Pozitivni trendovi u građevinskom sektoru nastavljaju se devetu godinu uzastopno. Obujam izvršenih građevinskih radova nastavio je rasti po stopi od gotovo 5 posto godišnje u 2023., a podaci o izdanim građevinskim dozvolama upućuju na nastavak pozitivnih kretanja i u idućem periodu. Aktivnost u građevinskom sektoru ostaje podržana snažnom privatnom potrošnjom, obnovom infrastrukture oštećene u potresu, sredstvima iz fondova EU te snažnom turističkom potražnjom.
Nakon značajnog skoka cijena u 2022., većeg od 30 posto, u prošloj je godini zamjetno značajno usporavanje rasta cijena, što prije svega možemo pripisati povećanju kamatnih stopa koje je povećalo trošak servisiranja hipotekarnih kredita i učinku visoke baze. Vanjsko okruženje pritom ostaje poticajno za tržište stambenih nekretnina te u idućem periodu očekujemo održavanje cijena na trenutačnim razinama uz eventualne marginalne pritiske naviše.
Građevinski sektor u brojkama
Pozitivni trendovi u građevinskom sektoru nastavljeni su u prošloj godini, pri čemu je obujam izvršenih građevinskih radova nastavio rasti po stopi od gotovo 5 posto. Istodobno, podaci o izdanim građevinskim dozvolama upućuju na nastavak pozitivnih kretanja i u idućem periodu. Nakon privremenog pada u prvoj polovici 2023., broj izdanih građevinskih dozvola porastao je za 8,6 posto u drugoj polovici godine.
Usprkos značajnom povećanju kamatnih stopa u nedavnom periodu te posljedičnom negativnom utjecaju koji one uobičajeno imaju na tržište nekretnina, aktivnost u građevinskom sektoru ostaje podržana obnovom infrastrukture oštećene u potresu, sredstvima iz fondova EU, snažnom turističkom potražnjom te privatnom potražnjom koja ostaje podržana pozitivnim kretanjima na tržištu rada.
Sukladno povećanju aktivnosti u prošloj se godini nastavio i rast zaposlenosti u građevinskom sektoru, koji sada zapošljava gotovo 8 posto ukupno zaposlenih osoba, odnosno oko 115.000 radnika. Usprkos prosječnom povećanju broja zaposlenih većem od 9 posto u proteklih šest godina, nedostatak radne snage ostaje jedan od ključnih problema ovog sektora. Građevinske kompanije pritom se već godinama oslanjanju na uvoz radne snage iz inozemstva, ali pritom teško mogu konkurirati plaćama koje se građevinskim radnicima nude u nekim od okolnih zemalja poput, primjerice, Austrije, koja stvara najveću dodatnu vrijednost po zaposlenom na razini Europske unije. Prosječna plaća u sektoru građevinarstva iznosila je 942 eura u prošloj godini i bila je 14,9 posto veća nego godinu prije, čime je blago nadmašen prosječan rast plaća na državnoj razini od 13 posto.
Bruto dodana vrijednost građevinarstva u BDP-u u Hrvatskoj kreće se na razini prosjeka Europske unije od 5,5 posto. Međutim, promatramo li bruto dodanu vrijednost po zaposleniku, tada se Hrvatska sa 21.175 eura dodane vrijednosti godišnje nalazi među najlošije pozicioniranim zemljama Europske unije. Najveću dodanu vrijednost po zaposlenom ostvaruje Austrija, od 92.021 eura, a slijede je Belgija s 87.147 eura, Švedska s 84.912 eura i Danska s 83.781 eurom. Viša razina dodane vrijednosti u razvijenijim ekonomijama eurozone može se objasniti kroz iskusniju radnu snagu sa specifičnim vještinama koja je efikasnija u obavljanju poslova, s manje pogrešaka i gubitaka. Dodatno, moderna tehnologija i naprednija oprema povećavaju produktivnost radnika. Primjena inovacija kao što su 3D modeliranje i robotika znatno poboljšavaju izvedbu i efikasnost. Efikasno vođenje projekata, planiranje i organizacija rada također imaju važnu ulogu jer se na taj način optimiziraju resursi, smanjuju gubici i poboljšava iskorištenost vremena.
Tržište nekretnina
Trend rasta cijena je nastavljen. U 2023. cijena četvornog metra novog stana u Zagrebu iznosila je 2684 eura u prosjeku te se povećala za 4,1 posto u odnosu na prethodnu godinu. U ostalim naseljima Hrvatske cijena kvadrata je iznosila 1940 eura u prosjeku te je također porasla u odnosu na godinu prije, i to za 3,8 posto.
Usprkos povećanju kamatnih stopa, makroekonomsko okruženje i dalje je poticajno za tržište stambenih nekretnina. Naime, s prosječnom stopom rasta od 2,8 posto u prošloj godini, Hrvatska je značajno nadmašila prosječnu stopu rasta eurozone, ali i šireg područja Europske unije. Osobna potrošnja građana ostala je podržana daljnjim rastom zaposlenosti, oporavkom realnih plaća i akumuliranom štednjom. Još jedna snažna turistička sezona podržava dohodak privatnih iznajmljivača.
Usprkos kontinuiranom rastu obujma građevinske aktivnosti u proteklim godinama, ponuda stanova i dalje ostaje ispod razina zabilježenih u 2008. godini (prije izbijanja velike financijske krize) i prethodnim godinama. Naime, 2007. i 2008. godine završeno je 25.609 i 25.368 stanova, a u 2022. godini 15.875 stanova.
Istovremeno, potražnja za uredskim prostorom ostaje stabilna uslijed kontinuiranog rasta zaposlenosti. Ocjenjujemo da će potražnja u ovom segmentu ostati stabilna i u idućem periodu, pri čemu rizici proizlaze iz daljnjeg značajnog rasta cijena najma uslijed usklađivanja s inflatornim pritiscima i eventualnih silaznih ekonomskih pritisaka.
Značajnije korekcije cijena stanova u kratkom roku nisu izgledne. Ipak, pritom vrijedi imati na umu da su rizici prisutni uslijed usporavanja ekonomskog rasta naših vanjskotrgovinskih partnera i rastućih troškova servisiranja dugova. Dok se eventualno smanjenje cijena može činiti kao dobra vijest za one koji razmatraju kupnju nekretnine, ne smijemo zaboraviti da je stambeni sektor jedan od ključnih sektora gospodarstava te predstavlja značajan dio bogatstva koje drže kućanstva i kolaterala koje drže banke. Snažnija korekcija cijena na tržištu stambenih nekretnina u kratkom roku imala bi značajne negativne ekonomske reperkusije.
Potencijalne prilike
- Integracija modernih tehnologija poput 3D modeliranja, robotike i pametnih tehnika gradnje potiče efikasnost, povećava produktivnost radnika i unapređuje kvalitetu izvedbe projekata.
- Moderne metode upravljanja građevinskim projektima omogućavaju efikasnije vođenje projekata, bolje rezultate i veću konkurentnost na tržištu.
- Investiranje u obuku i razvoj vještina zaposlenika rezultira stvaranjem timova s naprednim sposobnostima i specifičnim ekspertizama. To omogućava tvrtkama da iskoriste prednosti iskusnih radnika i generiraju veću dodanu vrijednost.
- Značajan iznos raspoloživih sredstava iz fondova EU potiče investicije u javne objekte i energetsku obnovu stambenih i poslovnih zgrada.
- Investiranje u nove energetske kapacitete, kao što su obnovljivi izvori energije ili pametne mreže, bit će jedan od pokretača potražnje u dugoročnom razdoblju.
- Još postoji značajan potencijal za povećanje gradnje stambenih zgrada s obzirom na veliku potražnju, posebno ako uzmemo u obzir činjenicu da se godišnje gradi gotovo 40 posto manje stanova u odnosu na razdoblje otprije 15 godina.
- Izmjena Zakona o strancima pozitivno će se odraziti na privlačenje inozemne radne snage.
- Snažna turistička potražnja poticajno djeluje na građevinski sektor u obalnom i priobalnom području.
- Smanjenje stope PDV-a na kupnju novogradnje (trenutačno na 25 posto).
- Smanjenje administrativnih zapreka gradnji te fiskalnih i parafiskalnih opterećenja.
Potencijalni rizici
- Značajno povećanje kamatnih stopa u proteklom periodu obeshrabruje novo zaduživanje po osnovi hipotekarnih kredita. Kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj su se od sredine 2022. do siječnja ove godine povećale sa 2,26 posto na 3,64 posto.
- Nedostatak radne snage ostaje vodeći problem građevinskog sektora koji se pogoršava sa starenjem postojećih radnika te nedostatnim interesom mladih ljudi za strukovnim obrazovanjem, što rezultira sve snažnijim oslanjanjem ovog sektora na uvoz inozemne radne snage.
- Potencijalni recesijski pritisci mogu dodatno otežati situaciju, stvarajući dodatne izazove stabilnosti i održivosti građevinskog sektora i tržišta nekretnina. Značajan broj "investicijskih" nekretnina dodatno pogoršava situaciju s obzirom na to da se takve nekretnine ne koriste za stanovanje, da se u vrlo kratkom roku mogu staviti na tržište te značajno povećati ponudu, a time i izazvati značajan pad cijena.
- Rast cijena građevinskog materijala, značajna volatilnost istih i nesigurnost opskrbe.
- Spora javna nabava i povećanje cijena ugovorenih radova otežavaju provođenje projekata javnog sektora.
- Složeni administrativni procesi i dugotrajna odobrenja projekata.
- Dugoročno, potražnja bi se mogla naći pod pritiskom uslijed negativnih demografskih trendova.
Usporedna analiza kompanija
Izuzev samo nekoliko građevinskih kompanija ustrojenih kao dionička društva, detaljni podaci poslovanja kompanija ovog sektora za prošlu godinu još nisu dostupni. Visokofrekventni indikatori sektora građevine pritom upućuju na nastavak rasta aktivnosti u ovom sektoru te sukladno tome i izgledni nastavak rasta prihoda ovog sektora po dvoznamenkastim stopama kao što je to bio slučaj u protekle dvije godine.
Promatrano na razini vodećih deset kompanija građevinskog sektora, ukupni prihodi su se u 2022. povećali za 19,4 posto na 1,1 milijardu eura. Istodobno, značajan rast troškova rezultirao je pogoršanjem indikatora profitabilnosti, pa je prosječna profitna marža vodećih deset kompanija pala sa 5,1 na 3,1 posto. Imajući na umu nastavak uzlaznih pritisaka na rast plaća građevinskih radnika, očekujemo da će profitne marže građevinara ostati pod pritiskom i u idućem periodu.
Kamgrad d.o.o. je u 2022. zadržao vodeće mjesto na ljestvici najvećih građevinskih kompanija usprkos padu prihoda od 16,5 posto, na 195 milijuna eura. EBITDA kompanije je pritom pala za 47,5 posto, na 12,2 milijuna eura. Najznačajniji aktivni projekti kompanije su gradnja KBC-a Rijeka, gradnja novog turističkog resorta u Savudriji, gradnja Grand hotela View na Braču, poslovne zgrade GTC Matrix, poslovne zgrade EL-TO u Zagrebu i stambenog kompleksa RIO-Kantrida u Rijeci.
S prihodom od 184 milijuna eura, Strabag d.o.o. je napredovao s trećeg na drugo mjesto. Kompanija je povećala prihode za 37,4 posto i udvostručila EBITDA-u prošle godine. U 2022. Strabag je završio gradnju pristupnih cesta Pelješkom mostu.
Radnik d.d. se probio sa sedmog mjesta u 2021. na treće mjesto ljestvice u 2022. godini s rastom prihoda od 55,3 posto, na 124 milijuna eura. Redovito je na listi vodećih deset s pretežito uzlaznim trendom s obzirom na to da je 2019. bila deveta, sljedeće godine bila je peta, u 2021. sedma, a sada je treća.
Izgledi
Vodeći sektorski pokazatelji potvrđuju povećanje aktivnosti devetu godinu uzastopno dok izdane građevinske dozvole upućuju na rast aktivnosti u kratkom roku. Aktivnost u građevinskom sektoru ostaje podržana obnovom infrastrukture oštećene u potresu, sredstvima iz fondova EU, snažnom turističkom potražnjom te i dalje solidnom privatnom potražnjom uslijed rasta zaposlenosti i povećanja plaća. Usprkos značajnom rastu broja zaposlenih u proteklih sedam godina, nedostatak radne snage ostaje jedan od ključnih problema ovog sektora.
Istodobno, nakon značajnih povećanja u prethodnim godinama, rast cijena četvornog metra stana na državnoj razini i u Zagrebu u prošloj je godini usporen. Ocjenjujemo da su takva kretanja posljedica ponajprije rasta kamatnih stopa, koje je povećalo trošak servisiranja hipotekarnih kredita, ali i učinka visoke baze. Usprkos povećanju kamatnih stopa, vanjsko okruženje i dalje je poticajno za tržište stambenih nekretnina. Osobna potrošnja građana ostaje podržana daljnjim rastom zaposlenosti, oporavkom realnih plaća i prethodno akumuliranom štednjom dijela građanstva. Dodatno, ponuda stanova i dalje ostaje relativno skromna u usporedbi s razinama otprije petnaest godina. Imajući na umu sve navedeno, kao i nedostatak radne snage koji vrši uzlazne pritiske na plaće radnika, te rast cijena sirovina, očekujemo održavanje stabilnih cijena oko sadašnjih razina uz eventualne marginalne pritiske naviše.