Iako je proučavanje kretanja cijena nekretnina već odavno preraslo u pravu znanost, s desecima analitičkih portala i stručnih izvještaja koji svakodnevno izbacuju nove brojke, neki su trendovi i dalje vidljivi golim okom. Cijene stanova u Zagrebu rastu – i to ne samo u središtu grada. O tome već mjesecima govore i kupci i prodavatelji, ali i oni koji o kupnji stana ni ne razmišljaju, svjesni da im je vlastiti kvart u posljednjih nekoliko godina postao “zlatna nekretnina”.
No, nije svuda situacija ista. Porast cijene kvadrata vidljiv je gotovo preko cijelog grada, ali nisu svi kvadrati rasli jednakim tempom. Dok su jedni kvartovi bilježili eksplozivan rast, u drugima se tržište stabiliziralo, a u pojedinima su se pojavile zanimljive anomalije koje otkrivaju dublje obrasce ponašanja kupaca.
Na tržištu punom analiza o kretanju cijena, prosječnim kvadratima i stopama rasta, svjež i vizualno dojmljiv projekt Geozofija, kojeg je pokrenuo mladi geograf Jure Taraš, donosi kartografski prikaz tržišta nekretnina koji složene brojke pretvara u jasne i razumljive prostorne priče.
Gdje se prodaju najmanji stanovi
U svojoj najnovijoj analizi Taraš je proučio medijalnu veličinu prodanih stanova u Zagrebu između 2018. i 2023. godine te usporedio promjenu veličine s promjenom cijene. Rezultati pokazuju da se u većem dijelu grada medijalna veličina prodanih stanova kreće između 50 i 70 kvadrata – raspon koji i inače dominira tržištem jer je najtraženiji među mladim obiteljima i parovima.
Najmanju medijalnu veličinu stanova, manju od 55 kvadrata, bilježe katastarske općine Trešnjevka i Zaprudski Otok.
"Riječ je o kvartovima s visokom potražnjom, gdje se prodaje velik broj manjih, funkcionalnih stanova u starijim zgradama, što je i odraz strukture stambenog fonda, ali i kupovne moći", pojašnjava Taraš.
Takvi manji stanovi, dodaje, i dalje su najlikvidniji – brzo se prodaju i lako nalaze kupce, bilo da se radi o onima koji ulaze u prvu nekretninu, bilo o investitorima koji traže stanove za najam.
Predvodnik po veličini
S druge strane, najveći stanovi prodaju se u podsljemenskoj zoni, tradicionalno najpoželjnijem i najzelenijem dijelu grada. Katastarske općine Šestine i Granešina Nova imaju medijalnu veličinu prodanih stanova veću od 100 kvadrata, dok su u Gornjem Stenjevcu, Remetama, Maksimiru i Mikulićima prodavani stanovi veličine između 70 i 80 kvadrata.
"U tim dijelovima Zagreba kupci ne biraju samo kvadrate, nego i okoliš, pogled i mir. Riječ je o lokacijama gdje prevladavaju obiteljske kuće, manje zgrade i kvalitetniji stanovi, često novije gradnje", objašnjava Taraš.
Usporedba podataka iz 2018. i 2023. godine pokazuje da su se u mnogim tim zonama prodavali još veći stanovi nego prije pet godina, što ukazuje na promjenu životnih navika i prioriteta. Pandemija, rad od kuće i želja za većim komforom potaknuli su kupce da biraju veće nekretnine, pa makar i dalje od centra.
Stenjevec – zagrebačka anomalija
Jedna od najzanimljivijih pojava u analizi svakako je Gornji Stenjevec, koji se izdvaja kao prava anomalija. U toj je katastarskoj općini cijena kvadrata porasla za čak 105 posto, dok je u istom razdoblju medijalna veličina prodanih stanova narasla za 22 posto.
To znači da su kupci, unatoč snažnom rastu cijena, kupovali veće stanove – rijetka kombinacija koja pokazuje da Stenjevec prolazi kroz ozbiljnu transformaciju.
"Riječ je o dijelu grada koji je donedavno bio percipiran kao periferija, ali posljednjih godina doživljava pravu renesansu zahvaljujući novim zgradama, infrastrukturi i prometnoj povezanosti”, ističe Taraš.
Više prostora za razumniju cijenu
Još jedan zanimljiv nalaz odnosi se na Blato i Granešinu Novu, katastarske općine koje su zabilježile najmanji rast cijene kvadrata – oko 50 posto – ali i najveći rast medijalne veličine stanova, od 20 do 25 posto.
Drugim riječima, kupci su u tim dijelovima grada za relativno manji iznos dobili više kvadrata.
"To bi se moglo tumačiti kao pokušaj tržišta da niže cijene kvadrata kompenzira većim stambenim površinama, ali nije uvijek tako jednostavno. U nekim slučajevima paralelno rastu i cijena i veličina, što upućuje na nove tipove gradnje i drukčiju strukturu kupaca", objašnjava autor Geozofije.
Grad koji mijenja prostornu logiku
Iako je većina Zagreba na Taraševoj karti “u crvenom”, što znači da su cijene gotovo svugdje porasle, boja ne mora uvijek imati negativno značenje. U mnogim dijelovima grada taj rast označava i revitalizaciju – nova naselja, prometnice, parkove i obnovljene zgrade.
Zagreb se, zaključuje Taraš, mijenja ne samo ekonomski, već i prostorno.
"Tržište nekretnina više nije samo statistika o kvadratima i eurima, nego i priča o tome kako ljudi biraju prostor za život. Karte to savršeno otkrivaju", kaže.
Projekt Geozofija u tom smislu donosi novu, kartografsku dimenziju razumijevanja urbanih promjena i nudi nešto što je na tržištu postalo rijetkost – jasnu i objektivnu perspektivu.
Podsjetimo, Jure Taraš je 24-godišnjak iz Zadra koji danas živi u Zagrebu i radi u Zavodu za zaštitu okoliša i prirode. U rujnu ove godine obranio je diplomski rad na zagrebačkom Prirodoslovno-matematičkom fakultetu, na temu “Prostorna epidemiologija dijabetesa u Europi i korelacijski kontekst bolesti”, u kojem je, kao i u Geozofiji, spojio znanost, podatke i kartografiju.
Taraš je na društvenim mrežama i Redditu privukao pozornost svojim kartama koje vizualno prikazuju trendove na zagrebačkom tržištu nekretnina, pa i oni koji inače ne prate statistike sada mogu na prvi pogled vidjeti gdje se i kako mijenja tržište. Njegove karte u boji, izrađene na temelju službenih podataka Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i imovine te Ekonomskog instituta Zagreb, brzo su postale hit među Zagrepčanima.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....