Susjed iza mene mi je prodao dio svoje parcele da bih imala izlaz na ulicu. Platila sam porez, ali se ne mogu uknjižiti u gruntovnici. Na njegovo inzistiranje ogradila sam kupljeni dio parcele nakon što je mjernik obavio izmjeru. Što mi je činiti dalje kako bih barem donekle osigurala da je zemljište koje sam kupila moje?
Vlasništvo nekretnine na temelju pravnog posla se stječe tek kada se taj pravni posao provede u zemljišnoj knjizi. Dok ne steknete vlasništvo, dotle je pravni odnos između vas i susjeda reguliran samo kao obvezni odnos. Takvo stanje može biti nesigurno, primjerice u situaciji da susjednu nekretninu stekne novi vlasnik. Zato bi bilo dobro kada biste svoje pravo upisali u zemljišnoj knjizi.
Idealni dio nekretnine
Upisom promjene vlasnika u zemljišnu knjigu može se promijeniti vlasništvo cijele nekretnine ili idealnog dijela nekretnine upisane u zemljišnoknjižni uložak, ali ne i promijeniti vlasništvo određenog fizičkog dijela zemljišne čestice koja je upisana u zemljišnu knjigu. Dakle, ne može se upisati vlasništvo neke osobe, primjerice, samo na sjevernom dijelu parcele, a da druga osoba bude vlasnik južnog dijela.
Da biste promijenili vlasništvo na određenom zemljištu koje je u katastru i u zemljišnoj knjizi upisano kao jedna zemljišna čestica, treba najprije provesti postupak parcelacije, tako da se fizički dio zemljišta koji treba prijeći u vaše vlasništvo formira kao nova katastarska čestica.
Otpisati uložak
Zatim se ta čestica treba otpisati iz zemljišnoknjižnog uloška u kojemu je dotad bila upisana i pripisati u novi zemljišnoknjižni uložak, u kojem ćete vi biti upisani kao vlasnik.
Za formiranje nove katastarske čestice trebate angažirati ovlaštenog geodetskog stručnjaka kako bi načinio geodetski elaborat na temelju kojeg će se provesti cijepanje susjedove čestice na dvije zemljišne čestice - na jednu koja ostaje u vlasništvu susjeda i na drugu koja prelazi u vaše vlasništvo. Zatim će sadržaj već sklopljenog ugovora o kupnji zemljišta od susjeda trebati uskladiti s novim stanjem u katastru (najbolje je za to angažirati odvjetnika). Nakon toga će se promjena koja je provedena u katastarskom operatu moći provesti i u zemljišnoj knjizi.
Mogući problemi
Skrećem pozornost na mogući problem sa parcelacijom. Važeći propisi znatno ograničavaju mogućnost parcelacije zemljišta. Propisano je da se parcelacija zemljišta unutar granica građevinskog područja i parcelacija građevinskog zemljišta izvan granica tog područja može provoditi samo u skladu s rješenjem o uvjetima građenja, lokacijskom dozvolom, rješenjem o utvrđivanju građevinske čestice i detaljnim planom uređenja. Radi se o znatnom ograničenju vlasničkih prava i smatram da je upitna ustavnost takvog zakonskog rješenja. Zato se najprije interesirajte kod ovlaštenoga geodetskog stručnjaka o mogućnosti parcelacije i troškovima povezanim s parcelacijom susjedove zemljišne čestice.
Ako se parcelacija neće moći provesti ili će vam to biti preskupo i komplicirano, onda možete sa susjedom sklopiti još jedan ugovor, kojim će svagdašnji vlasnik vaše nekretnine steći pravo služnosti prolaza i provoza po susjednoj nekretnini te temeljem tog ugovora osnovati pravo služnosti prolaza i provoza upisom u zemljišnu knjigu.
Plaćanje poreza
Vaše isticanje da ste platili porez na promet nekretnina je nebitno. Obveza plaćanja poreza na promet nekretnina je regulirana različitim propisom od onog koji regulira stjecanje vlasništva. Zato plaćanje poreza nije usko povezano sa stvarnim stjecanjem vlasništva, tj. s upisom u zemljišnu knjigu. Porezna obveza nastaje već sklapanjem ugovora, bez obzira na eventualnu nemogućnost stvarnog prijenosa vlasništva. Činjenica da je razrezan i plaćen porez na promet nekretnina ne znači da je porezni obveznik doista stekao vlasništvo nekretnine.
Boris Makarović
Vlasništvo nekretnine na temelju pravnog posla se stječe tek kada se taj pravni posao provede u zemljišnoj knjizi. Dok ne steknete vlasništvo, dotle je pravni odnos između vas i susjeda reguliran samo kao obvezni odnos. Takvo stanje može biti nesigurno, primjerice u situaciji da susjednu nekretninu stekne novi vlasnik. Zato bi bilo dobro kada biste svoje pravo upisali u zemljišnoj knjizi.
Idealni dio nekretnine
Upisom promjene vlasnika u zemljišnu knjigu može se promijeniti vlasništvo cijele nekretnine ili idealnog dijela nekretnine upisane u zemljišnoknjižni uložak, ali ne i promijeniti vlasništvo određenog fizičkog dijela zemljišne čestice koja je upisana u zemljišnu knjigu. Dakle, ne može se upisati vlasništvo neke osobe, primjerice, samo na sjevernom dijelu parcele, a da druga osoba bude vlasnik južnog dijela.
Da biste promijenili vlasništvo na određenom zemljištu koje je u katastru i u zemljišnoj knjizi upisano kao jedna zemljišna čestica, treba najprije provesti postupak parcelacije, tako da se fizički dio zemljišta koji treba prijeći u vaše vlasništvo formira kao nova katastarska čestica.
Otpisati uložak
Zatim se ta čestica treba otpisati iz zemljišnoknjižnog uloška u kojemu je dotad bila upisana i pripisati u novi zemljišnoknjižni uložak, u kojem ćete vi biti upisani kao vlasnik.
Za formiranje nove katastarske čestice trebate angažirati ovlaštenog geodetskog stručnjaka kako bi načinio geodetski elaborat na temelju kojeg će se provesti cijepanje susjedove čestice na dvije zemljišne čestice - na jednu koja ostaje u vlasništvu susjeda i na drugu koja prelazi u vaše vlasništvo. Zatim će sadržaj već sklopljenog ugovora o kupnji zemljišta od susjeda trebati uskladiti s novim stanjem u katastru (najbolje je za to angažirati odvjetnika). Nakon toga će se promjena koja je provedena u katastarskom operatu moći provesti i u zemljišnoj knjizi.
Mogući problemi
Skrećem pozornost na mogući problem sa parcelacijom. Važeći propisi znatno ograničavaju mogućnost parcelacije zemljišta. Propisano je da se parcelacija zemljišta unutar granica građevinskog područja i parcelacija građevinskog zemljišta izvan granica tog područja može provoditi samo u skladu s rješenjem o uvjetima građenja, lokacijskom dozvolom, rješenjem o utvrđivanju građevinske čestice i detaljnim planom uređenja. Radi se o znatnom ograničenju vlasničkih prava i smatram da je upitna ustavnost takvog zakonskog rješenja. Zato se najprije interesirajte kod ovlaštenoga geodetskog stručnjaka o mogućnosti parcelacije i troškovima povezanim s parcelacijom susjedove zemljišne čestice.
Ako se parcelacija neće moći provesti ili će vam to biti preskupo i komplicirano, onda možete sa susjedom sklopiti još jedan ugovor, kojim će svagdašnji vlasnik vaše nekretnine steći pravo služnosti prolaza i provoza po susjednoj nekretnini te temeljem tog ugovora osnovati pravo služnosti prolaza i provoza upisom u zemljišnu knjigu.
Plaćanje poreza
Vaše isticanje da ste platili porez na promet nekretnina je nebitno. Obveza plaćanja poreza na promet nekretnina je regulirana različitim propisom od onog koji regulira stjecanje vlasništva. Zato plaćanje poreza nije usko povezano sa stvarnim stjecanjem vlasništva, tj. s upisom u zemljišnu knjigu. Porezna obveza nastaje već sklapanjem ugovora, bez obzira na eventualnu nemogućnost stvarnog prijenosa vlasništva. Činjenica da je razrezan i plaćen porez na promet nekretnina ne znači da je porezni obveznik doista stekao vlasništvo nekretnine.
Boris Makarović
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....