da je sve ono što je fleksibilno projektirano, kvalitetno sagrađeno na primamljivim lokacijama, te ono što je cjenovno uravnoteženo, prodano. Ista je situacija i na zagrebačkom tržištu nekretnina.
Gradi se prvi Hilton, najavljen je i hotel Kempinski na Dunavu, planiraju se i otvaraju novi trgovački centri...
OPORAVAK
No, za razliku od hrvatske metropole, u Beogradu je tržište puno življe. Što se gradi te što se i po kojoj cijeni prodaje, razgovaramo s Aleksandrom Opsenicom, direktorom konferencije za nekretnine REBEC, koja se ove godine u Beogradu, od 19. do 21. lipnja u hotelu Metropol Palace, održava jubilarni, deseti put.
- Sve je više stambenih proizvoda za srednju višu klasu. Kupci su upućeniji, informiraniji i ne žure. Imaju slobodnu i raspoloživu gotovinu, dakle ne podižu kredite, a u kupnje ulaze sa specijaliziranim konzultantima. Opći dojam u stanogradnji tumači se kao potpuni oporavak s porastom cijena u prodaji. Neprodani stanovi i dalje će ostati neprodani, ako se ne spusti tražena cijena - kaže Opsenica.
STANOVI
Dodaje kako je u Beogradu vidno povećana gradnja stanova, prije svega u Novom Beogradu. Tako se grade blokovski kompleksi minimalne površine 30.000 kvadrata s minimalno 250 stambenih jedinica, čiji je raspon cijena od 1450 do 2000 eura po kvadratu. Na Dorćolu su se pojavili projekti sa stanovima čija je prodajna cijena 3500 eura po kvadratu, dok stanovi na Vračaru, oko hrama Svetog Save, postižu i 4000 eura po kvadratu.
- Stanogradnja više nije ekskluziva domaćih, lokalnih poduzetnika. Sve je više inozemnih developera, pogotovo iz Izraela koji u domenu stanogradnje postižu zapažene učinke. To su projekti Garden Centar, zajednički pothvat AFI Europa i Shikun Binui grupe iz Izraela u starom dijelu Beograda, na Voždovcu počinje gradnja Voždovih kapija također Shikun Binui grupe, u Novom Beogradu završava se blok A1 developera Deka Inženjeringa, Sun Cityja od Merin Holdingsa i Savade od Neimar V developera - nabraja.
Useljenje dvije stambene kule u sklopu projekta Beograd na vodi očekuje se sljedeće godine u ovo vrijeme
25 GODINA
Ne smije se ni zaobići projekt “Beograd na vodi” arapskog investitora Eagle Hills. Trenutno su dovršene sa grubim građevinskim radovima dvije stambene kule, što čini 60.000 kvadrata suvremenog stambenog prostora koji će sljedeće godine u ovo vrijeme biti useljen.
- ‘Beograd na vodi’ ide očekivanim tempom realizacije. Počela je pripremna gradnja trgovačkog centra s novih 320.000 kvadrata, a kreće i priprema za temelje tornja visine 164 metra, u kojem će biti hotel i poslovni apartmani - kaže i dodaje kako će na godišnjoj razini tržištu biti ponuđeno između 60.000 i 100.000 kvadrata raznih novih prostora. Projekt bi trebao biti potpuno realiziran u narednih 25 godina, a procijenjen je na 3,2 milijarde eura.
Nevezano za taj projekt, u Beogradu se gradi prvi Hilton, ACCOR je objavio svoju akviziciju, očekuje se početak gradnje prvog Kempinski hotela na Dunavu, koji će se povezati s istim hotelima na Dunavu koji su pozicionirani u Budimpešti i Beču. Također, sve su brojniji investitori iz Kine, Turske, arapskog svijeta, Izraela, Rusije, ali i iz Južne Afrike.
- Nedavno je na Karaburmi otvoren trgovački centar od 42.000 kvadrata, isti developer BIG CEE je položio kamen temeljac za novi trgovački centar od 150.000 kvadrata na Banovu brdu. Na Autokomandi se očekuje dugo najavljivani Delta trgovački centar od 150.000 kvadrata, a GTC, specijaliziran za razvoj uredskih prostora, kreće u svoj prvi projekt trgovačkog centra Ada Mall od 90.000 kvadrata na Adi Ciganliji. Imajući u vidu da Beograd sa svojom okolinom do 35 kilometara od centra grada ima više od dva milijuna stanovnika, svi su pokazatelji da je retail tržište još daleko do zasićenog - kaže.
SLUŽBENO NAJBOLJI GRAD ZA ŽIVOT
BEČ: Analitički pristup planiranju smart cityja
Beč je već osmu godinu zaredom prvi po kvaliteti života na tradicionalnoj listi gradova američke tvrtke Mercer koja uspoređuje situaciju u 231 svjetskom gradu.
U istraživanju se uspoređuje četrdesetak raznih čimbenika kao što su politička stabilnost, infrastruktura, zdravstvena skrb, obrazovanje, kriminal, rekreacija, kultura i okoliš, a Beč je ponovno najbolji zbog jake kulturne scene, kvalitetne zdravstvene skrbi, umjerenih cijena stanovanja i jeftinog gradskog prijevoza.
PLUĆA
On je istodobno važan multimodularni kargo centar zahvaljujući toku Dunava koji ga povezuje s Crnim i Sjevernim morem te važnim gradovima na toj ruti. No, zanimljivo je da ista rijeka, osim prometnog pravca, gradu dovodi svježi zrak i, uz brda Wienerwald kao početak Alpi, služi kao svojevrsna zelena pluća te metropole.
U sljedećih deset godina planira se 200.000 novih stanova uz subvencioniranje investitora ako poštuju stroge uvjete
- Oko 1860. godine Dunav je zbog regulacije toka udaljen pet kilometara od grada te nije toliko utjecao na razvoj Beča. Kasnije, 1970-ih, tok rijeke je zbog zaštite od poplava podijeljen u dva korita te danas jedno služi za plovidbu brodova, a u drugome je čista voda. Između je nastao otok Donauinsel, dug 20 kilometara, koji je postao omiljeno mjesto građana za rekreaciju, kupanje, koncerte i zabavu. Na raspolaganju je oko 50 kilometara plaža, i to je jedinstveni primjer u svijetu - opisao je Alexander Petritz iz ISD instituta za strukturni razvoj.
Što se današnjeg razvoja grada tiče, u fokusu je predio Transdanubia, odnosno istočna obala Dunava na kojoj su 21. i 22. bečki distrikt. Posebna se pažnja posvećuje Aspernu, nekadašnjoj zračnoj luci koja je bila prometna od 1912. do 1977., a danas se njezin prostor strateški pretvara u smart city.
- Taj ‘satelitski grad’ metroom je dobro povezan s Bečom, a cilj je stvoriti tehnički razvijeno, energetski učinkovito i socijalno prilagođeno središte za život. Ovdje se smještaju hoteli i razne institucije poput ekonomskog fakulteta - pojasnio je Petritz.
Tok rijeke je podijeljen u dva korita, jedan za plovidbu, drugi za čistu vodu. Tako je nastao otok, koji je omiljeno mjesto građana za rekreaciju, kupanje, koncerte...
OBILAZNICA
Grad Beč je u stanovanje počeo ulagati već nakon Prvoga svjetskog rata, a politika se umiješala kako bi cijene mogla držati pod kontrolom i na prihvatljivoj razini za građane. U planu je u sljedećih deset godina sagraditi oko 200.000 novih stanova, a Grad privatnim investitorima odobrava subvencije ako poštuju strogo određene uvjete poput ograničene cijene stanovanja i određenog postotka stanova prilagođenih osobama s invaliditetom.
Industrija se izmješta iz grada te se na dobivenom prostoru planira gradnja poslovnih i stambenih jedinica, no tek nakon pomno provedene analize, razmatranja opcija i diskusija sa stanovništvom. Osim toga, poticanjem socijalne pomiješanosti jako se pazi da u pojedinim dijelovima grada ne dođe do getoizacije.
Od većih projekata u planu je, između ostalog, nova bečka obilaznica koja bi trebala smanjiti gužve, no kako njezina planirana trasa prolazi zaštićenim dijelom močvare Dunava, taj projekt izaziva velike polemike te u pitanje dovodi i opciju koja bi uključivala most iznad močvare, kao i onu koja predviđa tunel koji bi prolazio ispod nje.
TRŽIŠTE SE BUDI UZ OPREZ
ZAGREB: Cijene u novogradnji dosežu 4000€ po kvadratu
Prvi put od 2008. u Hrvatskoj je zaustavljen pad broja transakcija nekretnina. Prema podacima iznesenima na Konferenciji, prosječna tražena cijena stana u Hrvatskoj lani je iznosila 1517 eura po kvadratu, što je u odnosu na 2009. pad od 12 posto. U Zagrebu je prosječna tražena cijena stana 1545 eura po kvadratu, a to je pak 23 posto manje nego 2009. godine.
Ipak, u prvom kvartalu 2016. zaustavljen je pad te su cijene blago počele rasti. Na razini Hrvatske taj je rast iznosio 1,2 posto, a na razini Zagreba 3,85 posto. Sagrađeno je oko 9300 stanova, što je u odnosu na prethodnu godinu 35 posto više, što znači da je i građevinski sektor blago oporavlja. Tako se u Zagrebu gradi desetak novih projekata, a cijene stanova dosežu i do 4000 eura po kvadratu.
Pišu: Jelena Kovačević i Sanja Kovacs
Foto: Shutterstock
