Od temelja do krova

Ako ste godinama razmišljali da bi bilo dobro imati neku vikendicu, ovo je tema za vas

 SHUTTERSTOCK
Vikendica bi bila neka kuća za povremeno stanovanje, pretežno za odmor, u kojoj ljudi provode svoje slobodno vrijeme

Ako ekstremno gledamo, vikendica uopće ne mora biti nužno kuća, nego to možda može za neke biti šator ili kamp-kućica, za druge kolibica, klet, drvena brvnara, dok je za neke to kuća koja je puno veća i luksuznija od njihovih primarnih domova.

Ako gledamo kroz povijest, nekima su vikendice bile palače, vile, ljetnikovci, dvorci, imanja za ladanje…, a nekima je to možda čak i brod.

I Hadrijanova vila u Tivoliju bila je kuća za odmor ili, današnjim rječnikom, vikendica rimskog imperatora, a zapravo su gotovo svi imperatori imali takve svoje vile koje su služile za povremeni odmor i provođenje slobodnog vremena, pa je tako recimo i Dioklecijanova palača u Splitu zapravo bila njegova vikendica, baš kao primjerice renesansni ljetnikovci po Dubrovniku, a kasnije i austrougarske vile po Opatiji, imali istu funkciju, a to je odmor, opuštanje, druženje, rekreacija, bijeg od svakodnevice… No, ipak, ako vikendicu promatramo u današnjem smislu riječi, kao kuću za odmor, one su se u razvijenijim zemljama omasovile početkom 20. stoljeća, a kod nas 60-ih i 70- ih kada su se davali jeftini krediti koje su si ljudi s nekim normalnim zanimanjima i prihodima mogli priuštiti. Tada su i nastala neka od poznatijih planskih vikend-naselja, poput onog u Červaru pokraj Poreča arhitekata Dinka Milasa i Jurja Matijevića.

image
PERSSON, PER MAGNUS/LIVING4MEDIA

Tada su nastale i mnoge vikendice po našim bregima, na priobalju i otocima, koje su u međuvremenu vrlo često prenamijenjene u kuće za permanentno stanovanje, u koje su se ljudi preselili kada su otišli u mirovinu.

Pravila pri kupnji uvijek su međusobno slična, a prilikom odabira parcele za vikendicu vodit ćete više brigu o okruženju, jer jasno da se želite maknuti u prirodu. Odabirete lokaciju što bliže moru ili što bliže nekoj šumi na kontinentu. Vodite računa da parcela ne smije biti predaleko od vašeg trajnog doma, kako bi vikend mogli što kvalitetnije koristiti.

Podnošljiva udaljenost je do maksimalno tri sata vožnje, iako će mnogi birati destinacije udaljene do dva sata. Idealna parcela bila bi ona koja nije strma i koja je pravilnog oblika kako biste mogli kvalitetno koristiti vrt. Bilo bi poželjno da se ne nalazi okružena drugim kućama, ali isto tako da nije na potpunoj osami. Dobro bi bilo da je na obronku nekog brda zbog pogleda i čistog zraka, ali nije dobro da je previsoko zbog pristupačnosti. Parcela na kojoj gradite vikendicu mora imati pristupni put i obavezno struju i vodu ili sve to u neposrednoj blizini. Ako to sve nema, morat ćete ili sve to sami dovoditi, što je dugotrajno i skupo, ili se snalaziti na kojekakve robinzonske načine života, što većina u 21. stoljeću ipak ne želi.

image
SHUTTERSTOCK

Prije nego što se potpuno zapalite za neku parcelu, obavezno trebate provjeriti mogućnosti gradnje i zatražiti službeno od nadležnog tijela općine zaduženog za planiranje i gradnju uvjete izgradnje na parceli koju namjeravate kupiti.

Također, trebate svakako provjeriti kvalitetu terena da nije primjerice klizište ili da se ne radi o posebno otežanim uvjetima gradnje jer bi vas ona onda koštala previše. I naravno, svakako treba provjeriti vlasništvo, i to na standardan način, u zemljišnim knjigama, što vrijedi za sve nekretnine.

image
SHUTTERSTOCK

PRVI ZADATAK: PRONAĆI IDEALNU PARCELU

1. Pitajte prijatelje i poznanike. Počešljajte sve moguće oglasnike. Pripazite na sve što zvuči predobro, prevare su česte

2. Uživo pogledajte sve što vam se sviđa. Jako bitno: odite na parcelu nekoliko puta u različita doba dana

3. Šetajte po parceli. Obratite pozornost na okruženje, položaj, orijentaciju, sunce…

4. Kakav je pristupni put? Postoji li pristup struji i vodi? Ako je odgovor negativan i ne želite živjeti robinzonski, znajte da bi vas gradnja mogla jako skupo doći jer će trebati ugraditi fotonaponske i solarne kolektore ili pročišćavati kišnicu, a to bi vas moglo skupo koštati

5. Ako je parcela na strmom terenu, pripazite na klizišta

6. Provjerite namjenu parcele i mogućnosti gradnje

7. Provjerite vlasništvo. Nekoliko puta

8. Pogledajte što još sve možete dobiti za isti novac i tek tada donesite konačnu odluku

DRUGI ZADATAK: PRONALAZAK ARHITEKTA

Pitajte osobu od povjerenja za preporuke i pogledajte radove arhitekata koje su vam preporučili. Najbolje je da kuće odete pogledati uživo, a zatim nazovite arhitekta i ugovorite sastanak

image
YURY SHCHIPAKIN

TREĆI ZADATAK: PRIPREMA ZA SASTANAK S ARHITEKTOM

Kako biste uštedjeli na vremenu detaljno se pripremite za sastanak s arhitektom, a to znači da pripremite sljedeće dokumente:

1. Izvod iz katastarskog plana (ne stariji od 6 mjeseci)

To možete izvaditi u Područnom uredu za katastar, odnosno Gradskom uredu za katastar i geodetske poslove. Detaljne informacije za vašu česticu pogledajte na www.katastar.hr

2. Dokaz o pravu gradnje

U zemljišnim knjigama potrebno je izvaditi zemljišnoknjižni izvadak, ne stariji od šest mjeseci, kojim dokazujete da ste vi vlasnik parcele. S obzirom na to da su zemljišne knjige informatizirane, to za početak možete isprintati sa stranice https://oss.uredjenazemlja.hr.

3. Uvjeti gradnje

U nadležnom uredu za graditeljstvo i prostorno uređenje u mjestu u kojem se nalazi vaša parcela provjerite je li zemljište građevinsko i može li se na njemu graditi. Na osnovi izvoda iz katastarskog plana i posjedovnog lista zatražite urbanističke uvjete gradnje, odnosno potvrdu o planskoj namjeni parcele. Prostorne planove županija možete pogledati na https://ispu.mgipu.hr, a najbolje je da odmah u gradu ili općini zatražite dokument koji se čeka nekoliko dana i plaća s 50-ak kuna biljega.

4. Geodetski snimak

Od ovlaštenog geodeta odmah naručite geodetski snimak koji podrazumijeva visinske kote s označenim slojnicama terena.

5. Geotehnički elaborat

Vrlo je vjerojatno da će vam trebati geotehnički elaborat, a on se sastoji od geomehaničkog izvještaja i geostatičkog proračuna. Geomehanička istraživanja terena dobro je napraviti u početku projekta, posebice ako se parcela nalazi na strmom terenu. To, naravno možete napraviti i kasnije…

6. Dokaz o legalnosti objekta, ako se on već nalazi na parceli

Ako se na parceli nalazi postojeći stari objekt, morate dokazati njegov legalnost. Za to će biti dovoljna ili građevinska dozvola s nacrtima ili potvrda iz katastra da je objekt sagrađen prije 15. 2. 1968. godine. Ako ne postoje odgovarajući nacrti, potrebno je naručiti arhitektonsko snimanje i iscrtavanje nacrta. Ovo je potrebno između ostalog i radi smanjenja troškova komunalne naknade za novu građevinu.

7. Razgovor s ukućanima oko projektnog zadatka

Najvažnije je znati točno što želite i kojim budžetom raspolažete. O tome kakvu vikendicu želite, koliko da ima soba, koliki da ima dnevni boravak, da li da ima ravni ili kosi krov, da li da je prizemnica ili katnica te želite li da je moderna ili rustikalna… porazgovarajte sa svojim ukućanima i na papir napišite natuknice koje će vam pomoći da sistematizirate sve svoje želje.

image
YURY SHCHIPAKIN

ČETVRTI ZADATAK: PRVI SASTANAK S ARHITEKTOM

Na sastanak ponesite svu dokumentaciju (vlasnički list, izvod iz katastra ne stariji od šest mjeseci, uvjete gradnje…) i iskreno porazgovarajte s arhitektom što želite. Kad kažemo iskreno, onda tu najprije mislimo da mu kažete s kakvim budžetom raspolažete kako ne bi došlo do nepotrebnog neshvaćanja. Jedna od najvažnijih stvari je definirati koliko će vikendica imati kvadrata, jer o tome ovisi daljnja procedura za dobivanje dozvola. Na temelju svih tih podataka i procjene opsega projekta arhitekt će vam dati ponudu. Nakon prihvaćanja ponude počinje se s projektom.

image
SHUTTERSTOCK

PETI ZADATAK: PUSTITE ARHITEKTA DA RADI IDEJNO RJEŠENJE

Važno je reći da sve daljnje radnje radi arhitekt, naravno uz vaše prijedloge i sugestije, a prvo što će on napraviti je idejno rješenje. Proces projektiranja može trajati od dva, tri tjedna pa do mjesec, dva, a ponekad i tri. Nakon što je kuća idejno isprojektirana, arhitekt će vam isprezentirati idejno rješenje, a ako vam se ono svidi, krenut će s dovršavanjem idejnog projekta koji se sastoji od tekstualnog i grafičkog dijela na temelju čega će se moći tražiti dozvola, čiji je službeni naziv Rješenje o uvjetima gradnje.

image
SHUTTERSTOCK

ŠESTI ZADATAK: MORATE PREDATI ZAHTJEV ZA IZDAVANJE RJEŠENJA O UVJETIMA GRADNJE

Sve što trebate predati na općinu ili grad, pripremit će vam arhitekt i točno vas uputiti gdje sve morate ići, a nakon predaje kreće proces dobivanja dozvola. Cijeli taj postupak prosječno traje oko mjesec do dva, no ponekad se to zna oduljiti i na četiri, pet mjeseci. Postupak je detaljno propisan zakonom, a ukratko to izgleda otprilike ovako: tijekom vođenja upravnog postupka provodi se očevid na građevnoj čestici i utvrđuje se usklađenost projektne dokumentacije s odredbama urbanističkog plana i zakona. U postupku se između ostalog pozivaju susjedi i ljudi iz općine koji se svi imaju pravo žaliti u za to zakonski predviđenom roku. Nakon toga donosi se odluka hoće li vam dopustiti gradnju ili ne, a rješenje o uvjetima gradnje ne može se donijeti dok ne platite komunalni i vodni doprinos. Protiv tog rješenja o uvjetima gradnje susjedi i jedinica lokalne uprave se ponovno mogu žaliti, ali sada Ministarstvu graditeljstva, prostornog uređenja i državne imovine i to u roku od 14 dana. Ako nema pritužbi, rješenje postaje pravomoćno i vi teoretski možete početi graditi. No, to zapravo ne možete jer vam treba glavni projekt.

image
LIVING4MEDIA

SEDMI KORAK: ARHITEKT RADI GLAVNI I IZVEDBENI PROJEKT

Nakon dobivanja rješenja o uvjetima gradnje, potrebno je da vam arhitekt napravi glavni projekt po kojem će se graditi i kojega ćete imati na gradilištu u slučaju da vam do e inspekcija. Glavni projekt je skup međusobno usklađenih projekata – arhitektonski projekt, projekt konstrukcije, projekti svih instalacija, elaborat fizike zgrade i troškovnik. Ako želite detaljniji troškovnik onda od arhitekta svakako zatražite i idejni projekt u kojem će biti definirani i iscrtani svi detalji. Nakon izrade troškovnika u kojem su navedene sve potrebne količine za pojedine radove, možete tražiti ponude za izvođenje od različitih tvrtki te ćete tako dobiti uvid u detaljne troškove.

image
SHUTTERSTOCK

OSMI ZADATAK: TRAŽENJE PONUDA I ODABIR IZVOĐAČA

Na temelju troškovnika koji su vam ispunile različite firme za izvođenje odlučite se za onu koja vam najviše odgovara. Kao i u svemu treba gledati konačnu cijenu, no naravno, ponekad cijena nije garancija kvalitete, pa će u tom slučaju preporuka dobro odrađenog posla od osobe u koju imate povjerenja dobro doći. Također je poželjno prije konačnog odabira izvođača pogledati njegove reference i uživo pogledati njihove izvedene projekte.

image
SHUTTERSTOCK

DEVETI ZADATAK: PRONAĐITE TKO ĆE VAM BITI NADZOR

Postoje dvije vrste nadzora: stručni i projektantski nadzor. Stručni nadzor morate imati po zakonu, a provodi ga nadzorni inženjer koji ispunjava za to propisane uvjete i koji o svemu piše izvještaj i upozorava ako se nešto ne radi u skladu s pravilima struke. Drugo je projektantski nadzor koji nije zakonska obveza, ali je gotovo neophodan ako želite kvalitetno izvedenu kuću. U pravilu ga provodi vaš arhitekt, a u praksi on obuhvaća: uvođenje izvođača radova u posao, pojašnjenja projekta voditelju gradilišta, upozoravanje izvođača na eventualne probleme i promjene, dolazak na gradilište, rješavanje tekuće problematike na gradilištu…

image
Pixasquare/Unsplash

DESETI KORAK: PRIJAVA POČETKA RADOVA I POČETAK GRADNJE

Prije nego počnete s gradnjom, po zakonu ste dužni prijaviti početak gradnje kuće uredu koji vam je prethodno dalo dozvolu, odnosno rješenje, zatim građevinskoj inspekciji i inspekciji rada. Na gradilištu u svakom trenutku morate imati: pravomoćno rješenje o uvjetima gradnje, glavni projekt te elaborat iskolčenja građevine. Pustite majstore da obavljaju svoj posao, a svako toliko navratite na parcelu i pogledajte kako napreduju radovi. I ne zaboravite, nemojte se previše živcirati…

image
R Architecture/Unsplash

JEDANAESTI KORAK: UREĐENJE INTERIJERA

Počnite obilaziti dućane s namještajem i gledati što vam se sviđa. Interijer možete urediti i sami, ali za bolji dojam, uvijek je bolje angažirati stručnjaka. Pojedini investitori odlučuju se za arhitekte samo radi dobivanja dozvola, no važno je napomenuti da kuću za odmor gradite za sebe te je važno da ta kuća bude funkcionalno i estetski isprojektirana te, u konačnici, kvalitetno izvedena, kako izvana tako i iznutra.

image
VIEW PICTURES/LIVING4MEDIA

ZADNJI KORAK: PREDAJA ZAVRŠNOG IZVJEŠĆA

Prije nego što se bacite na pozivanje prijatelja na tulum, skoknite do nadležnog gradskog ili općinskog ureda koji vam je dao dozvolu i uručite im završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine. Nakon toga kupite hrpu hrane i pića, pozovite sve drage ljude i dobro proslavite kraj ovog dugotrajnog procesa. I naša preporuka, odmah zaboravite na sve probleme i na svu za birokraciju koju ste morali proći.

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
27. siječanj 2022 09:43