Može li se stati na kraj nerealnim oglasima pri oglašavanju stanova? Pričali smo s hrvatskim agentima o ovakvim oglasima. Evo što kažu...
Društveni forumi na kojima se o ovom pitanju raspravlja vrve mahom negativnim iskustvima potencijalnih kupaca, a sve njih, uz visoke cijene i težak pronalazak adekvatnih stanova, ponajviše muči pitanje - kako stati na kraj neiskrenim i nepotpunim oglasima? Odgovore na neka od pitanja potražili smo kod Dubravka Ranilovića, člana uprave Kaštel Nekretnina i predsjednika Udruženja poslovanja s nekretninama pri HGK, ali i Bore Vujevića i Lane Mihaljinac Knežević, vlasnika Operete i Zagreb Westa, poznatih zagrebačkih agencija za nekretnine. Svi troje se slažu - takvim su oglasima sklone neprofesionalne agencije, a njihov im je cilj nejasan jer, u konačnici, svaki će potencijalni kupac doći pogledati stan uživo i već nakon nekoliko minuta shvatiti da realnost ne odgovara oglasu koji ih je privukao. Ipak, govori Lana Mihaljinac Knežević, ono što je nužno da agencija učini je omogućiti kupcu uvid u stan, sve više od toga spada pod “dobru volju agencije” i njihov rad na svojoj etabliranosti, profesionalnosti i pozicioniranju na tržištu. Prepričavši našim sugovornicima iskustvo pri kojem je potencijalni kupac nekoliko dana dogovarao termin razgledavanja s agentom i vlasnikom, proveo u stanu gotovo sat vremena da bi pri samom izlasku doznao kako nekretnina nema uporabnu dozvolu, i naši su sugovornici složni - takve su situacije nedopustive, no, nažalost, na šarolikom tržištu nekretnina događaju se (pre)često.
NOVOGRADNJA
- Za zgrade sagrađene do 1990-ih pretpostavlja se da imaju uporabne dozvole, kod onih kasnije građenih to je često upitno. Naša je praksa svakako provjeriti ima li klijent sve potrebne dokumente za svoju nekretninu, a ako ih nema, naš je savjet da svakako ishode sve potrebne dozvole prije nego što krenu u ozbiljnu prodaju nekretnine jer, među ostalim, nijedna banka neće izdati kupcu kredit bez posve “čistih” papira - pojašnjava Vujević. Često se među prodavateljima i kupcima nameće i pitanje novogradnje, odnosno koji se stanovi mogu oglašavati pod tim opisom. Boro Vujević pojašnjava da njegova agencija po tom pitanju posluje prema nepisanom pravilu da novogradnja obuhvaća sve stanove sagrađene unatrag 10 godina, u kojima nitko nije živio više od dvije godine. Potencijalni kupci često se pri dolasku u stan razočaraju i kvadraturom, ali i brojem iskoristivih soba.
- Kompleksno je to i pomalo nejasno pitanje jer kvadratura životnog prostora izračunava se prema koeficijentima, oni su određeni HRN ili pak ISO standardima, a čija je primjena često komplicirana ili pogrešno protumačena i samim time krivo oglašena - govori Dubravko Ranilović, dodajući kako se njegova agencija pri izračunavanju kvadrature nastoji povoditi HRN standardima. Kao primjer ovdje smo naveli konkretnu situaciju u kojoj kupac dolazi u stan koji je bio oglašen kao četverosobni stan velik 90-ak četvornih metara, a pod čije su se dvije sobe ubrajale galerija koja je u svojem najvišem dijelu visoka 1,20 m te garderoba u koju se ulazi iz spavaonice, a koju vlasnik i agent smatraju sobom.
SOBNOST
- Kad govorimo o sobama, sobnost se kod nas definira drugačije nego u većini europskih zemalja - nastavlja Ranilović, pojašnjavajući da se u većini inozemnih slučajeva pod sobama smatraju isključivo spavaonice, dok se u Hrvatskoj u broj soba ubraja i dnevni boravak spojen s kuhinjom, a nije neuobičajeno da se i galerija u kojoj se realno ne možete uspraviti, ali možete u njoj spavati, ubraja u sobu. Iako, naglašava Ranilović, okolnosti vezane uz takve “sobe” važno je naglasiti već u samom telefonskom razgovoru s potencijalnim kupcem.
Dakako, opisani primjer “četverosobnog stana” nije tako izgledao na fotografijama objavljenima uz oglas. Umijeće fotografiranja galeriju je učinilo višom, a garderoba je doista izgledala kao dodatna soba. Što ona i jest, idealna za maleno dijete kojem je mjesto uz roditelje, ali u trenutku kad to dijete počne samostalno odlaziti na spavanje - prolazak kroz roditeljsku sobu nije situacija koju ozbiljni kupci četverosobnog stana zamišljaju i žele.
- Uz to što svaki oglas koji objavljujemo sadrži i tlocrt stana, naša je praksa da sami fotografiramo prostor, pritom vodeći računa o tome da ga prikažemo realno. Također, sve relevantne informacije koje se ne mogu predočiti fotografijama klijentima objasnimo prije samog ulaska u stan jer opet se ovdje nameće pitanje - čemu neistine, prikrivanje nedostataka i trošenje vremena - objašnjava Vujević, napominjući da klijenti, odnosno prodavatelji ponekad inzistiraju na fotografijama koje su nastale prije jer, primjerice, sad se u stanu nalaze podstanari te on nije pogodan ni slobodan za fotografiranje.
- Uz to što objavljujemo fotografije koje smo sami snimili, trudimo se ne koristiti ni fotošop, odnosno koristimo ga u onoj mjeri u kojoj to zahtijeva tehnički izgled fotografije - kaže Lana Mihaljinac Knežević iz Zagreb West nekretnina, također naglašavajući važnost tlocrta pri objavljivanju oglasa. Upitavši ih zašto se vrlo često na fotografijama ne prikazuju pogledi kroz prozor, odnosno pogled s balkona ili terase, od naših sugovornika dobili smo pomalo nevjerojatan odgovor.
NEPROFESIONALNOST
- U posljednje vrijeme često se događa da neprofesionalne agencije koriste nekorektne metode. Naime, po prepoznatljivim vizurama mikrolokacije na kojoj se nekretnina nalazi doznaju o kojem je stanu riječ i potom kontaktiraju vlasnike tih nekretnina, nerijetko i doslovnim kucanjem na vrata, nudeći bolju ponudu, a često i lažnu poput one da imaju kupca za njihov stan i slično - rekla nam je Lana, a njezine tvrdnje potvrđuju i ostali naši sugovornici, dodajući da takav pristup svakako šteti, i to ne samoj agenciji koja posluje tako, nego cijeloj struci, prodavateljima, ali i kupcima. Naime, i dok pogled na, primjerice, neuglednu pečenjaru ne laska nekretnini, često je riječ i o lijepim i vizualno atraktivnim pogledima koji se, zbog prije opisanog problema, izbjegavaju pri objavljivanju fotografija, odnosno oglasa. Velik i često diskutabilan problem na koji mnogi kupci nailaze je i ne sasvim točna lokacija nekretnina, odnosno svrstavanje iste u “kvart do”, što, doznajemo iz razgovora i iskustva, itekako iritira potencijalne kupce. Razlog za to je vrlo predvidljiv i jasan, a osim toga, potvrđuje nam naša sugovornica, svakako nije slučajan. Naime, prodavatelj je svjestan da će više potencijalnih kupaca u tražilicu upisati, primjerice, Maksimir nego Dubravu, a ako se konkretna nekretnina nalazi tik na granici ova dva naselja, pokušat će je “ugurati” pod češće pretraživanu kategoriju traženja kvartova. Nadalje, sve kupce zanima i blizina svih sadržaja potrebnih za svakodnevicu koju bi voljeli živjeti. U mnogim se oglasima tako nerijetko upotrebljava pojam “neposredne blizine”. Primjerice, u konkretnom oglasu na koji smo naišli naglašava se kako su škola i vrtić u neposrednoj blizini stana, dok realna situacija govori o tome da je do istih potrebno pet minuta vožnje automobilom, što se, složit će se mnogi, ne može nazvati neposrednom blizinom. O ovom slučaju naši sugovornici se slažu - blizina sadržaja osobna je i subjektivna procjena prodavatelja, odnosno agenta, i ono što će u oglasu napisati ovisi, kao i u mnogim drugim točkama, isključivo o poslovnoj etičnosti pojedinih agencija i prodavatelja.
- Prije svega, nužno je da građani, bilo da govorimo o potencijalnim kupcima ili prodavateljima nekretnine, ozbiljno pristupaju konkretnom poslovnom odnosu prodaje ili kupnje nekretnine - istaknuo je Dubravko Ranilović, naglašavajući kako je ključno da agenciji s kojom namjeravaju poslovati postave dva osnovna pitanja - je li agencija registrirana u Registru posrednika pri HGK te ima li potpisan posrednički ugovor s prodavateljem. Ove, informacije, zaključuje Ranilović, pokazatelji su ozbiljnog poslovanja, čime se uvelike umanjuje i mogućnost razočaranja kad se prvi put otvore vrata stana koji ste poželjeli nazvati svojim domom.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....