Zapisnik o primopredaji

Iako većina Hrvata danas ne razmišlja o kupnji stana, ipak ima nas koji ćemo tek sada preuzeti davno plaćene, a tek dovršene stanove, pa vas zbog toga molim da nam pomognete savjetom na što obratiti pozornost kod primopredaje stana. Je li nužno sve pogreške uočiti i zapisnički konstatirati pri preuzimanju ili je to moguće i kasnije? Kako se postaviti ako je došlo do kašnjenja u isporuci stana? Imamo li pravo na penale? Koliko mogu oni iznositi? Tko i kako utvrđuje točnu površinu stana? Zanemaruju li se manja odstupanja od ugovorene površine ili se obračunavaju točno izvedeni kvadrati? Što ako se građevinari ogluše na primjedbe u primopredajnom zapisniku? Možemo li u slučaju popravaka tražiti zamjenski smještaj?



Ispravno ste primijetili da se danas rijetki odlučuju na kupnju stanova, što iz straha od gubitka radnih mjesta, što zbog sve nedostupnijih kredita. Međutim, iako kriza za većinu građana donosi probleme i neizvjesnu budućnost, ona će ipak pogodovati određenim kupcima nekretnina. Prvo, na tržištu će se do kraja diferencirati solidni građevinari koji rade na duge staze i oni drugi, koji su nabrzinu sagradili velik broj stanova osrednje ili loše kvalitete pod devizom izgradi-prodaj-nestani. Drugo, oni kupci koji raspolažu vlastitom gotovinom sada bi mogli doći do vlastitih kvadrata neusporedivo jeftinije. Bez obzira na koji način kupovali nekretninu vrijede određena pravila kojih se valja pridržavati. Ugovor o kupoprodaji stana vrlo je bitan dio posla. Ugovor mora sadržavati sve osnovne elemente kao što su imena prodavatelja i kupca, opis stana, površinu, položaj, opremljenost, rok, penale, garanciju, popis ugrađenih materijala, uređaja i razinu kvalitete.



Kasnije se teže izboriti

Inzistirajte na upisu nedostatka i roku u kojem će biti otklonjen

Ako nešto zaboravite navesti u ugovoru, kasnije će vam biti puno teže izboriti se za ono što ste smatrali da se samo po sebi podrazumijeva. Dobro proučite ugovor i tražite pomoć ako vam nešto nije jasno. Najčešći prijepori nastaju oko tri stvari, a to su rok dovršetka, površina stana i kvaliteta izvedbe. Što se tiče roka, on mora biti jasno određen ugovorom, te se mora navesti iznos penala koje plaća prodavatelj po danu ako dođe do kašnjenja u isporuci stana. Ako rok i penali nisu precizno navedeni u ugovoru, kupac nema pravo ni na kakvu naknadu u slučaju kašnjenja. Kod isporuke stana treba provjeriti površinu i usporediti je s ugovorenom. Razlika na više ili na manje obračunava se ako ugovorom nije drugačije navedeno. Investitori često stavljaju u ugovor odredbu da se razlika površine neće obračunavati ako je manja od 2%.



Razlika u površini stana

Ugovor mora sadržavati rok, penale, garanciju i sve materijale

Ako na to pristanete, možete se s velikom sigurnošću unaprijed oprostiti od 2% površine stana jer se u takvim slučajevima nikada ne dogodi da stan ima ugovorenu ili veću površinu. Jako je važno da je u ugovoru precizno navedeno na koji način se obračunava površina, je li to neto površina, tlocrtna ili bruto površina, te koristi li se za obračun hrvatska norma ISO 9836 ili U.C2.100. Ako vam ti pojmovi nisu jasni, pitajte stručnjaka. Većina arhitekata i vještaka znat će vam precizno objasniti razlike. Kvalitetu izvedenog stana možete pregledati sami ili uz pomoć stručne osobe prilikom primopredaje stana. Ako ste uočili nedostatke ili nesolidnu izvedbu, potrebno ih je navesti u primopredajnom zapisniku, kao i rok za otklanjanje. Skrivene nedostatke i one koje otkrijete naknadno morate odmah prijaviti investitoru, i to u pismenoj formi s povratnicom, najkasnije u roku od osam dana od trenutka kada ste ih uočili. Ako se prodavatelj ogluši na vaše primjedbe i zahtjeve, najbolje je putem sudskog vještaka osigurati dokaze o svim nedostacima ili lošoj kvaliteti i zatim tražiti naknadu štete putem suda. Rok za pokretanje parnice je dvije godine od dana kada ste uočili pogreške i o tome izvijestili prodavatelja. Poslije dvije godine gubite pravo na tužbu. Kod većih popravaka kod kojih se ne može boraviti u stanu možete tražiti da vam se osigura privremeni smještaj do dovršetka sanacije. Ako je to napisano i u ugovoru, puno ćete lakše to svoje pravo i izboriti. Savjet za sve kupce: kupujte samo od provjerenih investitora i izvođača koji su već sagradili kvalitetne stambene zgrade u kojima nije bilo problema ni s rokovima dovršetka niti s kvalitetom u izvedbi, materijalima i opremi. Raspitajte se kod stanara koji su već kupili stanove kod istih izvođača. Ne kupujte stanove od onih koji vam nude već pripremljene ugovore koje ne žele promijeniti na vaš zahtjev.



Žarko Željko