Rastuće cijene nekretnina, sve teža dostupnost stanova i neizvjesnost oko budućnosti građevinskog sektora ponovno su potaknuli raspravu na hrvatskim stranicama društvene mreže Reddit. Jedan korisnik, koji radi u građevini i surađuje s više tvrtki, tvrdi da se na terenu već vide ozbiljni problemi te da bi 2027. godina mogla donijeti velik pad aktivnosti. Prema njegovim riječima, prodaja stanova već je znatno usporila, investitori sve teže podmiruju obveze, a izvođači su prisiljeni raditi po cijenama koje im ostavljaju sve manje prostora za zaradu.

- Kraj 2026. godine, ide 2027. i mislim da ponovno 2008. kuca na vrata. Ovo pišem nakon današnjeg ozbiljnog sastanka sa svojim kooperantskim tvrtkama (građevina) - započeo je autor objave.

Objašnjava da su cijene građevinskog materijala u posljednje tri godine, prema njegovoj procjeni, narasle u prosjeku 13 posto, dok su prodajne cijene stanova rasle znatno brže. Kao primjer navodi vlastite ponude za gradnju stambenih zgrada iz 2023. i 2026. godine, tvrdeći da je cijena koju je sastavljao po četvornom metru ostala ista:

- Gradnja ključ u ruke stambene zgrade 2023. je koštala 1400 eura po kvadratu, stan se mogao naći za 2400-2500 eura, ostalo je prostora oko 1100 eura po kvadratu, ali naravno, tu je trošak zemljišta, projekta itd. (investitori su bili zadovoljni zaradom).

Zaboravite bijele zidove: Novi broj D&D-a otkriva interijere koji se usuđuju više. U prodaji!

Danas je, tvrdi, situacija drukčija.

- Cijena ključ u ruke je 1650 eura po kvadratu, kvadrat stana 3500 eura, 1850 eura zarade prije troška zemlje, projekta i ostalih stvari, ali investitori kukaju kako nema zarade i da je neisplativo…

Prema njegovu mišljenju, problem je nastao kada su cijene stanova dosegnule razinu koju si sve manje kupaca može priuštiti:

- Tu dolazimo do problema koji se stvorio krajem prošle godine i kada je došlo do toga da ljudi nemaju više novca za kupovati pristojan stan od 300 tisuća eura i otplaćivati ratu kredita od 800 eura sljedećih 30 godina.

Autor objave tvrdi da je prodaja stanova od početka godine pala 40 posto, a za 2027. predviđa dodatni pad od 30 do 35 posto. Napominje da se gradnja nastavlja, ali da se stanovi više ne prodaju tempom kakav je bio prije dvije godine. Zbog toga, kaže, investitori odgađaju plaćanja, što se izravno odražava na izvođače radova.

SHUTTERSTOCK

- Sve zgrade koje se trenutačno rade imaju projekte iz 2023., najkasnije iz 2024. godine. Novih projekata nema. U 2027. građevina će puknuti i sve će stati. Govorilo se godinama: ‘Stat će, stat će‘, ali evo, dolazi.

Kao dodatne znakove problema navodi pad broja izdanih građevinskih dozvola u pojedinim dijelovima Zagreba, borbu velikih tvrtki s otplatom leasinga i kredita te spuštanje cijena u trgovinama građevinskog materijala. Smatra da bi se problemi mogli preliti i na druge djelatnosti, od cestovnog prijevoza do digitalnog marketinga.

Zato je druge korisnike pitao kakva je situacija u njihovim branšama, uz napomenu da ga zanimaju iskustva ljudi koji svakodnevno rade u tim sektorima, a ne informacije iz medija. Dodao je i da dvojica njegovih prijatelja imaju autosalone te da u posljednja četiri mjeseca, prema njegovim riječima, nisu prodali nijedan rabljeni automobil po dobroj cijeni.

‘Kako se 300.000 eura otplati u 30 godina s ratom od 800 eura?‘

U komentarima se najprije otvorilo pitanje računice koju je autor naveo u objavi, ali i njegovih procjena o kretanju cijena građevinskog materijala:

- Da mi je znati kako se kredit od 300.000 eura otplati u 30 godina s 800 eura mjesečno?! Gdje ima taj kredit da si i ja uzmem malo? Daj mi, molim te, i taj info o trgovcu koji daje dobre popuste za građevinski materijal, treba mi! Nekak mi nije jasno to poskupljenje od 2023. do 2026. od 13% kad je od 2021. do 2026. materijal poskupio od 55% do 150%. I zadnje, gledam baš izvještaj o izdanim građevinskim dozvolama pa kaže u Hrvatskoj pad od 12%, a recimo u Sloveniji rast 5%. Kuca nam na vrata 2028., ali za godinu i još nešto, a ne 2008. - napisao je jedan korisnik.

SHUTTERSTOCK

Drugi komentator opisao je vlastito iskustvo suradnje s investitorom:

- Evo, trenutačno radimo investitoru koji nikad nije radio zgrade, ali smo dobri dugo godina pa je uzeo nas, ali ‘spustite se na najnižu ponudu‘. Okej, ajde, učinit ću ti to iako idem na granicu isplativosti. I sad čovjek koji nema veze s građevinom gura svoje ideje i zahtjeve, zove stalno za svaku glupost i odbija od računa za svaku malu stvar svim izvođačima, a nas muči tu s cijenama dok će on na tri zgrade koje radi zaraditi da mu ostane 2 milijuna eura plus penthouse (usput, banka mu financira sve).

Ipak, taj investitor, tvrdi komentator, nije imao problema s prodajom:

- I, nažalost, lik je prodao većinu stanova kao ništa. Ne znam što bih rekao...

Jedni priželjkuju pucanje balona, dio korisnika smatra da su visoke cijene nekretnina odavno izgubile vezu s realnim mogućnostima prosječnog kupca te da bi korekcija tržišta bila dobrodošla:

- Pa bilo bi i vrijeme da taj balon napokon pukne. Dovoljno su se prljavo obogatili zagorčavanjem života prosječnom čovjeku koji kupuje stan, a bilo je jasno kao dan da je stanogradnja služila za pranje love (našima, a i čitavoj EU).

Balkanski mentalitet i dalje najveći problem

Isti komentator upozorava i na kvalitetu dijela novogradnje, ali smatra da aktualna situacija ipak nije usporediva s krizom iz 2008. godine:

- Ali situacija nije ni izbliza tragična kao 2008. i ne moramo strahovati od sličnog scenarija u ostalim sektorima jer su tadašnji uzroci išli sa sasvim druge strane, pa se val prelio i na građevinu. Zbogom svim mutnim špekulantima i onima koji su bezrazložno tijekom godina pumpali cifre kvadrata kao da živimo u Zurichu.

Jedan od sudionika rasprave također ne vjeruje da će građevinski balon jednostavno puknuti:

- Balon puknuti neće! Prvi pokazatelj ti je geodezija, onda dozvole, pa onda rokovi izgradnje, pa tek onda prodaja. Prodavači/investitori više ne znaju koliko bi uzeli, a platežna moć ne napreduje toliko. A onda balkanski mentalitet, moram imati svoje, jer rentijeri isto ne znaju koliko bi uzeli za podrum/drvarnicu i događa se začarani krug koji doslovno je perpetuum mobile.

SHUTTERSTOCK

Drugi komentator smatra da je usporedba s 2008. pogrešna:

- Da, prsnuo je financijski sektor jer su se kockali s nenaplativim kreditima i grizli puno previše. Zato i jest uvedeno ograničenje na kredite prošle godine jer bi dovelo do iste situacije, ovako se posljedice tog ograničenja osjete prvo u građevini (pad), pa će se kasnije preliti i na samo tržište (bilo viškom ili manjkom).

Ne očekuje, međutim, da će građevinska aktivnost potpuno stati:

- Ali niti će građevina puknuti (i dalje ima i više nego dovoljno projekata), puknut će eventualno svi ovi mali obrti i skeledžije koje su mislile dovijeka biti ‘kooperanti‘ jer im paše, a lova je išla. Sada kada je taj model postao preskup i počeo zapinjati na isplatama, logično je da slijedi ‘reshuffle‘, pa će mali zatvarati i preliti se u velike koji ionako kasne s projektima jer nemaju ljudi.

Zaključuje da će ključnu ulogu imati stabilnost banaka i njihova spremnost da nastave financirati projekte:

- Ali prvenstveno je bitno da banke imaju love. Ako banke ostanu bez love, ekonomija staje, a to nije izgledno jer ima hrpa sigurnosnih i antistres mehanizama koji su uvedeni post-2008., upravo da se ne ponovi. Tako da će pravi investitori i dalje imati financijsku podršku, i dalje će se graditi i raditi, ali će se početi podešavati novi okviri, a ne divljanje...

‘Ne možemo si priuštiti kredit od 300.000 eura‘

U raspravi se javio i korisnik koji je opisao koliko je teško kupiti stan čak i kućanstvima s redovitim primanjima:

- Samo pukom slučajnošću sam dobio povećanje plaće od 20 posto te sada više nemam 1300 eura plaću, već ona prelazi tih 1500 eura. Da nisam, i dan-danas ne bih mjesečno prelazio tih 1300 eura. Žena, koja radi kao asistentica na fakultetu i ispod sebe ima 300-400 studenata, nema 1500 eura.

SHUTTERSTOCK

Smatra da su cijene nekretnina potpuno izvan dosega ljudi koji žive od plaće te da će biti prisiljen graditi vlastitu kuću, umjesto da kupuje stan po sadašnjim tržišnim cijenama:

- Kako kažu Matko i Brane, ‘suzama sam lijepio tapete‘... Tako se i ja, evo, "gušim u suzama" jer do kraja života fizički ne mogu ni na moju ni na ženinu plaću dignuti kredit od 300 tisuća eura i davati mjesečno više od pola svoje teško zarađene plaće jednoj haharskoj bandi i udruženom kartelu kojima više godina cijena ne raste, ali za svoje sunarodnjake, majke, očeve, braću, sestre, djecu i unuke dižu cijene u nebesa.

Hoće li problem nastati nakon završetka financiranja iz EU?

Dio rasprave otišao je i prema širim gospodarskim kretanjima:

- I 2028. bi mogao prsnuti financijski sektor jer se opet kockaju s kreditima, ovaj put za AI investicije (mislim na globalno tržište). A onda bi se moglo preliti i na Hrvatsku.

Drugi komentator usredotočio se na očekivano smanjenje priljeva sredstava iz europskih fondova:

- Problem kod nas je što će se u 2027., kad istekne EU fond etapa, lagano krenuti pad i to naravno građevine najviše koja onda povlači sve za sobom. Ne mislim da će biti 2008., to ne, 2008. je nastala radi deregulacije američkog tržišta i prelila se na cijeli svijet. Generalno, HR će imati više problema, postat ćemo još siromašniji. Hoće li cijene građevina ostati na istome ili će se malo smanjiti, teško je biti pametan. Mislim da će više-manje ostati iste, samo će investicije lagano stati.

SHUTTERSTOCK

Još se jedan komentator osvrnuo na europski novac, ali smatra da Hrvatska nije dovoljno iskoristila razdoblje pojačanog financiranja za razvoj održivog gospodarstva:

- Dolazit će i dalje sredstva iz EU fondova, ali manje, jer smo si digli umjetno standard sa svim tim darovanim novcem iz EU, i automatski se sredstva smanjuju. A s tim novcem nismo napravili održivi sustav, pokrenuli proizvodnju, stvorili nešto što bi naš standard održalo ili čak povećalo kako bi se sredstva iz EU fondova smanjivala.

On smatra da bi korekcije mogle postati vidljive:

- Ne očekujem veliki pad, ali očekujem korekcije, jer se već sad vidi da država kašljuca, kažnjavaju gdje god stignu, dižu ili stvaraju nove namete, jer je biračko tijelo gladno.

Novi broj magazina D&D je u prodaji!