Velik broj developera nije očekivao porast potražnje, što je uzrok tome da se trenutačno ne gradi nijedan veći uredski projekt na centralnoj lokaciji. O tome razgovaramo s Patrickom Franolićem iz konzultantske tvrtke Spiller Farmer.
- Situacija na zagrebačkom tržištu uredskih prostora u zadnjih se šest mjeseci znatno poboljšala - kaže nam Patrick Franolić iz konzultantske tvrtke Spiller Farmer, potvrđujući još jednom iskustva s terena koja govore da na tržištu nekretnina u Hrvatskoj dolazi do blagog preokreta.
O pozitivnim trendovima smo pisali po pitanju stambenih nekretnina, a ovaj smo tjedan odlučili provjeriti je li ista situacija i kada govorimo o poslovnim prostorima.
- Postotak neiznajmljenih prostora znatno je pao zbog porasle potražnje i nedostatka novih prostora u posljednje tri godine. U tom periodu došao je vrlo mali broj uredskih prostora na tržište, zbog tada jako slabe potražnje. Puno developera nije očekivalo takav porast potražnje, što je uzrok tome da se trenutno ne gradi nijedan veći uredski projekt na centralnoj lokaciji u Zagrebu - komentira Franolić i na prste jedne ruke nabraja projekte koji se trenutno realiziraju.
ŠTO U JESEN? Među njima je adaptacija tvornice u Magazinskoj, odnosno bivše Heruc tvornice, koja je prenamijenjena u uredski prostor te je zbog dobre lokacije i kvalitete i prije dovršetka radova gotovo kompletno iznajmljena, a preostalo je još samo 875 kvadrata slobodnih. Drugi projekt je projekt VMD grupe, koji se trenutačno završava na Kuniščaku.
- Svi ostali tornjevi na Radničkoj, Vukovarskoj ili Savskoj ili su kompletno popunjeni ili imaju vrlo visok stupanj popunjenosti. Samo uredi na rubnim dijelovima Zagreba nisu još u cijelosti profitirali od porasta u zadnja dva kvartala. Računamo s tim da će do jeseni svi trenutačno plasirani uredski prostori A i B kategorije biti potpuno iznajmljeni - ističe i pojašnjava kategorizaciju ureda.
Poslovni prostori su uredi A i B kategorije, trgovački prostori na frekventnim lokacijama i shopping centrima te skladišni prostori u sklopu hala i logističkih parkova. Zagreb ima 518.083 ureda A kategorije, 372.130 B kategorije i 269.179 ureda koji nisu na tržištu, već ih isključivo koriste njihovi vlasnici.
- Uredski prostori A kategorije imaju dupli, tzv. kompjutorski pod, visoke stropove i security pristup, klimatizirani su, moderne su gradnje te odličnih energetski učinkovitih karakteristika. To su uglavnom tornjevi građeni nakon 2004. godine. S druge strane, uredski prostori B kategorije nižeg su standarda, nemaju dupli pod, nalaze se na lošijim i neefikasnim mikrolokacijama, starije su gradnje i manje energetski učinkoviti - kaže i dodaje kako su te dvije klase najtraženije, s tim da se traže uredi manje površine, ali je važan kriterij lokacija s dobrim pristupom javnom gradskom prijevozu, zatim efikasan tlocrtni raspored, troškovi energenata i režija u skladu s kvalitetom prostora te mogućnost parkinga za korisnike i klijente, što je u centru grada često izazov.
BUSINESS DISTRICT - Očekujemo da će povećana potražnja potaknuti developere na gradnju novih lokacija. Najveća je promjena, koja je došla s krizom, kristalizacija potražnje, gdje zakupnici traže dobro prometno povezane lokacije pa računamo da će svi novi projekti biti na prometno frekventnim lokacijama s dobrom prepoznatljivosti mikrolokacija. Najtraženije lokacije su Heinzelova - Vukovarska - Radnička, tzv. CBD (central business district) te Savska - Vukovarska - kaže i dodaje kako su cijene od početka godine ponovno u porastu te se očekuje da će se taj trend u sljedećih godinu dana nastaviti.
SKUPLJE NA TRGU Uredi visoke kategorije u Zagrebu, kaže, stoje oko 14 do 15, a B kategorija od 11 do 13 eura po kvadratu, ovisno o mikrolokaciji, veličini i duljini zakupa. Na to se računaju i individualni i zajednički troškovi te troškovi parkinga.
- Cijena ovisi o veličini, starosti, opremljenosti, tehničkim pretpostavkama kao što je dizalo, percepcija same zgrade i okolnih zgrada. Realno to znači da je u neboderu na trgu ured 15 eura po kvadratu, a tri ulice dalje je stan koji nije u skladu s očekivanjima zakupnika, a cijena mu je, primjerice, 8 eura po kvadratu - zaključuje.
