Danas najbogatija Hrvatica, Maja Brinar Frenkel karijeru je započela u Agrokoru, a prije udaje za izraelskog poduzetnika Aarona Frenkela radila je kao zamjenica ministra gospodarstva Goranka Fižulića, baveći se privatizacijom javnih poduzeća. Na dan kad se potpisivao koncesijski ugovor o gradnji golf-parka na Srđu, koji bi Dubrovnik trebao lansirati u sasvim novu turističku dimenziju, rodila se njezina kći Daniela. Od tada do danas prošlo je deset godina, a na Srđu i dalje raste majčina dušica. Najprije je zapelo na političko-ekološkoj razini; održan je jedan neuspjeli referendum, pa je u pomoć pozvan UNESCO ne bi li od golferskih loptica zaštitio svjetsku spomeničku baštinu, ali ni od toga nije bilo pomoći. Na koncu je projekt dospio u novu fazu. Našao se pred birkoratskom močvarom kroz koju investitori u Hrvatskoj moraju gaziti u vrlo dubokim čizmama. Čini se da će Maja Brinar Frenkel, danas Maja Ruth Frenkel, prije postati ponosna mama jedne studentice nego što će golferi na Srđ.
Nije li vam dosadilo deset se godina boriti protiv svih kočničara?
- Koncentriram se samo na pozitivna iskustva. Uostalom, referendumom na koji građani u znatnoj mjeri nisu htjeli ni izaći, Grad se jasno opredijelio za razvoj i kvalitetan sadržaj, ne samo za turiste nego i za same građane. Prije 15 godina u Dubrovniku se govorilo o produžetku sezone kao dalekom cilju, a danas to više nije utopija. Stvari se događaju, samo tome još treba dodati i kvalitetan sadržaj.
Smatrate li da Dubrovnik danas, osim povijesnog naslijeđa, uopće ima sadržaj komplementaran ovakvom spektakularnom projektu? Golferski park na Srđu bit će tek drugi pravi golf-teren u Hrvatskoj.
- Kada bude dovršen, sigurna sam da će to biti prvi golferski teren, ne samo u Hrvatskoj nego u ovom dijelu Mediterana. Mi, naime, želimo napraviti nešto što će biti game changer u ovom dijelu Mediterana, što će stubokom promijeniti kvalitetu usluge, turizma, arhitekture i cjelokupnog koncepta turističke ponude, a Dubrovnik ima taj potencijal. Danas se u Dubrovnik dolazi snimati ‘James Bond’, a mi želimo da Dubrovnik bude destinacija u kojoj će ‘James Bond’ živjeti. Ne vidim niti jedan razlog zbog kojeg Dubrovnik ne bi mogao biti kao Monte Carlo. U ovom trenutku turisti u Dubrovniku prosječno imaju tri i pol noćenja. Time nitko ne može biti zadovoljan, ni politika, ni mali poduzetnici, ni građani.
Zaokružene financije
Kako vidite stanje na hrvatskom tržištu?
- Izravne inozemne investicije u makroekonomiji predstavljaju jedine prave investicije i stoga cijela Europa samo razmišlja o tome kako biti što atraktivniji upravo za ta ulaganja. Ovdje imate stranog investitora koji je zaokružio financije za prvu fazu, ne služi se kreditima, nego to financira vlastitim sredstvima, a stvari se još ne događaju. Nemamo mi problem s građanima Dubrovnika i malim poduzetnicima. Oni su fleksibilni, odmah vide svoju priliku i nema dana da nas netko ne vuče za ruku i pita kada ćemo već jednom krenuti. Računaju s tim da bi gore mogli otvoriti frizerski salon ili restoran, zaposliti nekog svog jer nam trebaju visokoobrazovani ljudi koji govore jezike i drže korak s novim turističkim trendovima. To više nisu pizza i sladoled, ali takvi ljudi danas masovno odlaze iz Hrvatske.
Ali, prije deset godina znali ste što vas u administrativnom smislu čeka u Hrvatskoj. Je li vaša investicija bila više emotivna ili poslovna?
- I dalje je ona više emotivna jer sam iz Hrvatske i želim napraviti nešto što će biti na ponos moje djece. Jasno da cijela investicija ima tržišnu i profitnu osnovu. Moj suprug dolazi iz svijeta biznisa i nikad ne bi uložio u nešto što nema profitnog potencijala, ali u mojem slučaju doista postoji i taj motiv, da želim napraviti nešto što će svima biti na ponos. Da nisam Hrvatica, da ne poznajem jezik i političke odnose, da nemam tu silnu želju i da se nisam zainatila, jasno je da bi u ovakvim uvjetima neki drugi investitor već odustao.
Jeste li problema s administracijom imali baš zato što ste Hrvatica?
- Mislim da je osnovni izazov u Hrvatskoj što država i lokalna samouprava još nikad nisu imali ovako veliku greenfield investiciju, koja praktički kreće s livade, i što jednostavno nemaju dovoljno iskustava da bi znali razgovarati o projektu na transparentan način. Ja bih kao investitorica, ne kao Hrvatica, trebala imati otvorena vrata da stavim problem na stol i da otvoreno razgovaramo o tome kako neki problem riješiti. Ovu investiciju ne možemo realizirati ne budemo li s Gradom išli ruku pod ruku kao partneri. Osim ugovornih odnosa, partnerstva, u radu će nastajati problemi i njih će trebati rješavati na dnevnoj razini. Vlada mora reći: ‘da, nama su investicije nužne i investitor ne smije ostati usamljen u realizaciji projekta’. Danas je, općenito, situacija takva da imate osjećaj da vam netko čini uslugu što vas je saslušao, a onda se svi sklanjaju i puštaju da problem ipak riješite sami jer nitko ne želi preuzeti odgovornost. Ako je nacionalni konsenzus da želimo investicije, kao što je konsenzus bio da želimo u EU, onda treba ustaliti praksu, stvoriti preduvjete te jasne i čvrste zakonske okvire.
Nitko ne odlučuje
Radi se, dakle, velikim dijelom i o neiskustvu s tako velikim investicijama?
- Na nižim je razinama upravo to slučaj; ljudi nemaju iskustva ni primjer kojim bi se vodili. Ne želim reći da nemaju ni dovoljno educirane stručne službe, ali iz njihove perspektive nisu uvijek u stanju sagledati veličinu jednog ovakvog projekta, pa onda oni i ne odlučuju. Ponekad ih je, uz sve znanje, jednostavno premalo, nema kapaciteta. Na višoj razini potreban je taj konsenzus da investicije želimo, a ne da ispada da pojedini dužnosnik nekome pogoduje.
Vaša se obitelj bavi poslom i u drugim zemljama. Postoji li neka tranzicijska zemlja od koje bismo nešto mogli ‘prepisati’?
- Moj suprug investira u Pragu, investirao je i u Poljskoj, a čim je tamo pokazao interes, dobio je pismo dobrodošlice. Svi su se s njim željeli sastati i vidjeti kako mogu pomoći da što prije i što više investira. To stvara novu vrijednost, radna mjesta, pa i nove porezne prihode. Ne znam postoji li nešto što možemo prepisati iz njihovih zakona, ali pogledajte bilo koji projekt u Hrvatskoj - za izdavanje dozvola treba vam deset godina. Recite mi koji investitor ima živaca, vremena i novca da bi toliko čekao. Hrvatska nije tržište od 400 milijuna stanovnika da bi investitor to podnosio. U svijetu ima i boljih prilika.
Projekt na Srđu ima i dio javnog sadržaja, kako će to izgledati?
- Praktično cijeli resort na Srđu bit će ogroman javni park s brojnim tematskim cjelinama - šetnicama, biciklističkim i jahačkim stazama, ogromnim fitness centrom, jer u Gradu danas takav nemate, restoranima kakve Dubrovnik danas još nema u dovoljnom broju, amfiteatar u kojem mogu nastupati i najveće svjetske zvijezde, a gradu to danas u većem dijelu godine nedostaje. Devedeset posto resorta zamišljeno je kao javni park sa sadržajem za ljude svih godina.
Optužuju vas za apartmanizaciju prostora?
- Od 310 hektara, nama je na raspolaganju deset posto prostora na kojem možemo graditi. Mi nikad nismo bježali od toga da želimo ostvariti profit. Financiramo cjelokupni projekt, a izvor profita su nam vile i hoteli. Radi se o jednom manjem hotelu do stotinu soba i jednom većem sa 250 soba. U ovom trenutku nećemo ići s izgradnjom apartmana, a predviđeno ih je oko 400. Sada idemo samo s vilama. Kad govorimo o vilama, zamislite to ovako: imate 310 hektara i 240 vila, što je manje od jedne vile na hektar. Planiramo vile od 700 do 1100 četvornih metara, a samo bi nekolicina većih bila od 1600 četvornih metara.
‘Praktički cijeli resort na Srđu bit će ogroman javni park s brojnim tematskim cjelinama - šetnicama, biciklističkim i jahačkim stazama, ogromnim fitness centrom, jer u gradu danas takav nemate, restoranima kakvih Dubrovnik još nema dovoljno, amfiteatar u kojem mogu nastupati i najveće svjetske zvijezde. Devedeset posto resorta zamišljeno je kao javni park’, kaže Frenkel
Menadžment resorta
Kakav bi bio poslovni model za te vile? One bi išle u time-sharing ili...
- Resort na Srđu bi funkcionirao kao vrhunska destinacija, a to danas više ne ide na način da samo sagradite hotel i iznajmljujete sobe. Treba vam 24 satni concierge servis svakog dana u godini, koji bi vodila kompanija koja će raditi menadžment cijelog resorta. To znači da bi vlasnik vile nazvao tri dana prije dolaska, tako da ga dočeka mlijeko koje pije, dadilja ako mu zatreba, posluga... sve na što je vlasnik vile navikao u svakodnevnom životu ili sve ono što želi imati dok je na odmoru. Oni će mu organizirati izlet na Mljet, donijeti cvijeće, urediti vrt...Dio vila namijenjen je prodaji, a drugi ide u najam hotelu jer danas hoteli ne iznajmljuju samo sobe nego i apartmane i vile izvan svog objekta. Takva praksa u Dubrovniku već postoji.
Treba li Grad isplanirati javni dio prostora?
- Prema urbanističkom planu i lokacijskoj dozvoli, mi sve trebamo imati isplanirano. Evo, upravo smo angažirali jednog inozemnog krajobraznog arhitekta, kojeg smo prilično skupo platitili, a koji bi trebao napraviti skicu cijelog prostora. Ja bih htjela imati tematske parkove, primjerice park za djecu, pa park Domovinskog rata, u kojem bi se toliko toga moglo organizirati, čak i paintball. Želim da građani imaju motivaciju za česte izlete na Srđ i da tamo provedu dan, ali i da ti ljudi stvarno imaju želju ići od jednog parka do drugog. Želimo da Srđ živi punim plućima što više dana u godini.
Prijepori oko muzeja
Što je s Muzejem Domovinskog rata čija je lokacija u tvrđavi Imperial već godinu dana kamen spoticanja?
- Lokacija je sada dogovorena, ali je meni puno važniji sadržaj tog muzeja, da on bude multimedijalan, moderan i onakav kakav ovaj grad i obitelji poginulih branitelja zaslužuju. Danas to nije tako, iako Srđ godišnje posjeti gotovo pola milijuna ljudi, od kojih tek dio posjeti Muzej. Željela bi da ga u budućnosti posjeti svaki drugi, ako ne svaki posjetitelj koji na Srđ dođe žičarom. Znam da je prijepor trajao dugo, ali mi smo zaista ponudili veći prostor, za koji smo smatrali da će biti bolji s aspekta muzeja. Slijedili smo preporuke konzervatora, vodili računa o pristupu i prostoru za invalide... S druge strane, razumijemo reakciju ljudi koji su se baš ovdje borili, a neki su, na žalost, i poginuli. Što god njima više odgovara, za nas je u redu. Mi smo samo imali dobre namjere.
Prijepor oko Muzeja bio je vezan i uz prijepor o preseljenju odašiljača koji se nalazi na tvrđavi.
- To je eklatantan primjer onoga što se kod nas događa investitorima. Imate situaciju da državna tvrtka, koja bi trebala biti legalist, nema sređene papire za prostor na kojem se odašiljač nalazi te zahtjev konzervatora da se od tvrđave, kao zaštićenog povijesnog objekta, ne smije nalaziti ništa na udaljenosti manjoj od 50 metara. A odašiljač je baš na tvrđavi. Zamislite da netko zatraži danas postavljanje antena za mobitele na Minčetu? Do sada nismo našli nikoga s kime bismo razgovarali da bi se ta stvar raspetljala. Previše je agencija, previše administracije. Imali smo podršku Agencije za investicije, ali i oni zapnu na tome na koja bi vrata trebalo zakucati da netko konačno presiječe. Mi smo se šest mjeseci upinjali da dokažemo da se niti jedan naš objekt neće vidjeti iz Dubrovnika i da estetski neće narušavati izgled grada. A odašiljač vam je estetski lijep? Ne bježimo mi čak ni od toga da pomognemo u njegovu preseljenju, ali jednostavno ne možemo pronaći nikoga s kime bismo o tome mogli razgovarati.
Dubrovčani se boje pesticida kojim bi se tretirale golferske površine jer bi to moglo zagaditi vodocrpilišta?
- Ekologija treba biti iznad politike, a kad politika postane biznis, to je opasno po društvo. Naše će se igralište raditi po najnovijim ekološkim standardima i radimo ga puno, puno skuplje nego što je to uobičajeno, s mjerama koje vam ja sad stručno ne umijem objasniti. U svakom slučaju, studije su pokazale da ništa neće prolaziti u kraški teren, a smetište na Grabovici i naselje na Ivanici za dubrovačku su vodoopskrbu daleko veća opasnost. Studije su pokazale da jedan jabučnjak u zemlju pušta više štetnih tvari nego golfersko igralište, ali neki su ljudi naprosto principijelno protiv golfa.
Pa dobro, mogli ste na Srđu investirati i u nešto drugo.
- Mi smo se pojavili kad je županijskim planom i GUP-om već bilo definirano da ondje treba biti golferski park na 350 hektara. Ušli smo u zakonom definirani prostor i na temelju toga investirali. Bilo kakvo mijenjanje plana značilo bi direktno pogodovati investitoru ili ga pak oštetiti.
Pa ste investirali tamo gdje je komunalni doprinos za golf-igrališta deset puta viši nego bilo gdje u Hrvatskoj i okolici?
- Ne, to se udesetorostručilo tek prije dvije godine, kada su shvatili da ne odustajemo.
‘Resort na Srđu bi funkcionirao bi kao vrhunska destinacija, a to danas više ne ide na način da samo sagradite hotel i iznajmljujete sobe. Treba vam 24-satni concierge servis svakog dana u godini’
Mnogo se nade polagalo u to da će vam UNESCO srušiti projekt, ali ste dobili njihovu podršku. Sad se čuje da je ta podrška temeljena na parametrima iz 1979., a da po novim standardima ne biste mogli raditi. Navodno morate napraviti studiju svjetlosnog zagađenja koje će park stvarati?
- Kad je netko negativan, teško je razgovarati. Ja sam bila oduševljena kad je UNESCO rekao da je sve u redu, ali moj suprug je to prihvatio kao nešto sasvim normalno. Mi smo već jednu napravili, a ako trebamo napraviti još jednu studiju svjetlosnog zagađenja, naravno da ćemo je napraviti.
Je li se Aaron prestao nervirati zbog ovog projekta?
- Danas i prije deset godina investicijska klima u svijetu više nije ista i nije sjajna. Nitko ne zna kako će se tržište kretati, Hrvatskoj pada kreditni rejting, a BDP stoji. Dok god ne shvatimo da nam je bitan rast BDP-a, nema sreće. Investitori će ići svojim putem. Aaron se ne nervira. Vidio je da sam veoma aktivna i gorljiva u ovom projektu, imamo vlastiti novac za prvu fazu, ali sve ćemo pokrenuti tek kad vidimo da imamo partnera u lokalnoj administraciji.
A ta se administracija plaši toga da vam sagradi komunalnu infrastrukturu, a vi onda pobjegnete iz projekta.
- Najveći rizik uvijek je na strani investitora. Njegov je rizik potpun, pa u ovakav projekt ne može ulaziti s figom u džepu. Ako on ulaže vlastita sredstva, onda i druga strana mora vjerovati investitoru. Na strahu se neće sagraditi ništa. Mi smo obavezni platiti komunalni doprinos i od toga ne bježimo, a lokalna samouprava od tog novca treba sagraditi infrastrukturu jer tako nalaže zakon i zato što će tu infrastrukturu koristiti i drugi. Jednostavno, bez naših doprinosa nema investicije grada. Možemo mi sjesti i dogovoriti da operativno tu strukturu izgradimo sami, ali to treba ugovoriti jer uspješnost projekta definira novac i vrijeme. U tom slučaju ne želimo prolaziti javnu nabavu, koju će onda rušiti i rastezati kojekakvim prigovorima. Dakle, ono što želimo jest da u lokalnoj administraciji imamo partnera s kojim surađujemo transparentno i na dnevnoj osnovi.
Tisuću radnih mjesta
Koliko ljudi radi na projektu?
- Sad ih je 11, koncept je takav da će projektni dream team okupiti 20-ak visokoobrazovanih ljudi, a pojedine segmente izvodit će najbolje domaće i inozemne tvrtke. Do sada je već 20-ak dubrovačkih tvrtki sudjelovalo u projektu, a gdje su tek ostali... Želim da većinu toga rade domaće kompanije.
Koliko će radnih mjesta ovaj projekt osigurati?
- Više od tisuću, i to po vrlo konzervativnoj računici. Naime, obično se u ovakvim projektima broj zaposlenih računa po koeficijentu 2,5 po jednom ležaju, a mi smo računali s koeficijentom od 0,75 i došli do brojke veće od tisuću zaposlenih.