Na 11. forumu poslovanja s nekretninama u Osijeku prošlog vikenda održan je niz stručnih predavanja, no najzanimljivija je tema - upis nekretnina u zemljišne knjige u skladu s izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te u vezi s njima, o politici banaka pri izdavanju kredita, odnosno utjecaju novog zakona na tržište nekretnina.
Gotovo 90 posto zgrada koje su već upisane u zemljišne knjige, kao i stanova u njima, nema uporabnu dozvolu, koju novi zakon traži kao uvjet za upis u zemljišne knjige. No dobra je vijest za golem broj građana da se te odredbe odnose samo na zgrade koje su trenutno u gradnji i one koje će se tek graditi, dok će sve one zgrade i stanovi koji su već upisani u zemljišne knjige sa zabilježbom da nemaju lokacijsku, građevinsku, ili pak u 90 posto slučajeva - uporabnu dozvolu, takve i ostati.
Zakon se, naime, ne može primjenjivati retroaktivno. Štoviše, sve zgrade i stanovi u njima koji su bili ucrtani u katastarske knjige prije stupanja zakona na snagu u lipnju ove godine i dalje će se moći upisati po "starim pravilima", odnosno sa zabilježbom da nemaju neku od dozvola, najčešće uporabnu.
Uporabna dozvola je do sada bila dokument nebitan za prodaju nekretnine nakon gradnje, jer zakonodavac nije propisao da je nužna za upis nekretnine u zemljišne knjige ili postupak etažiranja.
Bankama, pak, pri upisu hipoteke na takvu nekretninu nije smetala zabilježba kako zgrada (stan) nema uporabnu dozvolu. Banke su inzistirale na građevinskoj dozvoli, a o tome je li zgrada građena u skladu s njom brinuli su se njihovi zaposlenici tijekom izlaska na teren zbog procjene vrijednosti nekretnine za hipoteku. Gdje je postojao kat više nego što dozvola dopušta, banke nisu prihvaćale nekretninu pod hipoteku zbog mogućnosti rušenja.
Svaka banka vodi posebnu politiku izdavanja kredita, a procjene nekretnina koje se nude kao jamstvo najčešće obavlja preko procjeniteljske kuće u svom vlasništvu. Stoga je sigurno da će za nekretnine upisane u zemljišne knjige za zabilježbom da nemaju uporabnu dozvolu (što je gotovo 90 posto zgrada sagrađenih nakon 1990.) i dalje vrijediti politika koju su banke primjenjivale i do sada.
No, zgrade koje su trenutno u gradnji, kao i one koje će se tek graditi - odnosno, one koje nisu upisane u katastar - morat će imati sve dozvole, uključujući i uporabnu, ako žele upis u zemljišne knjige, bez kojeg je nemoguće ponuditi nekretninu u zalog za kredit.
Zgrade upisane u zemljišne knjige sa zabilježbom da nemaju uporabnu dozvolu, a naknadno se adaptiraju u skladu s novom građevinskom dozvolom (primjerice, diže se još jedan kat na kući), moći će upisati novo stanje u zemljišne knjige na osnovi nove, važeće građevinske dozvole - a da neće trebati i uporabnu dozvolu, pa će se novi kat također moći stavljati pod bankovnu hipoteku. Zgrada koja se adaptira na osnovi novoizvađene građevinske dozvole koja odobrava preinakeveć je upisana u katastar - pa i u slučaju upisa novog stanja (primjerice, novoizgrađenog kata) za nju vrijede "stara pravila igre" po kojima se može upisati uz zabilježbu kako nema uporabnu dozvolu. A slijedom takvog vlasničkog lista neće biti prepreka za stavljanje pod hipoteku...
Goran Smiljanić
Gotovo 90 posto zgrada koje su već upisane u zemljišne knjige, kao i stanova u njima, nema uporabnu dozvolu, koju novi zakon traži kao uvjet za upis u zemljišne knjige. No dobra je vijest za golem broj građana da se te odredbe odnose samo na zgrade koje su trenutno u gradnji i one koje će se tek graditi, dok će sve one zgrade i stanovi koji su već upisani u zemljišne knjige sa zabilježbom da nemaju lokacijsku, građevinsku, ili pak u 90 posto slučajeva - uporabnu dozvolu, takve i ostati.
Zakon se, naime, ne može primjenjivati retroaktivno. Štoviše, sve zgrade i stanovi u njima koji su bili ucrtani u katastarske knjige prije stupanja zakona na snagu u lipnju ove godine i dalje će se moći upisati po "starim pravilima", odnosno sa zabilježbom da nemaju neku od dozvola, najčešće uporabnu.
Uporabna dozvola je do sada bila dokument nebitan za prodaju nekretnine nakon gradnje, jer zakonodavac nije propisao da je nužna za upis nekretnine u zemljišne knjige ili postupak etažiranja.
Bankama, pak, pri upisu hipoteke na takvu nekretninu nije smetala zabilježba kako zgrada (stan) nema uporabnu dozvolu. Banke su inzistirale na građevinskoj dozvoli, a o tome je li zgrada građena u skladu s njom brinuli su se njihovi zaposlenici tijekom izlaska na teren zbog procjene vrijednosti nekretnine za hipoteku. Gdje je postojao kat više nego što dozvola dopušta, banke nisu prihvaćale nekretninu pod hipoteku zbog mogućnosti rušenja.
Svaka banka vodi posebnu politiku izdavanja kredita, a procjene nekretnina koje se nude kao jamstvo najčešće obavlja preko procjeniteljske kuće u svom vlasništvu. Stoga je sigurno da će za nekretnine upisane u zemljišne knjige za zabilježbom da nemaju uporabnu dozvolu (što je gotovo 90 posto zgrada sagrađenih nakon 1990.) i dalje vrijediti politika koju su banke primjenjivale i do sada.
No, zgrade koje su trenutno u gradnji, kao i one koje će se tek graditi - odnosno, one koje nisu upisane u katastar - morat će imati sve dozvole, uključujući i uporabnu, ako žele upis u zemljišne knjige, bez kojeg je nemoguće ponuditi nekretninu u zalog za kredit.
Zgrade upisane u zemljišne knjige sa zabilježbom da nemaju uporabnu dozvolu, a naknadno se adaptiraju u skladu s novom građevinskom dozvolom (primjerice, diže se još jedan kat na kući), moći će upisati novo stanje u zemljišne knjige na osnovi nove, važeće građevinske dozvole - a da neće trebati i uporabnu dozvolu, pa će se novi kat također moći stavljati pod bankovnu hipoteku. Zgrada koja se adaptira na osnovi novoizvađene građevinske dozvole koja odobrava preinakeveć je upisana u katastar - pa i u slučaju upisa novog stanja (primjerice, novoizgrađenog kata) za nju vrijede "stara pravila igre" po kojima se može upisati uz zabilježbu kako nema uporabnu dozvolu. A slijedom takvog vlasničkog lista neće biti prepreka za stavljanje pod hipoteku...
Dogradnja prema starim pravilima
|
Goran Smiljanić
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....