U Hrvatskoj se puno govori o precijenjenosti nekretnina, ali dok god hrvatsko gospodarstvo i realne plaće građana rastu, ne može se očekivati neka značajnija korekcija, odnosno pad cijena rezidecijalnih nekretnina, izjavio je Velimir Šonje, direktor Arhivanalitike, na RE:D konferenciji o ulaganju u nekretnine koju je tvrtka HESA Group organizirala u Hilton conference & event centru u Zagrebu u suradnji s Jutarnjim listom i D&D-om.
Šonje je u uvodnom predavanju ocjenio da će hrvatsko gospodarstvo rasti i u ovoj godini, po njegovoj procjeni možda i nešto više od tri posto, a rast bi se trebao nastaviti i u 2025. i 2026. godini, no uz određeno usporavanje, sa stopama bližima dva posto, "no daleko od bilo kakve recesije i ružnih scenarija". Stoga na tržištu nekretnina ne očekuje značajne promjene. Prema njegovim očekivanjima, cijene rezidencijalnih nekretnina će, nastavno na uočeno usporavanje u trećem kvartalu prošle godine, stagnirati, možda uz malu korekciju, ali "bez drame".
Naglasio je kako prvi puta u povijesti Hrvatska ima odvojene trendove od onih u Europskoj uniji, gdje je cjelokupni sektor nekretnina i graditeljstvo, predvođen njemačkim tržištem, u "plitkoj" recesiji te se očekuje blagi, ali anemični oporavak. Korekcija cijena rezidencijalnih nekretnina na razini EU trenutno iznosi oko četiri posto, prvenstveno zbog rasta kamatnih stopa kojim se željela suzbiti inflacija. Očekuje se će Europska središnja banka drugoj polovici godine početi sa spuštanjem ključnih kamatnih stopa, pa se u jednom trenutku u narednim mjesecima može očekivati i pritisak na pad kamatnih stopa na stambene kredite.
Šonje je istaknuo kako je rast kamatnih stopa na stambene kredite u Hrvatskoj je u protekle dvije godine bio bitno manji nego u drugim europskim zemljama, pa smo se s trenutnom prosječnom kamatnom stopom od oko 3,7 posto praktički izjednačili sa zemljama s kojima se nikad prije nije mogla uspoređivati, kao što su Austrija, Njemačka ili Italija.
- Glavni pokretač rasta investicija u Hrvatskoj bila je država. Po indeksu obujmu aktivnosti u građevinarstvu vratili smo se na 2010. godinu, dobrim dijelom vođeni državnim investicijama, a glavno je pitanje što će biti s privatnim ulaganjima - rekao je Šonje, dodajući kako će se ponuđači u građevinarstvu i dalje nalaziti pod pritiskom potražnje, "nedostajat će im radnika, a ta će priča potrajati još neko vrijeme".
Na panelu "Tko će sagraditi sve najavljene projekte?" Dragutin Kamenski, vlasnik tvrtke Kamgrad, rekao je kako je mogućnost uvoza radne snage nakon podizanja kvota omogućila da se dovedu radnici, a prema njegovim saznanjima zasad nema projekta koji bi stao zbog nedostatka operative.
Damir Vanđelić, voditelj projekata i poduzetnik iz tvrtke Vangelis, rekao je kako je građevinski sektor pokazao rastezljivost prema potrebama tržišta i u zadnjih 20 godina imao periode pada i rasta +/- 25 posto oko srednjih vrijednosti. Prema zadnjim informacijama, rekao je, u građevinskom sektoru radi oko 140.000 radnika, što je oko 40.000 više nego prije godinu dana zahvaljujući obnovi od potresa i EU fondovima kao privremenom povećanju angažmana.
Glavni razlozi zbog kojih je cijena nekretnina visoka za standard hrvatskih građana, za Vanđelića su porezi, odnosno PDV i porezi na plaću, te razna druga davanja koji čine praktično polovicu cijene nekretnine.
- S druge strane, zbog niske produktivnosti ne možemo povećavati plaće radnika, a uvoz radnika izaziva zapravo veći trošak nego za domaće radnike - rekao je Vanđelić.
Kamenski se također osvrnuo na visoke cijene nekretnina, istaknuvši kako na nju utječu troškovi gradnje, pri čemu je naglasio da nema nikakvog ekstra profita koji se često spominje.
- Ključno je ući u strukturu ukupne cijene gradnje i vidjeti što ju čini. Neki su se materijali stabilizirali u cijeni, no kod pojedinih grupa materijala, poput betona, stiropora i izolacije, cijene i dalje osjetno rastu. Uzme li se u obzir da radnici koje uvozimo nemaju adekvatnog znanja, vještine ni efikasnost, usuđujem se reći da je rast troškova taj koji diktira cijene - rekao je Kamenski, pojašnjavajući da radna snaga predstavlja velik problem jer strani radnici dolaze preko agencija, a događa se da nisu adekvatno selekcionirani i da ne dolaze iz traženog sektora. Također, dugo se čeka i na radne dozvole.
Bojan Horvačić, predsjednik uprave tvrtke Tehnika, rekao je pak kako se dio hrvatskih radnika vratio, ali je dio njih, unatoč većim ponuđenim plaćama, odlučio ostati u Njemačkoj i skandinavskim zemljama.
Na panelu "Je li pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine?" svi su se sudionici složili da je uvijek pravo vrijeme za ulaganje, ali je ključno prepoznati taj trenutak i vrstu nekretnine. Ivan Valentić, suvlasnik tvrtke SEE Capital Partners koja u stambenom segmentu sudeluje kroz razvoj zemljišta, rekao je kako je šokiran potražnjom za stambenim projektima, što je najbolji dokaz koliko je taj segment bolje plaćen od uredskog ili komercijalnog.
Međutim, još je jednom naglašen nedostatak ponude na stambenom tržištu nekretnina, što također utječe na cijenu nekretnina.
- U Zagrebu s jedne strane imamo stari stambeni fond koji nije svakome zanimljiv i koji je često precijenjen, a s druge imamo smanjeni broj stanova koji se gradi: danas se gradi oko 3000 stanova godišnje, dok se 2007. i 2008. gradilo oko 9000 stanova. Znači, imamo veliki deficit. U najvećem broju gradi se novogradnja za kupce više platežne moći, dok nedostaje nekretnina za kupce srednje platežne moći. Puno je kupaca, primjerice obitelji s djecom, koji najčešće traže nekretninu u iznosu od oko 300.00 eura, no u našoj ponudi toga nema - rekla je Jelena Kravoščanec Todorović, direktorica agencije Opereta nekretnine.
Pogledate video!
Za Roberta Pokrovca, člana uprave Erste nekretnina, prostor za ulaganjem otvara se upravo u nekretninama namijenjenima kupcima srednje i niže platežne moći, a vide li i investitori taj potencijal, upitali smo Marina Štenglina, člana uprave Alfa Stan grupe, tvrtke koja investira u nekretnine više kvalitete.
- Što se tiče priuštivog stanovanja, u ovakvim tržišnim okolnostima trebali bi se uključiti grad i država, koji bi subvencionirali jedan dio takve investicije. Ako razmišljate na način da je PDV visok, da cijena zemljišta iznosi 15 posto investicije, da komunalije i doprinosi idu gradu.. znači da u suradnji grada i države, koji mogu pokriti 40 posto investicije, mogu se sagraditi i omogućiti mladim ljudima kvalitetne nekretnine - rekao je Štenglin.
Osim uvođenja stambene politike potrebne zbog priuštivog stanovanja, panelisti su se dotaknuli i budućih izazova na stambenom tržištu poput smještaja radnika u turizmu, ali i građevinskih radnika. Tvrtka Ingra je, primjerice, istraživala tržište za jedan kompleks za smještaj 500 radnika na dubrovačkom području, gdje su nakon dva i pol tjedna imali značajno veći interes svih većih hotelskih kuća u Dubrovniku za godišnji zakup smještajnih kapaciteta.
Također, na nekoliko je panela istaknuta potreba za aktiviranjem javne imovine države u vidu stanova i neiskorištenih zemljišta, ali i poreza na nekretnine.
