U novoj godini agenti za trgovanje nekretninama iz niz agencija s kojima smo razgovarali očekuju zaustavljanje rasta cijena u stambenom sektoru te njihovo lagano vraćanje u realnije okvire. Iduću bi godinu trebalo, smatraju oni, obilježiti i relativno stabilno tržište.
Godinu na odlasku na tržištu nekretnina će se pamtiti prije svega po rastu cijena stambenih nekretnina, ponajviše u zadnjem kvartalu. Međutim, to je bio općenito rast tražene cijene, a u realizaciji je ona, kažu u agencijama, često manja od željene, ako se ne radi o vrhunskoj nekretnini na vrhunskoj lokaciji. Pritom, ovo je tržište živo samo na određenim područjima Hrvatske, uglavnom na obali i u Zagrebu.
TRGOVAČKI CENTRI
Prema podacima tvrtke Colliers International Hrvatska, ukupni obujam ulaganja u komercijalne nekretnine bio je ove godine u Hrvatskoj veći od 600 milijuna eura, a većina transakcija odvila se u hotelskom i maloprodajnom sektoru. Recimo samo da je Hyprop, najveći investicijski fond za nekretnine u Južnoj Africi, stekao više od 90 posto udjela u zagrebačkim trgovačkim centrima City Center One East i City Center One West od Fonda za nekretnine Morgan Stanley. Ukupna transakcija iznosila je oko 315 milijuna eura.
Ipak, stanogradnja i trendovi prodaje stanova najviše privlače pozornost građana.
- Na porast cijena stanova utjecalo je niz stavki, kao što su državne subvencije te nedostatak kvalitetnih novih nekretnina. Cijena stanova u novogradnji bitno je porasla i zbog porasta cijena proizvodnje uslijed nedostatka radne snage u građevinskom sektoru. Rast cijena novosagrađenih nekretnina utjecao je i na cijene rabljenih stanova koje ih prate, ali u bitno manjem postotku - kaže Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik agencije Kastel.
Prema podacima tvrtke Colliers International Hrvatska, ukupni obujam ulaganja u komercijalne nekretnine bio je ove godine u Hrvatskoj veći od 600 milijuna eura, a većina transakcija bila je u hotelskom i maloprodajnom sektoru
Početkom 2019. godine on očekuje nastavak rasta traženih cijena stanova uslijed nedostatne ponude na tržištu i mogućnosti povoljnog financiranja, što dovodi do povećane potražnje, ali se ipak u prvoj polovici godine očekuje i stabiliziranje cijena te povrat u realne okvire jer se mnoge nekretnine uslijed nerealnih očekivanja vlasnika neće uspjeti prodati.
REALNI OKVIRI
- Tržište nekretnina bit će bez većih potresa te će se cijene polako početi stabilizirati. To će se prije svega odnositi na stambeni sektor jer se poslovni segment kreće u puno realnijim okvirima - zaključuje Ranilović.
Na tržištu uredskih prostora u Zagrebu, kako kaže Tomislav Gregurić, direktor agencije Renova nekretnine, prošla je godina bila uspješna. U tijeku je gradnja nekoliko većih uredskih projekta, a dovršeno je proširenje nekih postojećih uredskih kompleksa.
Split, Makarska, Omiš, Trogir i drugi gradovi na obali dosegnuli su vrhunac cijena nekretnina, koje će blago rasti tek za one izuzetne
- Velika potražnja koja je proizlazila iz selidbi u veće prostore i iz širenja tvrtki na postojećim lokacijama smanjila je stopu nepopunjenosti na gotovo povijesno niske razine. Tijekom 2019. i neki od najvećih zakupaca preselit će se u nove prostore. Nijedna uredska zgrada u Zagrebu više nema problema s popunjavanjem prostora, a “prime rent” koji se kretao između 14 i 15 eura sada je na razini od 15 eura. Tržište je sada u tzv. landlord market fazi, zakupci više ne mogu računati na dodatne ustupke i bitna sniženja zakupnina prilikom pregovora - kaže T. Gregurić.
Na tržištu uredskih prostora ova je godina bila uspješna, a takva će biti i iduća jer cijene ne luduju iako nije velika ponuda
Uoči 2020. godine, kada će Hrvatska presjedati Europskom unijom, očekuje se rast poslovnih aktivnosti na tržištu, prije svega za hotele, ali i dio globalnih brendova konzultanata zainteresiran je za svoja predstavništva u Hrvatskoj.
- Iduće bi godine moglo doći do manjih korekcija cijena najma naviše. Tržište uredskih prostora u Zagrebu ne divlja, za razliku od stambenog, koje bi još moglo rasti početkom iduće godine, ali u duljem će razdoblju pasti, odnosno korigirati se - smatra Vedrana Likan, partnerica u Upravi Colliers Internationala Hrvatska.
LOGISTIČKI PROSTORI
Zahvaljujući tome što na tržištu nema previše uredskih prostora, i drugi agenti smatraju da će se dobar trend u 2019. nastaviti te da će se zakupnine zadržati na sadašnjoj razini ili će blago rasti. Razvoj IT industrije i potražnja za kvalificiranim kadrovima potaknula je tvrtke iz nekih branši da zaposlenike potraže i izvan Zagreba, u ostalim sveučilišnim gradovima. Za 2019. godinu najavljuju se dislocirani razvojni centri i podružnice, kao što je bilo otvaranje Ericssonova razvojno-istraživačkog centra u Osijeku. Ovaj trend, smatra Tomislav Gregurić, ukazuje na moguće zapošljavanje i razvoj IT kadrova i u manjim sredinama.
Kronično nedostaje logističkih prostora za zakup. Potražnja tržišta za skladištima postoji, kaže Tomislav Gregurić
I dalje je prisutan manjak logističkih prostora u Hrvatskoj namijenjenih davanju u zakup na otvorenom tržištu. Korisnici logističkih prostora prisiljeni su sami razvijati nove kapacitete. - Razlog za to proistječe iz opreza developera i opreza potencijalnih korisnika prostora - potražnja otvorenog tržišta za skladištima postoji, ali zakupci više nisu spremni unaprijed potpisivati dugoročne ugovore o zakupu. S druge strane, developeri nisu spremni preuzeti sav rizik na sebe i ući u investiciju bez osiguranih dugoročnih zakupa. Postojeći kapaciteti jednostavno više ne mogu zadovoljiti potražnju ni u Zagrebu, ni u ostalim većim gradovima - objašnjava T. Gregurić.
ZEMLJIŠTA
Živo je bilo ove godine i na tržištu građevinskih zemljišta, napose na obali, a to će se nastaviti i iduće, iako će i tu, smatra se, doći do blage stabilizacije cijena.
- U Dalmaciji se dobro prodaje novogradnja, što će se i nastaviti. No, mislim da su i Split, i Makarska, i Omiš, i Trogir, kao i druga mjesta i gradovi na obali, dosegnuli vrhunac cijena te da iduće godine može doći do blagog rasta cijena samo izuzetnih nekretnina - rekla je Jasna Biliškov, direktorica Biliškov Nekretnina.
Na obali su cijene novogradnje visoke, pa ni u Splitu nema mnogo novih stanova dostupnih za domaće stanovništvo te povrat u realne okvire jer se mnoge nekretnine neće uspjeti prodati.
Nastavit će se tražiti i prodavati zemljišta u priobalju veličine od 500 do 1000 četvornih metara za moguću gradnju turističkih vila površine 200-tinjak kvadrata s bazenom, za koje nije uvjet da su na moru, ali trebaju imati atraktivan pogled i okućnicu.
Patrick Franolić, direktor u Upravi tvrtke Spiller Farmer, očekuje stabilizaciju tržišta iduće godine, što će, kaže, ovisiti i o trendovima u Austriji i Njemačkoj.
- Njemačka je u osmoj godini vrlo velikog porasta, neki smatraju da će se on sada usporiti, a drugi da će doći do pada. To nužno nije najgore jer će se onda smanjiti i rast cijene radne snage, a ono što bi bilo loše su potresi na tržištu. No, njih se ne očekuje iduće godine - kaže Patrick Franolić.
Mnoge tražene cijene za stanove u oglasnicima u Zagrebu, prema mišljenju stručnjaka, nerealne su pa se može reći da cijene u tom segmentu divljaju
Tržište prostorima trgovačke namjene je stabilno i takvo će, smatra on, ostati i u bližoj budućnosti. Rast cijena, ako ga bude, očekuje na obali koja je, kaže, najstabilnija, i to kvalitetnih nekretninina u destinacijama kao što su Dubrovnik, Opatija, Krk...
Igor Koprivica iz Dubrovnika, vlasnik agencije Progen, smatra da se na tom uspostavlja ravnoteža između ponude i potražnje. Dosad je, dodaje on , nedostajalo visokokvalitetnih nekretnina, no sada ih je ipak nešto više u ponudi.
BALONI
Stabilizaciju na tržištu očekuje i direktor agencije Opereta Boro Vujović jer su cijene u Zagrebu, kako kaže, lani drastično rasle, među ostalim i zbog APN-ovih subvencioniranih kredita. No, to ipak nisu “baloni”.
- Oko 50 posto ulaganja u nekretnine sastoji se od gotovine koja se povlači iz banaka. Čak i oni koji kupuju na kredit, daju barem dio vlastitih sredstava. Uglavnom je to novac od štednje jer je kamatna stopa sada niska, a nekretnine nose prinos od 4 posto godišnje i prinosi na rentu su dobri - zaključuje Vujović.
KREDITI I POREZ
Porez sa 4 na 3 posto donijet će blagi pad cijena starogradnje
Zbog smanjenja poreza na promet nekretninama s četiri na tri posto, iduće godine nastupit će blagi pad cijena pri kupnji rabljenih nekretnina.
- Zbog smanjenja stope poreza na nekretnine, u 2019. godini možemo očekivati umjeren rast potražnje za stanovima s obzirom na to da novonastali uvjeti i dalje više pogoduju kupcima nego do sada. Očekuje se, općenito, blagi rast, a potom stabilizacija cijena nekretnina. Prodavatelji trebaju biti svjesni da taj rast ne može ići unedogled te sukladno tome postaviti realne cijene. Oni koji to shvate, na vrijeme će uspješno proći na tržištu nekretnina u sljedećoj godini - smatra Sergio Serdarušić, vlasnik agencije Eurovilla.
U 2019. godini on na tržištu očekuje pozitivnu stagnaciju od oko 4 posto u odnosu na ovogodišnjih 9 do 12 posto rasta cijena nekretnina.
- Na to će također djelomično utjecati regulativa HNB-a za povoljne stambene i brze gotovinske kredite bez velikih dodatnih osiguranja. No, 2019. godina bit će prijelomna kao pokazatelj deficita nekih vrsta nekretnina na tržištu i dugoročnijeg formiranja cijene - kaže S. Serdarušić.
DUBRAVKO RANILOVIĆ Kastel nekretnine
Na porast cijena stanova ove godine utjecale su državne subvencije, nedostatak kvalitetnih novih nekretnina te skupa radna snaga u građevini
BORO VUJEVIĆ agencija Opereta
Oko 50 posto ulaganja u nekretnine u Zagrebu se sastoji od novca povučenog iz banaka od štednje.Kamatna je stopa niska, a prinosi na rentu dobri.
JASNA BILIŠKOV, Biliškov nekretnine
Nastavit će se tražiti i prodavati zemljišta u priobalju za gradnju turističkih vila s bazenom, za koje nije uvjet da su na moru, ali poželjan je lijep pogled.
PATRICK FRANOLIĆ, Spiller Farmer
Tržište prostorima trgovačke namjene je stabilno, a takvo će ostati i u 2019. godini. Mogle bi rasti tek cijene na obali, i to vrhunskih nekretnina.
VEDRANA LIKAN, Colliers International
Iduće godine bi kod najma uredskih prostora moglo doći će do manjih korekcija naviše. U Zagrebu gotovo nema praznih uredskih prostora
Foto: Shutterscock, Boris Kovačev/Hanza Media, Ivo Ravlić/Hanza Media, Berislava Picek/Hanza Media, Ronald Goršić/Hanza Media, Zvonimir Barišin/Hanza Media, Living4media
