Nestašica novogradnje na tržištu, barem kad je u pitanju Zagreb, dovela je do toga da mnogi danas kupuju stanove u zgradama čija gradnja još nije niti počela ili je tek u početnoj fazi. U tom je načinu kupnje ključno odabrati pouzdanog i kvalitetnog investitora, a događa se da se tim poslom bave i oni koji to nisu. Zato pri izboru investitora prvenstveno treba voditi računa o sigurnosti kupnje i investicije, sigurnosti izvedbe same građevine, kao i o garanciji kupcima da će zgrada biti dovršena na vrijeme i u roku.
Važna je stavka prilikom kupnje i kapara, koja nije uređena zakonom i određuje je isključivo investitor. Standardna praksa na tržištu je ugovaranje kapare u iznosu od 10 posto, no postoje slučajevi da investitori traže i do vrtoglavih 90 posto. Neki od njih "love u mutnom", a na što kupci trebaju posebno obratiti pozornost, otkrili su nam Budimir i Filip Jurinčić, prodajni predstavnici Alfa stan grupe, jednog od renomiranih investitora na tržištu.
- Reference u smislu završenih projekata kvalitetnog investitora najbolje govore za sebe. Budućim kupcima savjetovali bismo da svakako obrate pozornost na to zahtijeva li investitor da se većina kupoprodajne cijene plati unaprijed i prije samog početka gradnje, što posljedično može značiti da gradnja ovisi isključivo o uplatama kupaca i da investitor nema osigurana sredstva za dovršetak projekta. Važno je i obavezno provjeriti stanje u zemljišnim knjigama u slučaju eventualnih tereta, kao i garancije koje investitor daje za dovršetak gradnje u roku te na kvalitetu izvedenih radova i ugrađene opreme. Savjetujem da odustanete od kupnje ako investitor inzistira na plaćanju kupoprodajne cijene u gotovini i na usmenim dogovorima te ako postoji netransparentnost u komuniciranju međusobnih prava i obaveza kupca i prodavatelja. Također, ako ima nerealna obećanja u smislu cijene, rokova izvođenja i razine kvalitete opreme, a svakako ako je poznato da iza sebe ima neuspješne projekte - kaže Iva Budimir, koja nam je objasnila i kako teče procedura kod njih u slučaju da kupujete stan u novogradnji koja još nije sagrađena.
Prvo slijedi individualni sastanak s predstavnicima u prodaji koji uključuje prezentaciju projekta i raspoloživih tlocrta. Nakon odabira nekretnine omogućava se rezervacija na određeno vrijeme tijekom kojeg potencijalni kupac odlučuje o kupnji. Ako je njegova odluka da ide u kupnju, slijedi potpisivanje predugovora te uplata prvog dijela kupoprodajne cijene, koja se ugovara kao kapara i koja se uračunava u kupoprodajnu cijenu. U slučaju Alfa stan grupe kapara kao odustatnina iznosi standardnih 10 posto, a nude i mogućnost korištenja popusta na ukupnu cijenu u slučaju avansnog plaćanja u određenom razdoblju same gradnje.
Tijekom projekta kupac nadalje surađuje s internim projektnim odjelom radi eventualnih preinaka i odabira opreme.
- Našim kupcima uvijek ostavljamo mogućnost odabira više opcija ponuđene projektne opreme i materijala. Materijale biramo sami od provjerenih proizvođača, a svakom kupcu na raspolaganju je član našeg projektnog ureda koji ga vodi u procesu odlučivanja od samog početka do finalnih preinaka nekretnine - ističe Filip Jurinčić.
Idući je korak potpisivanje kupoprodajnog ugovora. Nakon tehničkog pregleda nekretnine i ishodovanja pravomoćne uporabne dozvole te uz uvjet prethodne isplate cjelokupne kupoprodajne cijene, slijedi predaja nekretnine u posjed. Kupcu se predaju ključevi nekretnine, garancije za ugrađenu opremu, instalacije i uređaje te detaljno objašnjavaju sve postavke u njihovu korištenju i održavanju. Potom se izdaje valjana tabularna isprava, a s njom i kupoprodajnim ugovorom ovjerenim kod javnog bilježnika kupac može uknjižiti pravo vlasništva na nekretnini.
Jedan od najčešćih problema koji se javljaju prilikom kupnje stanova u zgradama koje tek trebaju biti sagrađene je probijanje rokova. Kakve su mogućnosti zaštite kupaca u takvim slučajevima? Svaki investitor ima svoja pravila, a Filip Jurinčić nam je objasnio kako to rješavaju u Alfa stan grupi.
- Već u predugovoru je definiran krajnji rok preuzimanja nekretnine, a ako preuzimanje ne bude realizirano u navedenom roku, omogućavamo kupcu raskid ugovora i povrat uplaćenih sredstava - objasnio je Jurinčić.
PRIMJER 1
"Ovakva kupnja ima pozitivne i negativne strane, ali ja bih ipak radije novogradnju"
Zagrebačka obitelj više je od dvije godine bila u potrazi za stanom. Najvažniji uvjet bila im je lokacija u blizini Kvaternikova trga kako ne bi morali mijenjati vrtić i školu te kako bi ostali u blizini svim dotad poznatim sadržajima. Na kraju su pronašli stan na Lašćini, koji je još uvijek u fazi gradnje, a za njega su se odlučili jer je riječ o renomiranom investitoru koji iza sebe ima prilično mnogo projekata. Također, komunikacija je od starta bila jednostavna i prihvatljiva i imali su strpljenja za sve njihove upite. Čitateljica N. R. (podaci poznati redakciji) detaljno nam je ispričala kako je cijeli proces tekao.
- Suprug je razgovarao s više investitora i naišao na svakakve prijedloge i dogovore, a neki su djelovali nedostižno i apsolutno bez pokrića. Famozne liste čekanja pa plaćanje 40 posto odmah, a 40 posto nakon tri mjeseca i slično. Takva rješenja nikako nam nisu dolazila u obzir. Dogovorili smo 15 posto kapare. Platili smo je odmah nakon odluke o kupnji stana, a ostatak ćemo uplatiti nakon dovršetka i dobivanja uporabne dozvole. Dobro je kod kupnje stana u izgradnji to što se može dogovarati i utjecati na pojedine radove. Međutim, kako je uključeno puno različitih izvođača plus arhitekti, dogode se i pogreške u komunikaciji, neke nevjerojatne pogreške u izvođenju i slično. Što se tiče garancije da će stan biti isporučen u roku, predugovor i stavke u njemu jedina su nam garancija. Nama se sada dogodilo, kako se projekt bliži kraju, da su premašili svaki rok koji su naveli i kasne s projektom. Završni radovi su u tijeku, slijedi tehnički pregled, pa još birokracija oko uporabne… Teško je pretpostaviti, ali moguće da će se oduljiti za čak šest mjeseci od planiranog. Vjerujemo da ćemo se useliti u stan za dva-tri mjeseca.
Bih li preporučila drugima ovakav tip kupnje? Teško je nekome preporučiti, treba odvagnuti pozitivne i negativne strane. Nije lako kupiti ni stan u starogradnji jer, zapravo, ne znaš u što ulaziš, pogotovo ako je potrebna adaptacija. Ja bih ipak radije novogradnju. Cijene nekretnina ionako su se izjednačile za starogradnju i novogradnju - kaže N. R.
PRIMJER 2
"Tražili su nas kaparu od 80 posto iznosa, odustali smo u startu"
Otkad su postali roditelji sada šestomjesečne bebe, mlada tročlana obitelj iz Zagreba u potrazi je za većim domom. Bili bi zadovoljni, kažu, trosobnim stanom površine 60 do 70 četvornih metara. Njihov je budžet 2500 eura po četvornom metru, a žele novogradnju, pa su svjesni da traženu nekretninu u Zagrebu za taj novac neće pronaći. Zato traže po okolici metropole, od Dugog Sela, Zaprešića i Zaboka do Velike Gorice. Tamo se, prema njihovim saznanjima, kvadrat novogradnje kreće od 2400 do 2600 eura.
- Prije mjesec dana privukao nas je oglas za dvokatnicu s petnaestak stanova u Dugom Selu, u kojem je navedena cijena stana od 1980 eura po kvadratu. Već u startu to nam je izgledalo sumnjivo zbog preniske cijene, ali smo odlučili pokušati. Kad smo došli pogledati zgradu, ustanovili smo da su dosad sagrađeni samo vanjski zidovi, a mlada i neiskusna agentica nam je objasnila da je cijena stana 1980 eura po kvadratu samo ako uplatimo kaparu od 80 posto! Postoji i još jedna verzija: ako uplatimo kaparu od 50 posto, onda je cijena malo viša od 2000 eura po kvadratu. Agentica nas je uvjeravala da sami možemo birati materijale, a ako pristanemo na uvjete, naš će stan biti prvi završen. To u stvarnosti znači da bismo se uselili u stan i onda još mjesecima slušali buku radova u okolnim stanovima. U oglasu je pisalo da je završetak radova planiran za srpanj ili kolovoz ove godine, što je iz viđenog na terenu potpuno nemoguće. Naravno, odustali smo jer je sve izgledalo potpuno nerealno i još smo u potrazi za stanom - ispričao nam je V. Z. (podaci poznati redakciji).
