Već dulje vrijeme tražim apartman s uporabnom dozvolom, no gotovo ga je nemoguće pronaći. Ako kupim apartman bez uporabne dozvole, hoću li ga moći prodati?
Uporabnu dozvolu izdaje državni ured koji je izdao građevinsku dozvolu nakon što tehničkim pregledom utvrdi da je građevina izgrađena u skladu s dozvolom. Ako za građevinu nije izdana uporabna dozvola, onda nadležno tijelo nije provjerilo je li izgrađena sukladno dozvoli (jer nije niti podnesen zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole) ili je nadležno tijelo obavilo tehnički pregled, ali je odbilo izdavanje uporabne dozvole. Zgrade bez uporabnih dozvola obično imaju veće gabarite, veći broj stanova ili premali broj parkirnih mjesta od onog što je dopušteno građevinskom dozvolom i prostornim planovima.
U Republici Hrvatskoj je veliki broj građevina sagrađen i upotrebljava se bez uporabne dozvole, zbog čega je predvidivo da se sve te građevine neće rušiti. Nacrt prijedloga novog Zakona o gradnji i prostornom uređenju predviđa da se za građevine izgrađene na temelju građevinske dozvole izdane od 20. lipnja 1991. do 31. prosinca 2003. umjesto uporabne dozvole može izdati uvjerenje kojim se utvrđuje da je građevina u skladu s građevinskom dozvolom u pogledu vanjskih gabarita i namjene.
Smatram izvjesnim da se neće ograničavati promet (otuđenje, nasljeđivanje) građevinama izgrađenim bez uporabne dozvole jer bi to bilo nepotrebno zadiranje u Ustavom zajamčeno pravo vlasništva i pravo nasljeđivanja.
Kod kupnje nekretnine bez uporabne dozvole treba osobito utvrditi je li građevina evidentirana u zemljišnoj knjizi, razlog zbog kojeg nema uporabnu dozvolu, kakva su odstupanja od građevinske dozvole i da li se o građevini vodi inspekcijski postupak. Ako se odlučite na kupnju, onda te činjenice konstatirajte u kupoprodajnom ugovoru.
Kupila sam 2004. nedovršen objekt i parcelu od 57 hvati od vlasnika koji je započeo gradnju 1986. i koji je gradio do početka rata. Objekt je na parcelu postavljen točno prema uvjetima građenja i ima građevinsku dozvolu. Neugodno me iznenadio susjed kad je počeo tvrditi da je davnih dana, zbog boljeg pješačkog pristupa moru, usmeno dogovorio s drugim susjedom ustup jednog metra širine u dužini njegove i moje parcele u korist drugom susjedu, a na moju štetu. Granicom parcela je izgrađen zid i ostavljen prolaz drugom susjedu da nesmetano prolazi preko moje čestice. Što trebam učiniti?
- Kako služnost prolaza nije upisana u zemljišnoj knjizi te kako o njoj nema pisanog traga, upitno je hoće li susjed u eventualnom sudskom sporu uspjeti dokazati postojanje prava služnosti, kao i vašu obvezu da ga propuštate kroz svoje dvorište. Ovo osobito zato što iz vašeg pitanja proizlazi da susjed koji pretendira na pravo služnosti na vašem zemljištu, isto nije dogovarao s ranijim vlasnikom vaše parcele, nego sa susjedom.
Čak i da je susjed imao pravo služnosti, ako ste vi kao stjecatelj nekretnine postupali u dobroj vjeri i nekretninu kupili od knjižnog vlasnika te ako na nekretnini nije bio upisan teret, onda uživate zaštitu kao stjecatelj koji je postupao s povjerenjem u zemljišnu knjigu. To znači da ste, bez obzira na eventualno pravo treće osobe (susjeda), stekli nekretninu kao da na njoj ne postoje tuđa prava.
U dobroj vjeri ste postupali ako niste imali razloga posumnjati da je zemljišnoknjižno stanje nepotpuno ili neistinito. Pri tome bi mogao biti bitan i izgled nekretnine u trenutku kupnje, tj. je li bilo vidljivo da je susjedu otvoren prolaz preko nekretnine koju ste kupovali. Predlažem da o pretenziji susjeda na vašu nekretninu obavijestite prodavatelja od kojeg ste kupili nekretninu, te da protiv susjeda koji prolazi vašom parcelom podnesete vlasničku tužbu za prestanak uznemiravanja, tzv. actio negatoria.
Uporabnu dozvolu izdaje državni ured koji je izdao građevinsku dozvolu nakon što tehničkim pregledom utvrdi da je građevina izgrađena u skladu s dozvolom. Ako za građevinu nije izdana uporabna dozvola, onda nadležno tijelo nije provjerilo je li izgrađena sukladno dozvoli (jer nije niti podnesen zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole) ili je nadležno tijelo obavilo tehnički pregled, ali je odbilo izdavanje uporabne dozvole. Zgrade bez uporabnih dozvola obično imaju veće gabarite, veći broj stanova ili premali broj parkirnih mjesta od onog što je dopušteno građevinskom dozvolom i prostornim planovima.
U Republici Hrvatskoj je veliki broj građevina sagrađen i upotrebljava se bez uporabne dozvole, zbog čega je predvidivo da se sve te građevine neće rušiti. Nacrt prijedloga novog Zakona o gradnji i prostornom uređenju predviđa da se za građevine izgrađene na temelju građevinske dozvole izdane od 20. lipnja 1991. do 31. prosinca 2003. umjesto uporabne dozvole može izdati uvjerenje kojim se utvrđuje da je građevina u skladu s građevinskom dozvolom u pogledu vanjskih gabarita i namjene.
Smatram izvjesnim da se neće ograničavati promet (otuđenje, nasljeđivanje) građevinama izgrađenim bez uporabne dozvole jer bi to bilo nepotrebno zadiranje u Ustavom zajamčeno pravo vlasništva i pravo nasljeđivanja.
Kod kupnje nekretnine bez uporabne dozvole treba osobito utvrditi je li građevina evidentirana u zemljišnoj knjizi, razlog zbog kojeg nema uporabnu dozvolu, kakva su odstupanja od građevinske dozvole i da li se o građevini vodi inspekcijski postupak. Ako se odlučite na kupnju, onda te činjenice konstatirajte u kupoprodajnom ugovoru.
Kupila sam 2004. nedovršen objekt i parcelu od 57 hvati od vlasnika koji je započeo gradnju 1986. i koji je gradio do početka rata. Objekt je na parcelu postavljen točno prema uvjetima građenja i ima građevinsku dozvolu. Neugodno me iznenadio susjed kad je počeo tvrditi da je davnih dana, zbog boljeg pješačkog pristupa moru, usmeno dogovorio s drugim susjedom ustup jednog metra širine u dužini njegove i moje parcele u korist drugom susjedu, a na moju štetu. Granicom parcela je izgrađen zid i ostavljen prolaz drugom susjedu da nesmetano prolazi preko moje čestice. Što trebam učiniti?
- Kako služnost prolaza nije upisana u zemljišnoj knjizi te kako o njoj nema pisanog traga, upitno je hoće li susjed u eventualnom sudskom sporu uspjeti dokazati postojanje prava služnosti, kao i vašu obvezu da ga propuštate kroz svoje dvorište. Ovo osobito zato što iz vašeg pitanja proizlazi da susjed koji pretendira na pravo služnosti na vašem zemljištu, isto nije dogovarao s ranijim vlasnikom vaše parcele, nego sa susjedom.
Čak i da je susjed imao pravo služnosti, ako ste vi kao stjecatelj nekretnine postupali u dobroj vjeri i nekretninu kupili od knjižnog vlasnika te ako na nekretnini nije bio upisan teret, onda uživate zaštitu kao stjecatelj koji je postupao s povjerenjem u zemljišnu knjigu. To znači da ste, bez obzira na eventualno pravo treće osobe (susjeda), stekli nekretninu kao da na njoj ne postoje tuđa prava.
U dobroj vjeri ste postupali ako niste imali razloga posumnjati da je zemljišnoknjižno stanje nepotpuno ili neistinito. Pri tome bi mogao biti bitan i izgled nekretnine u trenutku kupnje, tj. je li bilo vidljivo da je susjedu otvoren prolaz preko nekretnine koju ste kupovali. Predlažem da o pretenziji susjeda na vašu nekretninu obavijestite prodavatelja od kojeg ste kupili nekretninu, te da protiv susjeda koji prolazi vašom parcelom podnesete vlasničku tužbu za prestanak uznemiravanja, tzv. actio negatoria.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....