ZAGREB - Nakon godina stagnacije tržište stambenih kredita u Hrvatskoj pred novim je zamahom. Glavni okidač za njegovo buđenje jest Vladina mjera subvencionirane prodaje stanova za mlade.
Kamate na kredite prema tzv. Bačićevu modelu (jer ga je osmislio ministar graditeljstva Branko Bačić) iznose od 4,4 do 4,8 posto u prve četiri godine otplate, s ostalim naknadama efektivna kamata ne smije biti veća od 4,95 posto, a u sljedeće dvije godine smije rasti najviše deset posto, dakle do stope od 5,5 posto. Očekuje se da će taj model rezultirati prodajom 1900 stanova u sljedeće dvije godine.
Izračun mjesečne rate
Istodobno banke smanjuju i kamate na klasične komercijalne kredite, a “olabavljuju” i uvjete za dobivanje kredita. Tako ukidaju garantni polog, obvezu police životnog osiguranja ili naknade za obradu kredita, a hipoteke su se opet vratile omjeru 1:1. Sve bi to trebalo pokrenuti umrtvljeno tržište nekretnina koje guši od deset do petnaest tisuća neprodanih stanova samo u Zagrebu i okolici. Subvencionirani stambeni kredit, s rokom otplate od 30 godina i po cijeni kvadrata od 1900 eura, korisniku donosi mjesečnu ratu od 507 eura ili 3726 kuna.
No kako država, preko Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), u prve četiri godine plaća polovicu rate kredita, stvarni trošak za krajnjeg korisnika u tom je razdoblju samo 254 eura ili 1863 kune mjesečno.
Kada otplaćuje država
Tu nije kraj. U slučaju da korisnik kredita ostane bez posla država se obvezuje da će bankama u razdoblju od najviše godinu dana plaćati kamate na kredit. U praksi, to znači da teret otplate pada na državu jer kamate na početku otplate čine najveći dio rate.
- Još je teško reći kakvi će biti učinci modela državnog subvencioniranja prodaje stanova, no nema sumnje da će ta mjera oživiti tržište nekretnina. Najviše će profitirati dobri prodavači koji imaju poštenu cijenu, a oni koji prodaju loše i skupo od ovoga neće imati puno koristi - istaknuo je Domenico Devescovi, voditelj oglasnika Centar nekretnina.
Rizik zbog otpuštanja
- Potražnja za stanovima je slaba, pa banke snižavaju kamatne stope koje su sada na pristojnoj razini - komentirao je Zdeslav Šantić, analitičar SG Splitske banke.
Premda se očekuje da će banke nastaviti s rušenjem kamata i ostalih uvjeta kreditiranja, taj proces ima ograničenja. Glavnu prepreku većem padu kamata predstavlja stanje na tržištu rada s obzirom na to da hrvatsko gospodarstvo zatvara, a ne otvara nova radna mjesta. U uvjetima kad je na burzi rada oko 330.000 građana, a prognoze govore da će ih do kraja godine biti još više, za banke rastu i rizici odobravanja kredita, koje one uračunavaju u cijenu tih kredita.
No, ako nekako ne potaknu prodaju stanova, banke će se naći u problemima jer su kreditirale i njihovu gradnju, a investitori im ne mogu vratiti dug dok ne prodaju stanove.
Sve je počelo s kreditima u ‘švicarcima’
Sezona “labavljenja” uvjeta za stambene kredite počela je sredinom prošle godine, i to za kredite u švicarskim francima na koje otpada gotovo polovina od 57,4 milijarde kuna ukupno odobrenih stambenih kredita u Hrvatskoj.
Jačanje “švicarca” jednostavno se pokazalo preteškim ulogom za prosječnoga građanina čija je kupovna moć sve manja, pa su banke morale reagirati i smanjiti kamatu jer bi se u protivnom suočile s problemima u naplati. Slijedilo je “labavljenje” uvjeta i za stambene kredite u eurima.