Situacija stanarke Nove Vesi u Zagrebu, čijoj kući već godinu dana opasno prijeti susjedna zgrada teško oštećena u potresima, dok njezini suvlasnici, baš kao i institucije i službe, od građevinske inspekcije do komunalne službe, ne reagiraju, o čemu smo pisali prošli vikend, nije izoliran slučaj. U razgovorima s nekoliko upravitelja višestambenih zgrada i arhitekata, koji s posljednjih mjeseci bave, ili to barem pokušavaju, obnovom oštećenih građevina, doznali smo kako se u gradu broji na desetke takvih sličnih slučajeva.
Pitanje je tko je nadležan u takvim situacijama ili kako prisiliti suvlasnike teško oštećenih zgrada da počnu barem s hitnom sanacijom kako bi se otklonila opasnost za njih i stanare susjednih zgrada i kuća, pa da se potom prijave za povrat sredstava ne čekajući organiziranu obnovu putem Fonda za obnovu.
Svjedoci smo čestih loših odnosa među suvlasnicima, a čak i kad su riješeni svi imovinsko-pravni odnosi, dolazi do situacija u kojima jedni žele obnovu, a drugi ne. Štoviše, postavlja se i pitanje kako će se suvlasnike zgrada koje su nakon pregleda dobile crvenu oznaku prisiliti da izvedu hitne sanacije ili da se uopće prijave za organiziranu obnovu putem Fonda i osiguraju potrebnih 20 posto od ukupnih sredstava za obnovu. Nerijetki su slučajevi u kojima su vlasnici složni, ali nakon svih istražnih radnji, izrade elaborata i glavnog projekta nemaju uvjete za dobivanje kredita pa odustaju od samoobnove i čekaju organiziranu obnovu putem Fonda. Obnova zaštićenih zgrada, pak, posebna je kategorija, a rijetki su oni koji su nam rekli da su se uspjeli probiti kroz sve propise i izvesti obnovu do razine 2. Svi ti slučajevi, nepoznanice, loši odnosi među suvlasnicima, ishođenje potrebnih dozvola, prikupljanje dokumentacije za podnošenje zahtjeva za obnovu, a na kraju i pretromo donošenje odluka koče obnovu grada. Čak se i iz Fonda za obnovu moglo čuti kako podzakonski akt potreban za postupanje još nije na snazi, stoga ostaje upitno hoće li se s prvim radovima, kako se najavljuje, krenuti u lipnju.
Međutim, dok iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te Fonda za obnovu ovih dana stižu različite informacije o tome jesu li ili nisu poslane prve odluke o organiziranim obnovama, velik broj suvlasnika zgrada već je odradio obnovu, barem u onom dijelu koji je nužan da bi se vratili u svoje domove, a njihovi životi koliko-toliko u normalnu svakodnevicu.
Ministarstvo je nedavno objavilo nove vodiče za obnovu građevina nakon potresa za Zagreb i Banovinu, a prema izjavama, proces podnošenja zahtjeva trebao bi biti jednostavan.
Iscrpljeni stanari
Dražen Pomper iz tvrtke za upravljanje zgradama Monel, ujedno i voditelj Grupacije upravitelja Grada Zagreba HGK, ističe kako je Zakon o obnovi zaista pojednostavio proceduru za obnovu, barem u onom dijelu koji se tiče građevinske dozvole za koju je inače potrebno oko dvije godine administracije.
Arhitekt Andrej Došen iz ureda SAAD Arhitekti sudjelovao je na 30-ak projekata većih i manjih sanacija zgrada u centru, a prema njegovim riječima, iluzorno je očekivati da će sad, nakon zakašnjelog donošenja svih propisa i okvira koji omogućuju cjelovite i konstruktivne obnove, doći do velike obnove Zagreba.
- Ono što je možda promaknulo gospodi iz Fonda za obnovu i raznih ministarstava jest to da je velik postotak ljudi iz oštećenih zgrada obnovio ono što su mislili obnoviti. Ljudi su se željeli vratiti u svoje stanove ili iznajmiti stanove u najmu koji su im mjesecima stajali prazni. Nisu željeli čekati, nisu željeli živjeti u prašini ili kod rodbine. Angažirali su projektante, izradili su se projekti raznih opsega i formata, jer nije postojao točan format za razne razine projekta, i dogovoren je minimum minimuma koji se mora odraditi da se zgrada osposobi za daljnje stanovanje. Najčešće je to podrazumijevalo sanaciju dimnjaka, zabata te pojedinih zidova na stubištu i stanovima. Nakon toga su ishođeni krediti i angažirani izvođači te je nakon izvršenih radova prikupljena dokumentacija za povrat dijela sredstava. S obzirom na to da je cijeli proces iscrpio stanare tih zgrada, a povišena pričuva i ishođeni krediti za dosadašnje sanacije ograničit će daljnja ulaganja u zgrade, mislim da je ispravno pretpostaviti da su te zgrade sa svojim obnovama, ma koliko "nedovoljne" bile, završile - komentira.
Novo zanimanje
U dosadašnjem procesu obnove, nastavlja, golemu su ulogu odigrali predstavnici stanara, koji su žrtvovali mnogo svog slobodnog vremena i živaca, dimnjačari, plinaši te projektanti raznih struka, koji su se često bavili svim i svačim, a ne samo projektiranjem. - Najmanju ulogu u dosadašnjem procesu obnove, koji prema njima tek počinje, a zapravo je velikim dijelom završen, odigrali su Fond i ministarstva. Njihovu su ulogu zapravo vrlo hrabro preuzeli GSKG i ostali upravitelji stambenih zgrada, koji su predstavnicima i nama projektantima služili kao izvor informacija i podrška u svim fazama projekta. Cijelu situaciju možda najbolje opisuje sljedeće: u više od 30 projekata sanacije zgrada u Zagrebu, na kojima sam sudjelovao, upoznao sam 20-ak zaposlenika GSKG-a, desetak ostalih upravitelja, nekoliko dimnjačara i plinaša i nula zaposlenika Fonda za obnovu Zagreb te isto toliko zaposlenika ijednog ministarstva - ističe Došen.
Govorimo li o samom postupku za obnovu, predstavnicima stanara savjetuje obavezno angažiranje statičara koji se izvršiti detaljan pregled svih dijelova zgrade.
- Bitno je da se pregledaju cijela zgrada i svi stanovi jer su dosad vrlo često ti pregledi, prema željama stanara, bili orijentirani isključivo na dijelove koji su vidljivo i ekstremno oštećeni. Pregled ne može rezultirati usmenim preporukama, što poslije dovodi do zabuna i "gluhog telefona", nego je produkt takvog pregleda elaborat koji smisleno i sistematizirano popisuje oštećenja, uz komentare i kratke preporuke za sanaciju - napominje. Dodaje kako stanari na osnovi takvog elaborata odlučuju o daljnjim koracima i razini sanacije i ojačanja, a samim time i projekta koji žele.
- Ako se odluče na sveobuhvatniju, konstruktivnu ili cjelovitu sanaciju, važno je shvatiti da je opseg organizacijskog dijela projekta golem te da ga ne mogu u cijelosti preuzeti projektanti, upravitelji zgrada, a često ni predstavnici stanara. Primijetio sam da su potres i obnova iznjedrili novo zanimanje, "koordinator u obnovi", za koje mislim da ih je uputno angažirati prilikom većih obnova - kaže Došen.
Nadležnost inspekcije
Stanarima savjetuje i da se prije angažiranja statičara, projektanta, koordinatora, strojara i ostalih stručnih sudionika u projektu raspitaju o njihovim referencama, a nakon što odaberu te ljude, neka im vjeruju i slušaju ih. - Jedan od najčešćih razloga sporosti obnove je neslaganje stanara, kako međusobno tako i s angažiranim stručnjacima - kaže Došen.
Iako se, ističe, mogu diskutirati "razine" sanacije, trebao bi postojati minimum koji bi bio preporučen projektom, a obvezujući Zakonom o obnovi. Velika je mana zakona, ističe, što u njemu nisu predviđeni mehanizmi prisile, ni za detaljni pregled, ni za izvedbu nužne sanacije.
Ako Zakon o obnovi nema mehanizme prisile, bi li se u slučajevima sličnima onom u Novoj Vesi mogao ili trebao primijeniti Zakon o gradnji, koji kaže da će se fizička osoba kao vlasnik građevine kazniti novčanom kaznom u iznosu od 15 do 30 tisuća kuna ako ne poduzme hitne mjere za otklanjanje opasnosti i ne označi građevinu opasnom u slučaju oštećenja građevine? Za pravnu osobu kao vlasnika građevine za isti je prekršaj predviđena novčana kazna u iznosu od 25 do 50 tisuća kuna.
Dražen Pomper ističe kako je prema trenutačno važećim zakonima i propisima nadležna građevinska inspekcija, koja postupa po primitku prijave ili zahtjeva treće osobe, poput primjerice vlasnika kojima prijeti susjedna oštećena zgrada, ali isto tako po prijavi da se građevina rabi suprotno namjeni ili ako se ne osigura njezino održavanje.
SMJERNICE MINISTARSTVA: MINI VODIČ ZA PODRUČJE ZAGREBA I OKOLICE
Zgrade sa zelenom oznakom
Suvlasnici imaju pravo na povrat novca utrošenog na hitnu sanaciju (nužna privremena zaštita zgrade od atmosferilija i uklanjanje ili učvršćenje opasnih dijelova zgrade; popravak ili zamjena dimnjaka; popravak ili zamjena zabatnog zida; popravak dizala i popravak stubišta). Rok za predaju zahtjeva je 31. prosinca 2021., a novčana se sredstva (12 tisuća kuna po svakoj samostalnoj stambenoj i poslovnoj jedinici u zgradi ili obiteljskoj kući) ne isplaćuju unaprijed, nego Ministarstvo nadoknađuje opravdane, odnosno prihvatljive troškove za izvedene radove koji su dokumentirani ili specificirani.
Zgrade sa žutom oznakom U2
Suvlasnici imaju pravo na povrat utrošenog novca na hitnu sanaciju, sufinanciranje konstrukcijskog dijela obnove i povrat novca utrošenog na izradu glavnog projekta. Zahtjev za konstrukcijsku obnovu nudi mogućnost organizirane obnove putem Fonda, kojoj prethodi odgovarajuća odluka Ministarstva, a suvlasnici obnovu mogu provesti i sami. Prije početka radova potrebno je zatražiti odgovarajuću odluku Ministarstva, a po primitku završnog izvješća nadzornog inženjera i izjave izvođača može se zatražiti povrat sredstava. Rok za predaju zahtjeva je 31. prosinca 2027. godine. Pri obnovi država snosi 60% troška, Grad Zagreb 20%, a vlasnik, odnosno suvlasnici preostalih 20%. Vlasnici nekretnina mogu biti oslobođeni sufinanciranja obnove u iznosu od 20% ako njihov dohodak (uključujući bračnog ili životnog partnera) u protekloj i tekućoj godini ne premašuje iznos neopore zivog dohotka i čija ukupna imovina na dan potresa nije premašivala 200.000 kuna. Konstrukcijska obnova u potpunosti će se, uz pravovaljane isprave, sufinancirati osobama s invaliditetom, uz pravovaljane isprave, a isto vrijedi za korisnike socijalne skrbi koji primaju zajamčenu minimalnu naknadu. Pravo na povrat novca utrošenog za izradu glavnog projekta odnosi se na glavni projekt čija je izrada započela prije stupanja na snagu Zakona o obnovi (17. rujna 2020. godine), a rok za predaju zahtjeva, uz pravovaljanu dokumentaciju, je 30. lipnja 2021.
Zgrade s crvenom oznakom
Suvlasnici imaju pravo na povrat utrošenog novca na hitnu sanaciju, sufinanciranje konstrukcijskog dijela obnove zgrade oštećene u potresu, povrat novca utrošenog za izradu glavnog projekta, uklanjanje obiteljske kuće ili zgrade te izgradnju zamjenske obiteljske kuće. Odluku o uklanjanju višestambene, poslovno-stambene zgrade ili obiteljske kuće donosi Ministarstvo na temelju zahtjeva i dostavljene dokumentacije, a uklanjanje uništenih zgrada, uz suglasnost suvlasnika i po potrebi nadležnih tijela za zaštitu i očuvanje kulturnih dobara, u potpunosti se financira iz državnog proračuna. Rok za predaju zahtjeva za zgrade je 31. prosinca 2021., a za obiteljske kuće 31. prosinca 2025. Zahtjev za gradnju zamjenske obiteljske kuće može se podnijeti ako je uklonjena kuća bila prijavljena kao prebivalište ili boravište vlasnika ili vlasnikovih srodnika. Može se birati između samostalne i organizirane obnove. Zahtjev za organiziranu gradnju se predaje Ministarstvu, koje na temelju dostavljene dokumentacije donosi odluku o gradnji zamjenske obiteljske kuće koju prosljeđuje Fondu za obnovu radi daljnjeg postupka. Ako je riječ o samostalnoj gradnji obiteljske kuće, po ishođenju uporabne dozvole Ministarstvu se može podnijeti zahtjev za povrat utrošenih novčanih sredstava, kao i zahtjev za oslobođenje od uplate sredstava.
