365 dana na izmaku, što se tiče tržišta nekretnina, komentiraju Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West, Jasna Biliškov iz agencije Biliškov te Dubravko Ranilović iz agencije Kastel nekretnine i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK.
Godina 2017. bila je vrlo interesantna i dinamična, dogodio se preokret, i to je jako dobro jer je kriza predugo trajala. Ali, preokret je različit, ovisno o segmentu tržišta i dijelu zemlje.
Važno je da ne trljamo ruke, niti da bombastično ne slavimo kraj krize jer ona je i dalje više nego prisutna u određenim dijelovima zemlje. Moramo biti pragmatični i analitični te imati na umu da su nam i dalje potrebne već toliko puta najavljene, a nikad provedene strukturne i političke reforme koje bi osigurale progresivan, prirodan i održiv rast tržišta nekretnina, utemeljen na stabilnom razvoju društva - optimistično, ali i realistično počinje svoje izlaganje o protekloj godini Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West, a s njom se slaže i Jasna Biliškov iz agencije Biliškov.
KAKO JE U ZAGREBU?
Novogradnje za ljude prosječne plaće nema
Iskusili smo i početak pomanjkanja stanova u starogradnji na atraktivnim lokacijama u gradovima koji doživljavaju porast turističke aktivnosti jer investitori ili sami vlasnici mnoge stanove pretvaraju u apartmane za dnevni najam i u tom slučaju uopće niti ne dođu na tržište - ističe Lana Mihaljinac Knežević i upozorava kako će vrijeme pokazati koliko je taj segment tržišta održiv.
- Vjerujem da je u Zagrebu na pomolu prsnuće tog prenapuhanog balona jer je jedinica za dnevni najam jednostavno previše. Zbog tog segmenta tržišta od posljednjeg kvartala 2016. bilježimo pomanjkanje kvalitetnih stanova na atraktivnim lokacijama po prihvatljivim cijenama. U Zagrebu je od trećeg kvartala došlo do oživljavanja tržišta novogradnje, ali samo u segmentu projekata na vrlo atraktivnim lokacijama, vrlo visoke kvalitete i cijena, koji se rasprodaju odmah. Tumačim to time što godinama nije bilo kvalitetnih projekata pa su svi kupci imali vremena uštedjeti, a oni veće platežne moći jedva su dočekali da mogu investirati u kvalitetnu nekretninu ili/i riješiti stambeno pitanje - kaže i dodaje kako se ne može točno predvidjeti koliko je takva situacija održiva.
- Vjerojatno ne dugo jer iako su neki ekonomski pokazatelji pozitivni, drugi su negativni. Mislim da cijene neće više dugo rasti i zato što jednom kad kupci više platežne moći pokupuju stanove, kupaca za njih više neće biti. Novogradnje po povoljnim cijenama za građane prosječne platežne moći na tržištu gotovo uopće nema, a potražnje bi bilo - objašnjava.
POŽELJNA DESTINACIJA U SVIJETU
“Strani kupci jako vole Hrvatsku i kupuju kuće za odmor blizu mora”
Porast cijena dogodio se prije svega na onim područjima koja su vezana uz turizam. To se odnosi na priobalje i glavni grad Zagreb koji, osim porasta vezanog uz turizam, privlači kao poslovno i obrazovno središte Hrvatske - kaže Dubravko Ranilović iz agencije Kastel.
Naglašava kako ne treba donositi zaključke da se radi o rastu cijelog nekretninskog tržišta i da se tržište nekretnina u cijelosti oporavilo.
- Velik dio Hrvatske nije tržišno aktivan i nekretnine teško pronalaze kupce. Čak i Zagreb funkcionira kao Hrvatska u malom. U pojedinim dijelovima grada interes je golem, a u drugima cijena i dalje pada. Ipak, treba konstatirati da je ovo prva godina koja neće imati negativan predznak u broju nekretninskih transakcija i to prvi put nakon 2008. godine - zaključuje Ranilović.
Jasna Biliškov, pak, naglašava važnost rekordne turističke sezone.
- S turistima dolaze i strani kupci nekretnina kojima je Hrvatska još uvijek zanimljiva, kako u investicijskom tako i u ‘second home’ smislu. Ipak smo još uvijek značajno povoljniji od Zapadne Europe, ali i talijanske ili francuske obale. Strani kupci žele kuće za odmor uz more ili na brdima s pogledom na more. Domaćih investitora u manje obiteljske turističke projekte ne manjka. Mnogi od njih zarađeno u sezoni pretoče u kupnju novih objekata za turizam ili u kupnju stana u Zagrebu, što je Dalmatincima uvijek atraktivno - kaže Jasna Biliškov, a Lana Mihaljinac Knežević objašnjava kako su cijene u većim gradovima na obali i turističkim središtima rasle jer smo sve atraktivnija turistička destinacija koju se još dodatno percipira i kao sigurnom.
- Hrvatska je, osim rasta kvalitete turističke ponude i promocije destinacije, velikom broju gostiju došla na radar i zbog prijetnje od terorizma u mnogim drugim razvijenim turističkim destinacijama. Cijene padaju na području Slavonije i Like, u dalmatinskom zaleđu, u ruralnim područjima bez infrastrukture, odnosno na svim područjima koja nemaju benefite od turizma, jače ekonomske aktivnosti, razvijenu infrastrukturu ili/i doživljavaju kolaps zbog iseljavanja - upozorava Mihaljinac Knežević.
POTRAŽNJA
- Već od 2015. tržište nekretnina ide u pozitivnom smjeru. Ipak, do ove godine cijene su stagnirale ili padale. Stanje na tržištu u 2017. pokazuje ulazak u novi ciklus rasta, kako brojem kupoprodaja tako i cijenom. Ključni faktori koji su utjecali na oporavak tržišta nekretnina su gospodarski rast BDP-a, nedostatak novih stambenih projekata u proteklih pet-šest godina te turistički rast s obzirom na geopolitičku situaciju u regiji - objašnjava i dodaje kako se rast cijena stambenih nekretnina dogodio jer je potražnja veća nego prijašnjih godina.
Porast cijena nekretnina dogodio se samo u određenim gradovima poput Zagreba, Zadra, Splita i Pule, dok je “loša” situacija i dalje u Lici, Slavoniji, mjestima dalmatinskog zaleđa i ostalim ruralnim područjima Hrvatske
- Osim toga, kamate na kredite su povoljnije već neko vrijeme, a i banke ih mnogo lakše plasiraju. U Zagrebu, ali i drugim većim gradovima gradnja novih stambenih projekata u punom je zamahu. Cijene novogradnje su prilično visoke, u pravilu više od 2000 eura po kvadratu, pa je to povuklo za sobom i cijenu starijih stanova - kaže Biliškov.
Dubravko Ranilović iz Kastel nekretnina ističe da su cijene u 2017. godini rasle, i to ne samo tijekom turističke sezone.
- Dio rasta cijene bio je prouzročen državnim subvencijama, ali i povećanom potražnjom za određenim nekretninama u Hrvatskoj. Po statistici realiziranih vrijednosti prema podacima Burze nekretnina, prosječna cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasla je 7,4 posto. S obzirom na to da se većina realiziranih kupoprodaja događa samo za određene nekretnine i na određenim lokacijama u Hrvatskoj, možemo konstatirati da je tržište raslo samo u pojedinim segmentima - objašnjava Ranilović, a s tim se slaže i Jasna Biliškov.
STAGNACIJA
- Nikako se ne može govoriti o sveopćem rastu cijena nekretnina, to se dogodilo samo na onim mikrolokacijama koje se smatraju atraktivnim stambenim lokacijama. Čak ni u samom Zagrebu ne možemo govoriti o generalnom porastu jer postoje manje atraktivni kvartovi u kojima cijena stagnira ili pada, a ima i onih kvartova gdje se može govoriti i o porastu od 10 do 15 posto. U Splitu i Dalmaciji nikako ne možemo govoriti o rastu cijena jer su se one i tijekom kriznih godina zadržale prilično visoko i nikad nisu niti imale neki drastičan pad kao što se to dogodilo u Zagrebu.
Dubrovnik je i dalje najskuplji grad u zemlji što se tiče stambenog pitanja
Zbog toga je tržište bilo gotovo potpuno zamrlo, kupoprodaje se nisu događale, mnogo je nekretnina vegetiralo po nekretninskim portalima i davalo nerealnu statističku sliku o cijeni kvadrata na obali, a kupaca je bilo jako malo. Stoga se u protekloj godini na obali, jednostavno rečeno, tržište počelo ‘događati’, ali cijene su svevremeno visoke za hrvatsku realnost i mogućnosti koje ima prosječan građanin - objašnjava Biliškov.
Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West ističe da se stanje na tržištu razlikuje ovisno o dijelu zemlje.
- U Zagrebu i većim turističkim središtima situacija je pozitivna. Pojavili su se novi projekti, koji su uglavnom visoke kvalitete, a cijene i broj transakcija su porasli. U drugim dijelovima države, poput Slavonije i Like, situacija je kritična. Potražnje gotovo uopće nema, a cijene padaju.
Dakle, imamo vrlo raslojeno i geografski diferencirano tržište. Važno je dobro analizirati razloge porasta cijena i transakcija u određenim dijelovima zemlje i biti realan. Činjenica je da se prave strukturne i političke reforme, koje bi osigurale dugoročan, progresivan ekonomski rast i oporavak društva, nisu dogodile. Nema investicija u infrastrukturu i reformi koje bi stimulirale nerazvijene dijelove države, koje bi ih učinile atraktivnima za život obitelji. Čeka nas i rasplet dvije velike krize, one s Agrokorom i demografske, što su dvije teme o kojima se u javnosti ne govori dovoljno transparentno - objašnjava Mihaljinac Knežević i upozorava da oporavak tržišta u pojedinim dijelovima Hrvatske ne znači procvat tržišta nekretnina.
POZITIVA
- Na oporavak je utjecala činjenica da smo bili dotaknuli dno te da lošije nije moglo biti. Kriza je bila toliko dugotrajna, a cijene, broj transakcija i izdanih građevinskih dozvola toliko su pali da su i investitori i kupci jedva dočekali samo malo pozitivnije okruženje kako bi ponovno krenuli. Treba imati na umu s čime uspoređujemo porast cijena: uspoređujemo ga s 2015. kad su bile dotaknule dno te s 2016. kad su bile stabilne. Na oporavak su utjecali i pozitivnije ekonomsko okruženje, državne subvencije te razvoj turizma u Zagrebu i na moru - napominje Lana Mihaljinac Knežević.
Na pitanje je li porast cijena bio realan i očekivan, zaključuje da je bio diferenciran.
- Porast se dogodio samo u određenim gradovima i područjima: Zagrebu, Zadru, Splitu, Puli i njihovoj okolici, uglavnom na atraktivnim lokacijama u većim gradovima i turističkim središtima. Porast cijena bio je u određenoj mjeri stimuliran i subvencijama, ali puno manje nego zbog ekonomskih faktora i turizma. Ali, porast cijena niti je univerzalan, niti se događa zbog pravog ekonomskog oporavka države, koji u svojim temeljima i dalje nema dugoročne i strateške ciljeve razvoja svih aspekata društva. Previše se oslanjamo na turizam i kratkoročne mjere - zaključila je Mihaljinac Knežević.
Foto: Shutterstock, Hanza Media
