Najam stana u Hrvatskoj praćen je brojnim nesigurnostima. Dok najmoprimci strepe da će ih vlasnik izbaciti bez otkaznog roka ili jednostrano podići cijenu, najmodavci boje neplaćanja, kašnjenja ili uništavanja imovine. Zakon propisuje da se ugovori prijavljuju Poreznoj upravi, no praksa pokazuje da dio stanodavaca i dalje izbjegava taj korak. Radije biraju najam "na crno", bez ikakvih papira, kako bi izbjegli porezna davanja.

Takva praksa dugoročno nosi probleme i jednima i drugima. Podstanari su ranjivi jer nemaju pravnu zaštitu, a vlasnici se izlažu riziku gubitka prihoda i kompliciranih sudskih postupaka ako stvari krenu po zlu. Upravo zato društvene mreže i mediji preplavljeni su pričama o prevarenim najmoprimcima ili najmodavcima koji mjesecima ne mogu naplatiti stanarinu.

Pogledajte kako je ovaj iznajmljivač namjestio stan, totalno je apsurdno, reakcije na oglas samo se nižu: ‘Čime ste vi toliko šokirani...‘

Tipični sporovi u praksi

Najčešći sukobi događaju se kada podstanar prestane plaćati najamninu, ali odbija iseliti. Bez ugovora ili s običnom ovjerom potpisa vlasniku preostaje jedino pokretanje parnice, što u Hrvatskoj često traje od jedne do tri godine. Za to vrijeme stan stoji prazan ili zauzet, a prihod izostaje.

S druge strane, bez jasnog ugovora podstanari se suočavaju s rizikom da ih se iz stana izbaci preko noći ili da se uvjeti najma mijenjaju bez njihova pristanka. U takvim slučajevima i oni moraju tražiti zaštitu na sudu, što također znači dugotrajne postupke i neizvjesnost.

VIDEO U ovom elitnom kompleksu stan se iznajmljuje za 3300 eura, negativni komentari samo se nižu: ‘Kako to izgleda... užas!‘

Rješenje, ističe odvjetnica Anđelka Kasum za Women in Adria, krije se u solemniziranom ugovoru. Riječ je o postupku kod javnog bilježnika u kojem se potvrđuje ne samo potpis, nego i cijeli sadržaj ugovora. Bilježnik ga čita strankama, objašnjava posljedice i provjerava jesu li sve odredbe u skladu s njihovom voljom.

Takav ugovor postaje javnobilježnički akt, a ako sadrži tzv. ovršne klauzule, ima snagu ovršne isprave. To omogućuje brzo pokretanje ovrhe bez dugotrajnog sudskog postupka.

Prednosti za obje strane

Solemnizacija nije zakonska obveza kod najma, ali pruža sigurnost svima. Najmodavac je zaštićen od neplatiša i nepoštivanja ugovora, dok najmoprimac ima jamstvo da ga se ne može izbaciti bez zakonitog postupka.

„Istina je da je ugovor najčešće skrojen u korist najmodavca, no i najmoprimac ima koristi. Dobiva jasno objašnjenje ugovora i sigurnost da ono što je dogovoreno mora biti ispoštovano“, kaže Kasum.

Što ugovor mora sadržavati?

Solemnizirani ugovor mora biti detaljan i precizan: iznos i rokove plaćanja, depozit i uvjete njegova povrata, način korištenja stana ili poslovnog prostora, obveze oko održavanja, otkazne rokove, mogućnost podnajma i trajanje ugovora.

„Detaljna pravila smanjuju rizik od nesporazuma i sporova. Preporučljivo je da ugovor sastavi odvjetnik jer zna kako uključiti sve zakonske elemente“, naglašava Kasum.

Trošak ili ušteda?

Najčešći razlog izbjegavanja solemnizacije je cijena. Postupak je skuplji od obične ovjere potpisa, a mnogima se čini i kompliciran jer bilježnici često vraćaju loše sastavljene ugovore. Ipak, postupak se može dovršiti u nekoliko dana, osobito ako se unaprijed angažira odvjetnik.

Prema iskustvu odvjetnice Kasum, riječ je o investiciji koja se višestruko vraća.

"Sudski sporovi u pravilu traju od jedne do tri godine, a sve to vrijeme najmodavac gubi prihod. Sa solemniziranim ugovorom cijeli se postupak može riješiti u nekoliko mjeseci", ističe za Women in Adria.

Osim ubrzavanja postupaka, solemnizirani ugovori djeluju i preventivno. Stranke postaju svjesnije svojih prava i obveza, pa se češće pridržavaju dogovora.

Iako nije obavezan, ovaj oblik ugovora sve se više nameće kao najbolji način zaštite i za najmodavca i za podstanara.