Glavnu ulogu u ovoj složenoj operaciji imat će Agencija za upravljanje državnom imovinom (AUDIO), čiji će predstavnici u 2013. voditi cijeli ovaj akcijski plan.
Cilj je jasan: mrtvi kapital pretvoriti u značajna sredstva za državni proračun.
Još početkom ove godine na najvišoj razini donesena je strateška odluka da se napravi popis imovine, potom obave pripreme za prodaju stanova, zemljišta i poslovnih prostora, a podatak kako bi zarada mogla iznositi skoro 200 milijuna eura pojačao je uvjerenje da se radi o ispravnoj odluci.
Osim toga, cijene stanova trebale bi biti malo niže od tržišnih, što bi olakšalo njihovu prodaju. Postoji i posredni efekt - ako se u prodaju, po nižim cijenama, pusti velik broj stanova, to će izazvati pad cijena nekretnina na stržištu i građanima olakšati ulazak u ovu investiciju.
- Svako smanjenje cijene može samo pozitivno utjecati na tržište nekretnina. Riječ je o koraku prema oživljavanju građevinskog tržišta, a takva bi konkurencija dovela i do smanjenja cijene nekretnina na cijelom tržištu - smatra ekonomski analitičar Josip Tica.
Problemi s prodajom
Glavnu ulogu u ovom, potencijalno vrlo profitabilnom poslu ima AUDIO.
Predsjednik Upravnog vijeća je potpredsjednik vlade Neven Mimica, a još četvorica ministara su članovi: Ivan Vrdoljak, Siniša Hajdaš Dončić, Tihomir Jakovina i Veljko Ostojić.
Već sastav Upravnog vijeća pokazuje važnost ove, relativno slabo poznate institucije.
Početkom prosinca Vlada je donijela Uredbu o kupoprodaji poslovnog prostora u vlasništvu Republike Hrvatske. Uredbom se određuje pravo države i lokalne zajednice na prodaju nekretnina, pri čemu prednost imaju sadašnji korisnici tih objekata. Prema postojećim podacima, država raspolaže sa oko 1500 prostora i u većini slučajeva želi ih se riješiti. Iako postoji ogroman interes sadašnjih korisnika za otkup tih prostora, čini se da postoje problemi s relizacijom ove odluke. Prema izvoru bliskom Vladi, do sada je primljeno više od tisuću zahtjeva i izgledalo je da bi uskoro moglo doći do realizacije čitavog posla, a time i novih sredstava za državni proračun. Ispalo je, međutim, da postoje problemi na koje se nije računalo. Vlada je odredila da sve mora biti zakonski čisto i poslovni prostori smiju se prodati samo vlasnicima koji su u prošlosti ispunjavali obaveze kao što je plaćanje najamnina i svih režija, no ispostavilo se da otprilike polovica korisnika državne imovine to nije napravila. Samim time ispali su iz konkurencije, što znači manje novca u proračunu i produžavanje ovog dosta dobro zamišljenog procesa. Unatoč poteškoćama, početkom 2013. očekuje se intenziviranje cjelokupne operacije i puštanje u prodaju stanova koji su u državnom vlasništvu.
Još u kolovozu iz AUDIA su najavili skoru prodaju 200 stanova, a uskoro bi taj broj trebao biti bitno veći.
Vrijednost imovine
U ovom trenutku na web stranicama AUDIA objavljen je tek jedan natječaj ove vrste, a o ponudama će se odlučivati 27. prosinca. Država prodaje sedam građevinskih zemljišta u Istri, Dalmaciji i Slavoniji, stan u Zagrebu i nekoliko poslovnih prostora u Karlovcu.
Cijene se kreću od dvadesetak tisuća kuna za poslovne prostore pa do 350-400 tisuća za pojedina zemljišta, a vlasnik će postati kupac koji ponudi najveću svotu.
Dakle, uz početnu cijenu za svaku nekretninu u pozivu za prodaju naveden je i iznos jamčevine koju unaprijed treba platiti. U AUDIU napominju da se sve nekretnine prodaju u zatečenom stanju, i to po modelu “viđeno - kupljeno”, te da ponuđena cijena ne smije biti niža od početne koja je objavljena.
Stan u Zagrebu od 46 četvornih metara, međutim, prodaje se po treći put ove godine jer interesa - nema. Radi se o zanimljivom primjeru u samom centru Zagreba, nedaleko od Glavnog koldovora, u neposrednoj blizni hotela Esplanade i Botaničkog vrta. Na adresi Mihanovićeva 26 AUDIO već mjesecima pokušava prodati jedan stan.
Cijena je u kolovozu bila 1040 eura po četvornom metru, a sada se prodaje po nešto nižoj početnoj cijeni - oko 1013 eura po kvadratu. Iako zvuči nevjerojatno - stan u centru metropole za samo 1000 eura po kvadratu - baš nitko ga ne želi.
Stan u centru Zagreba posjetili su i reporteri Jutarnjeg. Riječ je o podrumskom stanu od 46 četvornih metara. Već s ceste, kroz razbijene prozore može se vidjeti u kakvu su stanju podrumski prostori u zgradu. Napušteni su i derutni i u potpunom kontrastu s okruženjem u kojem se nalazi stambena zgrada.
U stambenoj zgradi oronule fasade živi desetak stanara. Samo jedan stan, onaj državni, nalazi se u podrumu. Do njega vodi 20-ak stepenica. U podrumu je osjetno hladnije i zagušljivije te prilično mračno.
Stan koji AUDIO prodaje zaključan je, ali već se po ulaznim vratima koja su potpuno uništena i presvučena kožom može zaključiti o kakvom se prostoru radi.
Na vratima je nalijepljena i obavijest o namjeni tog stana - ovdje se, prije nego što je AUDIO zaključao vrata, sastajao kućni savjet.
- Ovaj stan ne želi nitko niti od stanara koji žive u zgradi. Prvi je problem što je u podrumu, a drugi što je potpuno devastiran - kaže nam jedan od stanara.
Naime, dvosobnom stanu potrebno je potpuno preuređenje. Električne instalacije dotrajale su i neispravne, pločice su popucale, a morali bi se urediti i zidovi.
- Ljudi koji i dođu pogledati shvate da bi trebali ulagati dodatne desetke tisuća kuna u prostor kako bi on uopće bio primjeren za život. Ovdje je bila ostava, ljudi su držali alat i tko zna što još. Ne čudi zato što ovdje nitko ne želi živjeti. A kada i usele, troškovi života bit će skupi, morat će ulagati u skupocjenu obnovu fasada. Problem je i što nema mogućnosti parkiranja automobila jer se cijela zgrada nalazi tik uz tramvajsku prugu - otkriva nam jedan od susjeda.
A koliko je točno ovakvih stanova u državnom vlasništvu, teško je reći. Poznato je da AUDIO ima 200 stanova koje planira staviti na prodaju, dok se procjenjuje da ministarstva imaju između 2000 i 3000 neuseljenih stanova. AUDIO do kraja 2013. ima rok za objavu Registra državne imovine.
Riječ je o popisu svih dionica i poslovnih udjela u trgovačkim društvima kao i nekretnina.
Registar imovine
Do 14. studenoga 2012. u registar je, stoji na njihovim službenim stranicama, uneseno 318.039 stavaka: u to su uključene i nekretnine i Vladini dionički udjeli. Tek će se sredinom ili krajem iduće godine znati svi stanovi, poslovni prostori i zemljišta koja se nalaze u vlasništvu države i koliki ih postotak predstavlja mrtvi kapital.
Otprije je poznato da država ima na tisuće izgubljenih i zaboravljenih nekretnina. Uglavnom je riječ o praznim i neuređenim stanovima, a po broju prednjači Ministarstvo regionalnog razvoja koje ih ima oko 1400. Ovo ministarstvo radi na sređivanju imovinsko-pravnih odnosa pa su sukladno tome i u različitim fazama obnove.
Ovome još treba pribrojiti i 176 kuća koje su također neuseljene, budući da su ili oštećene ili se nalaze u područjima bez infrastrukture. Stotinjak stanova je i u vlasništvu MORH-a, a uglavnom se radi o nekretninama koje su korisnici vratili ministarstvu jer su stambeno pitanje riješili na drugi način. Država, dakle, posjeduje značajan fond nekretnina, no nisu svi uvjereni da njime ispravno gospodari niti dijele Vladin optimizam kada je u pitanju punjenje proračuna.
‘Bilo bi bolje da vlada obnovi stanove i jeftino iznajmljuje’
Gojko Bežovan, profesor socijalne politike na zagrebačkom Pravnom fakultetu, smatra da Vlada neće moći prodati 3000 stanova i 1500 ureda. Prvi razlog je to što za stanovima nema potražnje, neovisno o relativno niskim cijenama, a drugi to što je riječ o stanovima koji zahtijevaju dodatna ulaganja.
- Vlada nažalost nema jasnu strategiju niti suvislu politiku o gospodarenju imovinom. Često prodaju derutne i neuseljive stanove. Kao u modernim zemljama trebali bi napraviti model u kojem takve stanove prepuštaju jedinicima lokalne samouprave. One bi pak trebale uložiti u njihovu obnovu pa bi potom svi stanovi ostajali dio socijalnog stambenog fonda. To znači da država i jedinice lokalne samouprave proračun mogu puniti dugotrajnije ako ih iznajmljuju ispod tržišne cijene po jasno definiranim kriterijima. Zašto mladi profesor ili sudac koji dolazi živjeti na primjer u Zagreb ne bi imao priliku unajmiti lijep državni stan po znatno povoljnijoj cijeni od tržišne? Vlada na ovaj način pokušava na brzinu riješiti i zakrpati proračun - smatra Bežovan.
Uvjeren je da zbog loše platežne moći građana, lihvarskih kredita u bankama građani, i u slučaju da je riječ o superuređenim stanovima, ne bi mogli ući u takvu investiciju.
- Tko će vam uzeti stan? Ljudi nisu sposobni pokrivati ni osnovne životne troškove - zaključuje Bežovan.