Planinska, Spačva, sisačka zgrada Hitne… Afere s procjenama vrijednosti zemljišta i poslovnih zgrada više se nikada neće, odnosno ne bi trebale ponoviti. Prema dosadašnjoj praksi masovnih slobodnih procjena, i to od strane ovlaštenih procjenitelja, jedna nekretnina može vrijediti od 2,5 do 8 milijuna kuna, a takvi se oscilirajući podaci, temeljeni na vlastitim dojmovima i subjektivnim zaključcima, prekidaju primjenom Uredbe i pripadnog Pravilnika o procjeni vrijednosti nekretnina. Stručnjaci zaslužni za donošenje Uredbe i Pravilnika u sklopu poslovno-stručnog kolegija “Procjena vrijednosti nekretnina”, održanog u organizaciji tvrtke Filipović poslovanje, iznijeli niz novosti koje bi se već trebale primjenjivati.
Nema više dvojbi
Željko Uhlir, zamjenik ministrice graditeljstva i poslovnog uređenja, istaknuo je da u Hrvatskoj nikada nije bilo propisano kako se procjenjuju nekretnine, a primjena ove uredbe povećat će pravnu sigurnost u trenutku kada neka nekretnina ulazi u pravni spor za vlasnike nekretnine, bili oni građani, poduzetnici, tvrtke ili država, ali i za potencijalne investitore.
Prema novom sustavu procjenjivanja, nedvojbeno se zna tko mogu biti procjenitelji – oni koji su ovlašteni prema Zakonu o sudovima, a to su ovlašteni sudski vještaci i ovlašteni sudski procjenitelji, koji se podaci moraju uzimati za procjenu i kojim se metodama mogu služiti – javni bilježnici podatke o ovjerenim kupoprodajnim ugovorima dostavljat će jedinicama lokalne samouprave, koje će raditi bazu podataka, a pravila postupanja, parametri i formule za izračun procjene jasno su naznačeni u Uredbi i Pravilniku. Isto tako, svaki je procijenitelj u elaboratu dužan detaljno obrazložiti procjenu i naznačiti kako je došao do finalnih podataka. Ti podaci, osim osobnih podataka, u pravilu moraju biti javni. Osnovica za vrednovanje nekretnine je njezina tržišna vrijednost, a propisane su tri metode: poredbena, prihodovna i troškovna.
Najčešće korištena
– Svaka nekretnina ima jednu metodu koja joj u potpunosti odgovara, a prosječna vrijednost na temelju nekoliko metoda više se neće uvažavati – rekao je Branimir Majčica, voditelj Službe za vrednovanje nekretnina Grada Zagreba, dodajući da se poredbena metoda najčešće koristi jer odgovara najvećem broju nekretnina. Naime, poredbena metoda primijenjuje se za sva zemljišta, samostojeće, poluugrađene i ugrađene kuće, stanove, garaže, parkirna mjesta i poslovne prostore, a svodi se na usporedbu s najmanje tri, a optimalno osam nekretnina koja imaju dovoljno podudarnih obilježja.
Procjenitelj pritom mora voditi računa i o godini građenja, katastarskoj općini u kojoj se nekretnina nalazi, ulici, katu, datumu sklapanja kupoprodajnog ugovora… Potrebne podatke procjenitelj može dobiti od jedinice lokalne samouprave ili ih iščitati iz isprava o kupoprodaji iz zbirke isprava u zemljišnoknjižnim odjelima na sudovima. Važno je spomenuti da korišteni podaci ne smiju biti stariji od četiri godine.
Ekonomska intuicija
Prednosti te metode su, dodao je Majčica, jednostavno rukovanje i velika uvjerljivost, a nedostaci nedovoljan broj poredbenih nekretnina i rijetke transakcije vezane uz izgrađene katastarske čestice gospodarske i industrijske namjene. Prihodovna metoda primjenjuje se na nekretnine koje imaju gospodarsku svrhu, poput poslovnih i stambenih nekretnina za najam, ali i za nekretnine koje će zadržati javnu namjenu ako javna vlast razmatra zakup nekretnine.
Procjena se u ovom slučaju utvrđuje na temelju budućih prihoda koje bi ta nekretnina mogla donijeti, svedenih na današnju vrijednost koristeći formule iz Uredbe i Pravilnika. – Ekonomska intuicija te metode je da nijedan investitor neće za nekretninu platiti više od onoga što će dobiti od njezina korištenja – rekla je Maruška Vizek, viša znanstvena suradnica na Ekonomskom institutu Zagreb. Troškovna metoda, pak, najbliža je građevinskim stručnjacima, a koristi se za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih čestica na kojima su zgrade čija svrha nije stvarati prihode. Procjena se u ovom slučaju utvrđuje prema trošku gradnje, s tim da se vrijednosti građevine pribraja i vrijednost zemljišta, utvrđena poredbenom metodom. Nedostatak troškovne metode je udaljenost od tržišne vrijednosti pa je nužna prilagodba. Ona se primjenjuje i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama.
Unapređivanje sustava
A što kažu procjenitelji? Većina ih pozdravlja novitete i ističe da kako još od 2005. zagovaraju aktivnosti za uvođenje reda na tržištu nekretnina, a neki kažu da nije jasno kako će se izraditi baza podataka zbog vrlo malog broja transakcija i prozivaju da su Uredba i Pravilnik doslovno prepisani iz Njemačke. Isto tako, još je dosta nepoznanica, primjerice koje su sankcije za procjenitelje čije procjene ne budu odgovarale Uredbi. No, u Ministarstvu ističu da nastavljaju s razvojem procjeniteljske djelatnosti, a nadograđivanje sustava obuhvaća donošenje zakona, mapiranje gradova i osnivanje povjerenstava.
Kako upravljati prostorom?
Zašto je potrebno unificiranje standarda vrednovanja nekretnina? Maruška Vizek, viša znanstvena suradnica na Ekonomskom institutu Zagreb, ističe da se ukupno nekretninsko bogatstvo zemlje procjenjuje na 510 posto BDP-a, i to bez državne imovine. – Prostor je najvredniji hrvatski resurs i njime je potrebno upravljati na odgovarajući način. Dosad smo imali nedifinirano vrednovanje, edukaciju i provjeru znanja procjenitelja, što je rezultiralo umanjenom investicijskm sigurnošću i otvorenim prostorom za ostvarivanje protupravne imovinske koristi i koruptivnih aktivnosti. Uredba i Pravilnik dugoročno će pomoći u stabilizaciji cijena građevina i zemljišta, a potrebno je još srađivanje baze podataka i usklađi-vanje s njemačkim susta-vom – rekla je.
Foto: Shutterstock, arhiva Cropix
Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!
