Kupnja stana jedan je od najvažnijih i najvećih financijskih koraka u životu. Istovremeno može dovesti do velikih razočaranja ako nismo oprezni i ako se unaprijed ne istraže sve zamke koje se potencijalno kriju u pozadini. Pri kupnji mnogi se fokusiraju samo na ključne stvari, poput lokacije, veličine i cijene stana, zanemarujući ključne detalje koji mogu pretvoriti san o vlastitom domu u ogroman problem.
Prema proračunima portala Global Property Guide, kupnja nekretnine u Hrvatskoj sa sobom nosi između šest i devet posto ukupne tržišne cijene nekretnine. Dakle, ako uspijete pronaći nekretninu za 100.000 eura, očekuje vas između šest i devet tisuća eura troškova. Za nekretninu od 200.000 eura, troškovi se kreću između 12 i 18 tisuća eura. Jedan od problema je što ih kupci otkriju tek nakon potpisanog ugovora, kada je već prekasno za povratak.
Skriveni troškovi pričuve i radova
Jedna od najčešćih zamki ili neočekivanih troškova s kojima se kupci susreću je pričuva i održavanje zgrade. Pričuva zgrade je trošak koji se plaća za zajedničku i strogo namjensku imovinu svih suvlasnika stambene zgrade, koja služi za pokriće svih troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade. Zakonom propisani minimalni iznos iznosi 0,36 eura po kvadratu stana, što za stan od 60 m² znači oko 21,60 eura mjesečno.
Međutim, stvarni problem nastaje kada je pričuva nedovoljna za redovito održavanje zgrade. Najčešći troškovi svake zgrade uključuju naknadu upravitelju, osiguranje zgrade, naknadu predstavniku suvlasnika, čišćenje ulaza, električnu energiju za zajedničke prostore, održavanje dizala te razne sanacije i popravke. U slučaju da na računu zgrade nema dovoljno novca za hitne popravke, poput popravka dizala, stanari se među sobom moraju dogovoriti kako će pokriti taj trošak ako žele funkcionalno dizalo. Tu pak može doći do neslaganja i problema, a rješenje može biti i u podizanju kredita ako stanari ne žele skupljati novac za popravak, što ponovno podiže iznos pričuve.
Prije kupnje stana ne bi bilo loše zatražiti uvid u financijske izvještaje zgrade za posljednje tri godine. Osim toga, provjerite visinu mjesečne pričuve te postoje li dugovanja ili planirani veliki radovi te jesu li je stanari redovito plaćali.
Planirani radovi na zgradi
U prošloj točki smo se već dotaknuli planiranih radova na zgradi, koji mogu značajnije povećati troškove stanovanja. Prema novom zakonu koji je na snagu stupio 1. siječnja 2025. godine, za nužne popravke potrebna je suglasnost suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 1/3 ukupne vrijednosne površine zgrade, umjesto dotadašnjih 50 posto. Za hitne popravke više ne treba suglasnost ostalih suvlasnika, umjesto dotadašnjih 20 posto i suglasnost predstavnika stanara.
Nužnim popravkom smatra se poduzimanje radova radi popravka ili rekonstrukcije krovne konstrukcije, pokrova, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja, svih instalacija koje su zajednički dio zgrade, pročelja zgrade, dimnjaka i dimovodnih kanala. Posebno skupi mogu biti radovi energetske obnove, postavljanja izolacije zidova, podova i temelja zgrade te sanacije klizišta. Takvi zahvati mogu koštati i na desetke tisuća eura po stanu, odnosno vlasnici su obvezni sudjelovati u troškovima sukladno svojem udjelu u vlasništvu. Prije kupnje provjerite postoji li plan održavanja zgrade te kakvo je općenito stanje zajedničkih dijelova.
Loša zvučna izolacija
Problem koji se često shvati tek kasnije je loša zvučna izolacija jer može znatno narušiti kvalitetu života u nekom stanu. Ovog problema nisu lišene ni novogradnje niti starogradnje. Primjerice, u novogradnjama se može dogoditi da se štedjelo na kvaliteti materijala, pa problem može nastati u lošoj izolaciji zidova, poda ili stropa, što rezultira prodorom buke iz susjednih stanova ili s ulice. Često se problemi s lošom zvučnom izolacijom spoznaju tek nakon useljenja, najčešće u večernjim satima, što je doba kada zapravo ne razgledavamo stanove koje želimo kupiti. Također, ako se među prvima useljavamo u zgradu pa još nemamo susjede, lošu zvučnu izolaciju među stanovima možemo spoznati tek kada se oni usele.
Naknadno dodavanje dobre zvučne izolacije je skup i građevinski zahtjevan pothvat, a ključna je i kvaliteta gradnje i montaže zvučnoizolacijskih panela, jer loše izvedeni spojevi mogu dovesti do formiranja akustičkih mostova kroz koje zvuk i dalje prolazi.
Najbolji savjet bio bi razgledavati stan u različitim dobima dana i tjedna, posebno navečer ili vikendom, ako je moguće, budući da je tada aktivnost susjeda i susjedstva najveća. Obratite pažnju na zvukove iz susjednih stanova, ulice ili zajedničkih prostora.
Problematični susjedi
Jedan od najstresnijih aspekata stanovanja u zgradi su problematični susjedi, za koje smo sigurni da znate hrpu priča, stoga nećemo prepričavati one s kojima smo se sami susreli. Problemi s problematičnim susjedima mogu biti toliko grozni da vam na kraju sve prisjedne pa odlučite prodati stan. Mnogi agenti za nekretnine kažu da potencijalni kupci često odustaju od kupnje ako saznaju za postojanje problematičnih susjeda u zgradi.
Ako je ikako moguće, razgovarajte s postojećim stanarima o atmosferi u zgradi. Pokušajte saznati postoje li učestale pritužbe ili sporovi među susjedima, a obratite i pažnju na stanje zajedničkih prostora, jer čisti i uredni prostori obično ukazuju na odgovorne stanare.
Zaboravljanje osiguranja
Među propustima novih vlasnika nekretnina je i zanemarivanje adekvatnog osiguranja imovine. Prema statistikama Hrvatskog ureda za osiguranje, 75 posto hrvatskih građana nema osiguranu svoju imovinu, iako paradoksalno 87 posto građana živi u vlastitom stanu ili kući.
Ova financijska ranjivost može preko noći pretvoriti "stan iz snova" u financijsku noćnu moru, budući da su nekretnine izložene brojnim rizicima - požar, poplava, izljev vode, provala ili vandalizam mogu značajno umanjiti vrijednost imovine ili uzrokovati nepredviđene troškove sanacije. Osiguranje imovine direktno se nadovezuje na nekoliko drugih zamki iz ovog članka jer dok pričuva pokriva redovito održavanje zgrade, osiguranje štiti od izvanrednih događaja koje pričuva ne može pokriti, kao što su štete nastale zbog puknuća starih instalacija ili problemi uzrokovani lošom izolacijom.
UNIQA osiguranje na svojim stranicama nudi jasan pregled paketa s pokrićima koje obuhvaćaju, dok se potresi ugovaraju zasebno. Osiguranje se može prilagoditi vašim potrebama, a uz online ugovaranje nudi se i popust od 10 posto. U današnje doba čestih vremenskih ekstrema, cijena police osiguranja predstavlja zanemariv trošak u usporedbi s potencijalnom štetom koju možete pretrpjeti.
Pravni problemi
Pravni problemi s vlasništvom su jedan od najrizičnijih aspekata kupnje stana jer na prvu mogu biti nevidljivi. To što nekretnina na površini izgleda savršeno ne znači da ona ne krije opterećenje raznim teretima koji cijelu kupovinu mogu učiniti kompliciranom i rizičnom. Tereti su pravna ograničenja upisana u katastar te mogu direktno utjecati na pravo korištenja, raspolaganja ili čak vlasništva nad nekretninom. Neki od njih su plodouživanje, pravo službenosti i razni sudski sporovi. Plodouživanje ili pravo doživotnog korištenja često ostaje na nekretnini i nakon prijenosa vlasništva, što znači da netko drugi ima pravo koristiti stan bez obzira na to što ste vi novi vlasnik.
Kako biste se što bolje informirali, zatražite najnoviji izvadak iz zemljišnih knjiga ne stariji od 30 dana. Potom provjerite postoje li upisani tereti, hipoteke ili drugi pravni problemi, kao i postoje li pokrenuti sudski postupci vezani za nekretninu.
Velik problem može biti i neusklađenost stvarnog i pravnog stanja u zemljišnim knjigama, što može dovesti do ozbiljnih pravnih problema. Ovakav problem češći je kod starijih zgrada. Upis u zemljišne knjige u pravilu je jednostavan kada su čisti međuvlasnički odnosi, ali ako ste, primjerice, postali vlasnik "problematično" otkupljenog društvenog stana, upis može biti veliki problem.
Usporedite stvarno stanje nekretnine s opisom u zemljišnim knjigama. Provjerite odgovara li površina stana podacima u dokumentaciji, a provjerite i postoje li neriješeni vlasnički sporovi ili problemi s legalizacijom. Naknadno rješavanje tih problema nije samo skup financijski trošak, već traži i jako puno vremena.
Loša energetska učinkovitost
Energetska učinkovitost stana može značajno utjecati na iznos mjesečnih troškova stanovanja. Energetski certifikat je prema zakonu obavezan dokument koji se mora predočiti potencijalnim kupcima prije sklapanja ugovora, ukoliko nekretnina ima više od 50 kvadratnih metara. Taj dokument pruža jasan uvid u očekivane troškove energije i pomaže vlasnicima smanjiti potrošnju energije. Ako je energetska učinkovitost zgrade loša, troškovi grijanja i hlađenja mogu biti visoki.
Prije kupnje provjerite energetski certifikat, posebice energetski razred zgrade. Razredi G i F ukazuju na vrlo lošu energetsku učinkovitost. Također, obratite pažnju na vrstu i stanje prozora, vrata te sustava grijanja. Ako neke od tih stvari trebate zamijeniti, troškovi mogu biti prilično visoki.
Neadekvatna infrastruktura u kvartu
Neki od problema s kojima se možemo suočiti u kvartu su neadekvatna kanalizacija, problemi s vodovodom, loše ceste, nedostatak parkirnih mjesta te loše javno osvjetljenje. Posebno problematična situacija može biti u novim naseljima gdje infrastruktura kasni za brzinom gradnje.
Obiđite kvart u različitim vremenskim uvjetima, posebno nakon kiše i provjerite funkcioniraju li svi komunalni priključci - voda, struja, plin, kanalizacija. Provjerite i dostupnost javnog prijevoza, blizinu škola, trgovina i zdravstvenih ustanova. Pokušajte obići kvart u nekoliko navrata, u različita vremena. Nedjeljom popodne, kada je većina ljudi kod kuće, pronađite parking što bliže stanu ako nemate vlastito parkirno mjesto. Probajte i ujutro doći iz stana na posao tijekom rush houra, bilo javnim prijevozom ili vlastitim prometalom, čisto da znate što vas može očekivati.
Skriveni problemi s instalacijama
Loše i problematične instalacije mogu rezultirati ozbiljnim štetama i visokim troškovima sanacije. U starijim zgradama probleme često mogu izazvati starije vodovodne instalacije, koje su često izrađene od metala pa s vremenom propadaju i dolazi do puknuća koje može izazvati goleme štete. Koliko god da je puknuće malo, voda uvijek pronađe svoj put, a takva oštećenja mogu biti štetna za zdravlje.
Električne instalacije u starijim stanovima često su neadekvatne za moderne uređaje pa ne podnose opterećenje koje mogu izazvati današnji klima uređaji, perilice rublja ili ploče za kuhanje.
Prije kupnje sa stručnjacima poput električara i vodoinstalatera provjerite stanje instalacija. Obratite pažnju na ploču s osiguračima, stanje prekidača i utičnica, a za vodovodne instalacije provjerite postoje li znakovi hrđe ili tragovi curenja vode.
Parking
Kao zadnju točku moramo ponovno spomenuti probleme s parkiranjem. Ovaj problem posebice je izražen u gradovima poput Zagreba, Splita i Rijeke, gdje je pronalazak parkirnog mjesta prava noćna mora. Nekad je jedina opcija koja nam preostaje parkirati nepropisno, što sa sobom može dovesti do kazni ili do toga da pauk „odnese“ automobil.
Mnogi kupci ne razmišljaju o parkiranju tijekom kupnje, a zatim se suočavaju s nemogućnošću pronalaska mjesta za svoj automobil. Također, ako među prvima kupujete stan, teško je anticipirati koliko će zapravo automobila biti u vašoj zgradi i njezinoj okolici.
Posebno problematična situacija nastaje u novogradnji gdje investitori naknadno pokušavaju prodati parkirna mjesta stanarima koji su već kupili stanove jer ona često nisu uključena u cijenu stana. Javni parking je pritom neadekvatan broju automobila, osobito kada se uzme u obzir da su vremena kada je po stanu najčešće bio po jedan automobil davno iza nas. Danas i nije toliko neobično da se po stanu s četveročlanom obitelji imaju i po tri automobila.
Ako spadate pod naplatnu parkirnu zonu u Zagrebu, provjerite gdje sa svojom povlaštenom parkirnom kartom možete parkirati. Postoje slučajevi gdje se stan nalazi na rubu parkirne zone pa se automobil ne može parkirati na njemu najbliže parkirno mjesto.
Sponzorirani sadržaj nastao u suradnji Native Ad Studija Hanza Medije i UNIQA osiguranja.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....