Prosječna cijena četvornog metra građevinskog zemljišta na otoku Viru iznosi 13,8 eura, cijena stana/apartmana kreće se oko 1244 eura, za prosječan kvadrat stambene zgrade treba izdvojiti 502 eura, a poslovne zgrade oko 87 eura.
Najpovoljnije je šumsko zemljište na Viru koje košta nešto manje od 8,5 eura po kvadratu, dok se cijena stambenog kvadrata u zgradama za povremeno stanovanje kreće oko 635 eura.
Ako mislite da ovi podaci pripadaju vijestima iz daleke prošlosti, grdno se varate!
Ovo su najnoviji podaci cijena nekretnina na otoku Viru, dobiveni prema sklopljenim kupoprodajnim ugovorima za nekretnine u 2021. godini.
Podaci koje smo dobili od Upravnog odjela za prostorno uređenje, zaštitu okoliša i komunalne poslove Zadarske županije, temelje se na podacima Porezne uprave, odnosno na temelju 839 sklopljenih kupoprodajnih ugovora na Viru u prošloj godini u kojem su se našla 220 ugovora za prodaju stana/apartmana, 263 ugovora za prodaju stambene zgrade, tri ugovora za stambene zgrade za povremeno stanovanje, tri ugovora za poslovne zgrade, 274 ugovora za građevinska zemljišta, tri ugovora za šumska zemljišta te devet ugovora za različite nekretnine.
Dakle ponovimo: prema podacima Porezne uprave četvorni metar građevinskog zemljišta na Viru, otoku na kojem je samo u prošloj godini izdana 181 građevinska dozvola - najviše na području Zadarske županije - iznosi nevjerojatnih 13,8 eura iliti 104 kune!
Kako je to moguće? Bolje reći, je li taj podatak točan?
Moguće je i podatak je točan. Kad se ukupna vrijednost sklopljenih kupoprodajnih ugovora podijeli s brojem kvadrata koji se u njima navode, dobijemo prosječne iznose vrijednosti nekretnina na Viru.
Kako je i glamcima na Viru jasno da cijena kvadratnog metra građevinske parcele na otoku već desetljećima nije ispod sto njemačkih maraka odnosno sto eura, opravdano je zapitati se što brojke dobivene na temelju sklopljenih ugovora zapravo pokazuju.
Siva ekonomija?
Sigurno ne realnu cijenu nekretnina na tom atraktivnom otoku na kojem je od izgradnje mosta 1976. krenuo stampedo gradnje, nekada vikendica, a danas kuća za odmor i apartmana. Pokazuju li možda ti podaci sivu ekonomiju, odnosno jedan oblik pranja novca kroz nekretnine po dogovornoj formuli: cijena zemljišta je 100 tisuća eura, ali ćemo u ugovor staviti 50 tisuća i na to platiti poreze, a ostatak ćeš dobiti na ruke?
Ista formula vrijedi za stanove, kuće, apartmane, poslovne prostore, jer sve dobivene prosječne cijene prema službenim podacima debelo su ispod realne cijene nekretnina na tom otoku.
Dovoljno je otići na internetske stranice jedne od najvećih agencija za prodaju nekretnina na otoku Viru. Brzim pregledom ponude oglašenih nekretnina odmah je jasno da se građevinska zemljišta (udaljena 250 metara od mora) prodaju za 300 eura po četvornom metru, dakle desetak puta više od "službene" cijene.
Kuće različite starosti, lokacija, površina i opremljenosti kreću se od 1320 do 2600 eura po kvadratnom metru, poslovni prostori dosežu gotovo 2000 tisuće eura, a za bolje opremljene stanove u prvom redu do mora prosječne veličine 100 kvadrata potrebno je izdvojiti od 3500 do 4000 eura, što je puno skuplje i od stanova u Zadru. Što se tu zapravo događa?
Točan odgovor na ovo pitanje nemaju ni u županijskom uredu za prostorno planiranje. Slažu se da je prosječna cijena nekretnina nerealno niska, a kao moguće objašnjenje nude činjenicu da svi ugovori za koje su iskazane vrijednosti i broj kvadrata nisu evaluirani.
To znači da vrijednosti u ugovorima predstavljaju administrativnu, a ne realnu vrijednost nekretnina jer neki ugovori, kako nam kažu, sadrže razne dodatne elemente koji mogu utjecati na cijenu nekretnine. U nekim se ugovorima primjerice nekretnine daruju ili se na njima nalaze neki drugi sadržaji koji mogu utjecati na procjenu vrijednosti nekretnine.
No kad bi se i taj evaluirani dio ugradio u statistiku, prosječna vrijednost cijene zemljišta povećala bi se za oko 10 eura, što znači na 24 ili 25 eura za kvadrat. Opet nerealno nisko!
'Vjerojatno fali jedna nula!'
- To je nemoguće! - na prvu kaže Kristijan Kapović, dugogodišnji bivši načelnik Vira.
- Vjerojatno fali jedna nula, trebalo bi biti 1040 kuna ili 138 eura za zemljište na otoku. Pa poljoprivredno zemljište se ovdje prodaje za 10 do 20 eura, a građevinskog nema ispod sto eura – jasan je.
Kapović ipak nudi logično objašnjenje.
- Možete vi zemljište procjenjivati kako vas je volja i prodavati za koliko mislite da vrijedi, ali Porezna uprava ima svoju tablicu za Općinu Vir koja se za svaku tekuću godinu formira sukladno tržišnim vrijednostima iz prethodne godine. Tržišne vrijednosti su one koje su javno iskazane na tržištu nekretnina (agencije, javni oglasi...).
Prema tome ćete, a ne prema vašem kupoprodajnom ugovoru, platit porez. Ne može više nitko utajiti porez kroz krivo prikazani iznos u kupoprodajnom ugovoru – tvrdi Kapović, iznoseći kao primjer svoje vlastito iskustvo prilikom kupnje jedne nekretnine na otoku. Na ugovorenu kupoprodajnu cijenu Porezna uprava je dala svoju procjenu vrijednosti nekretnine po kojoj je morao platiti porez.
- Procjena Porezne uprave bila je gotovo za dvije trećine veća od vrijednosti ugovorene cijene s prodavateljem tako da iznosi iz ugovora koje imate ne održavaju realnu cijenu.
Očito nešto ne štima
Zadnjih deset godina na Viru se građevinsko zemljište nije prodavalo ispod sto eura, pogotovo u zonama uz more, tako da u tim podacima očito nešto ne štima – uvjeren je Kapović, danas na funkciji posebnog savjetnika virskog načelnika Marina Radovića.
Ali što ne štima, nije jednostavno dokučiti. Ogromna razlika između realnih cijena nekretnina i onoga što prođe kroz Poreznu upravo budi sumnje na sivu ekonomiju i pranje novca teško desetke milijuna eura. Naglasak je u ovom tekstu stavljen na otok Vir, jer smo samo za njega dobili podatke, no logično je pretpostaviti da je slična situacija i u drugim gradovima i općinama ne samo na području Zadarske županije.
Prikazuju se jedne, a trguje se s drugim, desetak puta većim vrijednostima nekretnina. Kapović ne želi da se i ova priča opet sagledava isključivo kroz prizmu otoka Vira koji je od rata naovamo ionako prošao kroz brojne stigmatizacije, pa i sad, kad se na njemu najviše gradi u Zadarskoj županiji, neki to tumače neredom u prostoru i bezakonjem. No i za tu tezu Kapović ima debelo objašnjenje.
- Vir je otok, najbliži otok u Dalmaciji kad se dolazi s kontinenta na more, i povezan je mostom. Svi otoci povezani s mostom - Krk, Pag, Vir, Murter, Čiovo - atraktivne su lokacije za turiste i kupce nekretnina jer brzo i jednostavno mogu stići u "otočnu oazu".
U blizini smo većih urbanih središta i nacionalnih parkova, a najudaljenija točka na otoku od mora iznosi 2,5 kilometra – kaže Kapović koji je na čelu općine proveo osamnaest godina, od 2003. do 2021. godine, kada je morao odustati od politike zbog pravomoćne presude da je kao načelnik bespravno dohranjivao lokalnu prometnicu odnosno nasipao more.
- Ljudi ne znaju, pa ih treba podsjetiti da općina Vir svoj prostorni plan nije mijenjala od 2007. godine. U ovoj zemlji nema grada i općine koji zbog raznoraznih interesa i pogodovanja nisu mijenjali svoj plan svake dvije godine. Naš plan je isti petnaest godina, nismo širili ni pedlja postojeće građevinske zone, niti smo urbanizirali nova područja.
Prijetnje oružjem
Zbog toga sam kao načelnik doživljavao bezbrojne prijetnje hladnim i vatrenim oružjem, a na kuću su mi bacali molotovljeve koktele, prijetili su meni i mojoj obitelji, ali građevinske zone nisu mijenjane. I neće biti dok postojeće ne budu konzumirane, a u njima je, prema mojoj procjeni, još oko tisuću građevinskih parcela – kaže Kapović i naglašava.
- Da smo htjeli podilaziti tržištu, da smo bili permisivni prema takvim zahtjevima i prijetnjama, da smo mijenjali prostorni plan prema "željama" raznoraznih "investitora", da smo išli na širenje urbaniziranih područja, danas bi godišnje imali petsto, šesto izdanih građevinskih dozvola, a cijena nekretnina bi bila minimalna.
Ovako smo zadržali red u prostoru, oduprli smo se pritiscima i podigli vrijednost nekretnina. To je imalo svoju cijenu, odrazilo se na moju političku karijeru i na moju obitelj koja je izgubila nekoliko milijuna eura zbog stava da ne širimo granice građevinskih područja, ali mislim da se ta tvrdoglavost isplatila svima koji danas žive na otoku ili na njemu imaju neku nekretninu – smatra Kapović.
Prema popisu stanovništva iz prošle godine na Viru živi nešto više od 3100 stanovnika, četiri posto više nego prije deset godina. Na otoku je registrirano oko 15 tisuća raznih objekata, a izgrađeno je 17 posto ukupne površine otoka.
70 posto vlasnika stranci
Zadnjih desetak godina oko 70 posto vlasnika nekretnina na otoku su strani državljani iz Njemačke, Češke, Slovačke, Mađarske, Slovenije, Švicarske, a puno je vlasnika i među našim ljudima koji su živjeli ili još uvijek žive vani, tako da gotovo 90 posto kapitala koji se ulaže u nekretnine dolazi iz inozemstva, navodi Kapović.
Od kupoprodaje i gradnje nekretnina na otoku općinski proračun godišnje uprihodi od 18 do 20 milijuna kuna, a značajna sredstva od toga ulažu u izgradnju komunalne infrastrukture.
- Od 2004. godine do danas Općina je uložila više od 200 milijuna kuna u izgradnju vodovoda i kanalizacije i 100 milijuna kuna u prometnice i javnu rasvjetu. Danas 30 posto otoka ima komunalnu infrastrukturu, imamo 4200 priključaka na vodu i kanalizaciju. U cijelom tom razdoblju država nam je samo jednom pomogla, 2011. godine, s 32 milijuna kuna za radove i s 15 milijuna kuna za izradu projektne dokumentacije.
Nedavno smo iz programa za oporavak dobili 35 milijuna kuna, a uskoro očekujemo početak radova na aglomeraciji koja bi vodovodnom i kanalizacijskom mrežom s pročišćivačem trebala pokriti preostalih 70 posto otoka. Taj zahvat vrijedan je milijardu kuna bruto, izdane su sve građevinske dozvole i samo čekamo zeleno svjetlo države za raspisivanje natječaja za izvođača radova...
Nova infrastruktura će sigurno dodatno podići vrijednost nekretnina na otoku koje su "službeno" i dalje prava bagatela.