Hrvatsko tržište nekretnina pred svojevrsnom je prekretnicom. Iako se već četiri godine zaredom bilježi usporavanje tržišta, istodobno se i dalje bilježi rast cijena, a neravnoteža između ponude i potražnje posebno je izražena u segmentu stanovanja. Uz već poznate dugogodišnje tržišne probleme, rekordan pad broja transakcija, kroničan manjak kvalitetne ponude i nepriuštivost stanovanja, sve se češće otvara i pitanje kvalitete posredničke usluge koja bi pod utjecajem novih zakonskih okvira mogla doživjeti značajne promjene.

U posljednjih 30 godina, koliko ova struka postoji u Hrvatskoj, mijenjala se i sama priroda posredničke djelatnosti. Tržište danas oblikuju ubrzana digitalizacija, snažan utjecaj društvenih mreža te pojava različitih, često nereguliranih oblika oglašavanja i posredovanja koji dodatno zamućuju granice profesionalnog rada. Time se sve jasnije dovodi u pitanje standard struke te razlikovanje legalnog i nereguliranog poslovanja.

Podaci pokazuju da tek svaka četvrta stambena nekretnina oglašena tijekom godine dana u Hrvatskoj pronađe kupca

/Shutterstock

Iako je percepcija javnosti o agentima za nekretnine i dalje negativna, čini se da ova djelatnost i dalje privlači velik broj novih sudionika. U Registar posrednika u prometu nekretnina HGK trenutačno je upisano 1466 posrednika (agencija), što predstavlja rast od 8,7 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine, dok je u Imenik agenata u prometu nekretnina HGK upisano 5073 agenta, odnosno 9,3 posto više nego prethodne godine.

Novi broj magazina D&D u prodaji: Stanovi i kuće u Hrvatskoj koji krše pravila - i izgledaju savršeno!

Da se tržište bitno promijenilo te ga je potrebno dodatno regulirati najavljenim izmjenama Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, smatra i Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i i vlasnik agencije Kastel, koji se prisjeća kako je još u prvim godinama razvoja struke bilo jasno da tržište neće moći funkcionirati bez jasne zakonske regulacije.

Nerealna obećanja klijentima

- Udruženje je prije 30 godina, dakle 1996. godine, održalo prvi Forum poslovanja nekretninama, a ubrzo nakon toga pokrenulo je donošenje Zakona, pa se u okviru Udruženja osnovala radna skupina za njegovu izradu. Zbog velikog otpora reguliranju djelatnosti i lobiranja pojedinih interesnih skupina, Zakon je donesen tek 11 godina kasnije. Od tada smo imali tek jedne izmjene Zakona, vezane uz ulazak Hrvatske u EU i mogućnost poslovanja agencija iz EU na teritoriju RH. U međuvremenu se tržište bitno promijenilo, još od 2000-ih i pojave interneta preko društvenih mreža koje su izmijenile način posredovanja, ali i prodaje nekretnina, do pandemije i 2020. godine, kada je uslijed visoke inflacije stambena nekretnina postala privlačna investicija, i to ne samo kako bi se sačuvala vrijednost novca, nego i stalnim rastom cijena povećala, što nije bilo tipično samo za Hrvatsku, nego i za cijelu Europu - prepričava Ranilović.

Dubravko Ranilović

Tomislav Kristo/cropix/Cropix

Istodobno se broj posrednika u Hrvatskoj utrostručio, a rast broja je posebno izražen zadnju godinu.

- Nažalost, zbog nedovoljne kontrole došlo je do velikog broja nelegalnih posrednika koji u današnjim okolnostima, posebno u kontekstu društvenih mreža i drugih komunikacijskih kanala, rade neprofesionalno i nelegalno, što je dovelo do depersonalizacije odnosa s klijentima, a posljedično i pada kvalitete usluge. Naravno, treba napomenuti da se to ne odnosi na sve agencije i sve agente jer dio njih zaista profesionalno obavljaju svoj posao, ali korisnici usluga više vole obećanja nego otvoren i profesionalan pristup. Kako na kraju objasniti da tek svaka četvrta stambena nekretnina oglašena tijekom godine dana u Hrvatskoj pronađe kupca? Posebno se to odnosi na rabljene nekretnine. Znači da su tri četvrtine cijena previsoko postavljene, za što dio odgovornosti snose i loši posrednici koji nerealnim obećanjima žele doći do klijenata - ističe.

Stoga je Udruženje, nastavlja, iniciralo izmjene Zakona kojima bi se postojeći zakonski okvir unaprijedio, a fokus stavio na suzbijanje nelegalnih agencija te povećanje kazni za najteže prekršaje kako bi se odvraćalo od kršenja Zakona. Osim toga, posljednje dvije godine porastao je broj pritužbi građana i drugih institucija na rad posrednika, pa je, kaže Ranilović, došlo vrijeme da se Zakon prilagodi kako bi se obranile osnovne vrijednosti struke, stalo na kraj nelegalnim agencijama, podigla razina usluge te istodobno zaštitili potrošači, ali i legalni posrednici.

Ovaj je kvart postao jedna od najpoželjnijih zagrebačkih lokacija: Zagrepčani tvrde da je najbolji za život

Međutim, nisu sve agencije najavljene izmjene Zakona prihvatile širokih ruku. Štoviše, dojam je da se pojavilo nekoliko interesnih struja, pa se mimo Udruženja osnivaju zasebne udruge posrednika.

Loš ugled u javnosti

- Osnivanje udruga građana je potpuno legitimno, ali postoji bojazan da su interesi usmjereni u zadržavanju postojećeg statusa i nelegalnog djelovanja i prikrivenog radnog odnosa. Drugim riječima, ne vidimo da postoji zajednički interes i da se želi djelovati na dobrobit svih posrednika, ali i korisnika usluga. Osim toga, Udruženje postoji više od 30 godina, a neki su se aktivirali tek kada su ugledali prijedloge zakonskih izmjena. U Udruženju smatramo da je upravo taj nelegalan i neprofesionalni rad doveo do lošeg ugleda posrednika u javnosti i na kraju do nekih neželjenih zakonskih prijedloga, koje niti Udruženje ne podržava - ističe.

Podsjetimo, izmjenama Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, čije se usvajanje očekuje do kraja ove godine, poprilično se povisuju kaznene odredbe za nelegalne posrednike - one agencije i agenti koji nemaju licencu, odnosno rješenje nadležnog Ministarstva gospodarstva, a obavljaju djelatnost, podliježu kaznama od 15 do 30 tisuća eura. Među ostalim, predviđene su i kazne do 6000 eura za posredovanje bez sklopljenog ugovora o posredovanju, što uključuje i oglašavanje nekretnine bez ugovora o posredovanju.

Čak tri četvrtine cijena oglašenih previsoko su postavljene, za što dio odgovornosti snose i loši posrednici koji nerealnim obećanjima žele doći do klijenata, kaže Ranilović

Neja Markicevic/Cropix/Cropix

- Posrednik (agencija), kao i do sada, može posredovati za obje strane ako je sa svakom stranom potpisao ugovor o posredovanju. Jedna od najosporavanijih promjena je i ta da posrednik ne može uvjetovati obilazak nekretnine naplatom provizije kupcu i potpisom ugovora. Nadalje, ne postoji više ograničenje roka za naplatu provizije ako je posredovanje obavljeno za vrijeme trajanja ugovora o posredovanju. Isto tako, izmjenama će Imenik agenata potvrditi da su agencije nositelji licence, a da su agenti legalni samo ako su zaposleni u agenciji - pojašnjava Ranilović.

Među ostalim, povećava se i osigurani iznos na polici osiguranja na minimum 100 tisuća eura po jednom štetnom slučaju.

Transformacija krševitog krajolika: Ovako zagrebački arhitekti zamišljaju novi grad za 40.000 stanovnika

U Udruženju smatraju da izmjene ne mijenjaju bitno duh Zakona, ali se nadaju da će nadležna tijela ovaj put moći lakše djelovati i da će se fokusirati na nelegalne.

- Često je legalne posrednike smetalo što su se vrlo često kontrolirali posrednici zbog manje bitnih propusta, ako primjerice nisu opće uvjete izložili na vidljivom mjestu, dok su nelegalni za to vrijeme nezakonito stjecali dobit izvan kontrole i svojim neprofesionalnim poslovanjem širili lošu reputaciju za posrednike - ističe Ranilović i dodaje da postoje vrlo profesionalne agencije koje, kako kaže, sjajno obavljaju posrednički posao, ali vrlo često se koriste usluge loših agencija i agenata, često i nelegalnih koji do klijenta dolaze prije svega nerealnim obećanjima i manipulacijom.

Također, nada se da će korisnici usluga pažljivije birati onoga s kim ulaze u poslovni odnos.

- Posebno apeliramo na korisnike naših usluga da i oni poštuju zakonsku obvezu potpisivanja ugovora o posredovanju, jer jedino na taj način mogu biti kvalitetno zaštićeni. Nastojat ćemo u narednom razdoblju promovirati način rada u kojem će jednu nekretninu prodavati znatno manje posrednika nego što je bio slučaj do sada, kada primjerice jedan vlasnik nekretnine angažira velik broj agencija i taj način stvara netransparentno tržište i kupce dovodi u zabludu - kaže.

Gdje prijaviti nepravilnosti?

No, dodaje da je važno i da vlasnici nekretnina odgovorno pristupaju tržištu i odabiru posrednika.

- Uočili smo da se potpisivanju ugovora o posredovanju površno pristupa, što izaziva raznorazne posljedice, pogotovo kad se radi o nelegalnim agencijama. I dalje sam uvjerenja da će korisniku usluge, kad nađe jednu dobru agenciju, to biti najbolji način na koji može prodati, kupiti ili iznajmiti nekretninu. Ključno je povjerenje u agenciju i osobu koja će posredovanje obavljati - zaključuje Ranilović i poziva da se svaka zakonska nepravilnost i nelegalni posrednik koji nema rješenje Ministarstva, pa tako i nije upisan u Registar posrednika, prijave Državnom inspektoratu.