•
Kotlovnica na mazut koja grije tri 9-katnice i nalazi se u podrumu jedne od zgrada dotrajala je, kao i vrelovodi za grijanje druge dvije zgrade te nije ekološki i financijski podobna za daljnji rad. Jedino moguće rješenje grijanja je da svaka zgrada izradi na terasi (u prostoru bivših spremišta i praonice) manju kotlovnicu na plin za svoje potrebe. Je li za to potrebno prikupiti suglasnost suvlasnika iz svih zgrada običnom ili kvalificiranom većinom, odnosno je li moguće da neki suvlasnici (pretežno starija populacija), zbog njima neprihvatljivo velikih troškova, blokiraju navedeni postupak? MORH je vlasnik poslovnih prostora u prizemljima sve tri zgrade. Ima li on kakva veća prava od stanara? Tko sve može polagati pravo na ispražnjeni dio stare likvidirane kotlovnice i kako to riješiti? U slučaju financiranja radova na kredit posredstvom upravitelja zgrade može li se i kako izbjeći hipoteka na cijelu zgradu?
- Ako bi se zahvat izmještanja kotlovnice i promjene goriva koji opisujete mogao podvesti pod održavanje nekretnine i pod građevne promjene nekretnine nužne radi održavanja, onda bi se radilo o poslovima redovite uprave za što je dovoljna natpolovična većina suvlasničkih glasova. Da bi se utvrdilo radi li se o takvom poslu, potrebno je provesti tehnički pregled i eventualno vještačenje radi utvrđivanja sadašnjeg tehničkog stanja kotlovnice i zahvata koje treba provesti.
Ako nije riječ o poslu redovite uprave nego o izvanrednom poslu za njega je načelno nužna suglasnost svih suvlasnika nekretnine. Ipak, i u tom slučaju posao bi se mogao provesti temeljem suglasnosti samo većine suvlasnika, ali pod određenim uvjetima. Treba se raditi o poboljšici zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine te suvlasnici koji imaju većinu suvlasničkih dijelova trebaju sami snositi trošak poboljšice ili se ona mora moći pokriti iz pričuve bez ugrožavanja mogućnosti da se iz pričuve podmire sredstva redovitog uzdržavanja. Takva poboljšica ne smije suviše ići na štetu nadglasanih suvlasnika.
Ministarstvo kao vlasnik određenih poslovnih prostora nema posebna ili veća vlasnička prava koja bi ga razlikovala od ostalih suvlasnika, osim ako drukčije nije ugovoreno sa suvlasnicima nekretnine.
Za odgovor na pitanje tko može polagati pravo na ispražnjeni dio kotlovnice treba se utvrditi kako je parcelirano zemljište te kakvo je stanje u zemljišnoj knjizi i u katastru. Načelno, prostorija kotlovnice pripada nekretnini na kojoj se nalazi; vjerojatno ona predstavlja zajednički dio te nekretnine koji pripada svim suvlasnicima. Ako su tri predmetne zgrade tri različite nekretnine onda prostorija u kojoj je stara kotlovnica pripada onoj nekretnini na kojoj se nalazi.
Uvjeti kredita, pa i upis hipoteke radi osiguranja kredita, ovise o ugovoru s bankom kao davateljem kredita. Pojedina poduzeća koja se bave upravljanjem zgradama imaju razrađene programe jednostavnije ili obimnije obnove kotlovnica, a koji uključuju i izmještanje kotlovnice. Program može uključivati razne pogodnosti - npr. tehničku podršku provođenju postupka, ugovor s bankom o povoljnom kreditiranju (pa i bez osiguranja osnivanjem založnog prava na nekretnini) i sl. Zato predlažem da se o provođenju namjeravanog zahvata informirate kod svog upravitelja i kod konkurentskih poduzeća koja se bave upravljanjem zgradama.
Boris Makarović
- Ako bi se zahvat izmještanja kotlovnice i promjene goriva koji opisujete mogao podvesti pod održavanje nekretnine i pod građevne promjene nekretnine nužne radi održavanja, onda bi se radilo o poslovima redovite uprave za što je dovoljna natpolovična većina suvlasničkih glasova. Da bi se utvrdilo radi li se o takvom poslu, potrebno je provesti tehnički pregled i eventualno vještačenje radi utvrđivanja sadašnjeg tehničkog stanja kotlovnice i zahvata koje treba provesti.
Ako nije riječ o poslu redovite uprave nego o izvanrednom poslu za njega je načelno nužna suglasnost svih suvlasnika nekretnine. Ipak, i u tom slučaju posao bi se mogao provesti temeljem suglasnosti samo većine suvlasnika, ali pod određenim uvjetima. Treba se raditi o poboljšici zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine te suvlasnici koji imaju većinu suvlasničkih dijelova trebaju sami snositi trošak poboljšice ili se ona mora moći pokriti iz pričuve bez ugrožavanja mogućnosti da se iz pričuve podmire sredstva redovitog uzdržavanja. Takva poboljšica ne smije suviše ići na štetu nadglasanih suvlasnika.
Ministarstvo kao vlasnik određenih poslovnih prostora nema posebna ili veća vlasnička prava koja bi ga razlikovala od ostalih suvlasnika, osim ako drukčije nije ugovoreno sa suvlasnicima nekretnine.
Za odgovor na pitanje tko može polagati pravo na ispražnjeni dio kotlovnice treba se utvrditi kako je parcelirano zemljište te kakvo je stanje u zemljišnoj knjizi i u katastru. Načelno, prostorija kotlovnice pripada nekretnini na kojoj se nalazi; vjerojatno ona predstavlja zajednički dio te nekretnine koji pripada svim suvlasnicima. Ako su tri predmetne zgrade tri različite nekretnine onda prostorija u kojoj je stara kotlovnica pripada onoj nekretnini na kojoj se nalazi.
Uvjeti kredita, pa i upis hipoteke radi osiguranja kredita, ovise o ugovoru s bankom kao davateljem kredita. Pojedina poduzeća koja se bave upravljanjem zgradama imaju razrađene programe jednostavnije ili obimnije obnove kotlovnica, a koji uključuju i izmještanje kotlovnice. Program može uključivati razne pogodnosti - npr. tehničku podršku provođenju postupka, ugovor s bankom o povoljnom kreditiranju (pa i bez osiguranja osnivanjem založnog prava na nekretnini) i sl. Zato predlažem da se o provođenju namjeravanog zahvata informirate kod svog upravitelja i kod konkurentskih poduzeća koja se bave upravljanjem zgradama.
Boris Makarović
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....