Lokacija je jako bitna i najvažniji je parametar u određivanju vrijednosti stana. No, nije i jedini. Veliku ulogu u procijeni vrijednosti ima i smiješaj stana u zgradi po katu s obzirom na to postoji li u objektu lift ili ne, a nisu nevažni ni pogled iz stana i udaljenost od prometnice.
Kod procjene vrijednosti stana jako je bitan kat. Ako se stan nalazi u prizemlju, ne smije biti prenisko za stanovanje. Prvi kat je u zagrebačkoj donjogradskoj gradnji većinom najviše kvalitete, kaže Armando Serdarušić
U agenciji za posredovanje nekretninama Eurovilla, koja je specijalizirana za središte Zagreba, analizirali smo na jednom zamišljenom primjeru koje bi razlike u vrijednosti stanova mogle biti za jednu zgradu ako se uzme da su stanovi u prosječnom stanju, odnosno niti su nedavno obnovljeni, a niti su ruine.
GRADSKI BLOK
Kao primjer je uzeta jedna atraktivna adresa na Strossmayerovu trgu, zgrada uglovnica s raznim položajima stanova u zgradi. Cijene kvadrata u istoj zgradi određene su ovisno o katu na kojem se stan nalazi, položaju stana u zgradi u odnosu na prometniju stranu, Zeleni val, ili prema perivoju Zelena potkova, te koje bi se drastične razlike dogodile u vrijednosti pojedinih stanova ako bi se u objekt uveo lift. Slična se situacija i omjeri mogu, uz niže iznose četvornih metara stambenog prostora, preslikati na još mnoge zagrebačke blokove ako su okolnosti slične.
- Kod procjene vrijednosti stana jako je bitan kat. Ako se stan nalazi u prizemlju, ne smije biti prenisko za stanovanje, jer većina, a posebno žene, ne vole da ih se može vidjeti s ulice, odnosno da nemaju željenu privatnost ni sigurnost. Također, takvi stanovi uglavnom imaju manje svjetla, a buke i prašine je više. Povremeno ih traže umirovljenici, ali do visine šest stepenica - analizira Armando Serdarušić iz agencije Eurovilla.
Prvi kat je u zagrebačkoj donjogradskog gradnji većinom “piano nobile”, u kojima su nakon gradnje ovih zgrada većinom stanovala gospoda, tako da je najviša kvaliteta gradnje bila upravo u njihovim stanovima, a ponekad su takvi stanovi na drugom katu. To su prostrani stanovi sa salonima visokih stropova. Oko 90 posto kupaca u središtu Zagreba, dodaje on, traži upravo taj prvi kat.
STEPENICE
- I drugi je kat uglavnom prihvatljiv iako se tu, iz naše perspektive prodavatelja, već sužuje izbor potencijalnih kupaca. Razlog je previše stepenica za starije ljude te mlade obitelji s djecom. No, još se može naći zainteresiranih. Treći kat i više katove u zgradama bez lifta mnogi ljudi kategorički odbijaju i ne žele ih niti otići pogledati ako cijena nije prilagođena te je stan dobra prilika - objašnjava Armando Serdarušić.
Primjerice, oni imaju u ponudi stan u strogom centru, na odličnoj lokaciji, od 150 četvornih metara na četvrtome katu po cijeni od 2000 eura koji se ne može prodati već pet godina jer je cijena previsoka.
S ugradnjom lifta, ako je to moguće, vanjskog ili unutarnjeg, ovakva se situacija značajno mijenja. Ugradnja lifta u zgradi stoji od 30.000 do 60.000 eura te se često isplati jer naveliko mijenja vrijednost stana onih na višim katovima. Primjerice, u zgradi na Strossmayerovu trgu, koju smo analizirali, cijena kvadrata stana na trećem katu okrenutog prema Zelenoj potkovi narasla je sa 1500 eura po na 2800 eura, a stana na trećem koji gleda na prometni Zeleni val podigla se s oko 1400 eura na 2000 eura. Dakle, stanovi na zadnjem katu, koji su, zapravo, atraktivni jer imaju najviše svjetla, najljepši pogled te najmanje buke, smoga i prašine, time gube prethodni minus - stepenice.
PROMET
- Raspored stana također je bitna stavka. Koliko su u slučaju ovakvih zgrada saloni veliki, gledaju li na ulicu ili na dvorište, kako je riješena komunikacija kuhinje s blagovaonicom i dnevnim boravkom, je li odvojena ili je open space... Sve su to također važni faktori u procjeni vrijednosti kvadrata, a ima još stavki koje će ozbiljni kupac promotriti prije nego što se odluči i da ponudu - kaže A. Serdarušić.
Još je toga, dodaje on, što će se gledati kada kupac podvuče crtu kako bi izračunao koliko mu je zaista potrebno novca da dobije ono što želi.
- Dakle, orijentacija stana, količina svjetlosti, gustoća prometa u ulici ispred zgrade, tramvaj, visina stropa, broj stepenica, mogućnost parkiranja... sve su to djelići mozaika koje kupac mora posložiti u svojoj glavi, a prodavatelj bi ih trebao biti svjestan i realno sagledati kako bi postavio pravu tržišnu cijenu. Često se susrećem s prodavateljima koji cijene svoj stan 200.000 eura pa krenu sa 230.000 eura te kažu da ‘treba ostaviti prostora za cjenkanje’. Istina, svaki će kupac htjeti barem malo spustiti cijenu kako bi smatrao da je bolje prošao, ali time se ne treba zanositi. Postavi li se previsoka prva cijena, u startu se eliminira mnoštvo potencijalnih kupaca - smatra Armando Serdarušić.
Prvo pitanje s kojim se prodavatelji susreću kad prodaju svoju vrijednu nekretninu jest cijena koju će postaviti. Zlatno je pravilo da će iznos koji prodavatelj dobije za svoj stan njemu uvijek biti premalen, a kupac će, pak, smatrati da je stan preplatio.
- Često se pri određivanju cijene ljudi povode za tim da je susjed dva ulaza niže dobio 2000 eura za kvadrat pa moraju i oni. Ponekad je to dobar način, ali nekad vlasnika može i potpuno krivo usmjeriti te ga zarobiti na tržištu nekretnina čitavo desetljeće - dodaje on.
zapad Na sličnoj lokaciji može biti još faktora koji će odrediti vrijednost stana. Primjerice, zgrade na istočnoj strani Strossmayerova trga, koje su smještene prekoputa one koju smo uzeli za primjer, zbog stanova orijentiranih na zapad, i zgrada na Zelenoj potkovi uz cestu bez tramvaja još su vrednije. Kako je s istočne strane niz državnih institucija, manji je broj potencijalnih stanova koji dolaze na tržište, pa ih to dodatno čini ekskluzivnima.
- Potražnje u Zagrebu na ekskluzivnim lokacijama ne nedostaje, tako da manjak ponude diktira cijenu koja se penje iznad 4000 eura za kvadrat najboljih stanova - zaključuje Armando Serdarušić.
MODERNIZACIJA
Trend ugradnje liftova u dvorišta
Većina zgrada u strogom centru Zagreba nema lift, ali je prisutan trend ugrađivanja dizala, najčešće panoramskog fasadnog na dvorišnoj strani, u nekim slučajevima i unutar objekta ako postoji slobodno mjesto uz stepenište.
- Nerijetko bi, kad prodajemo predivan stan na trećem ili četvrtom katu, vlasniku bilo u interesu čak i da sam uloži u dizalo za cijelu zgradu jer time trenutno povećava vrijednost svoje nekretnine i drastično skraćuje vrijeme prodaje. No, nažalost, još je prisutno razmišljanje ‘zašto bih ja sam i drugima povećavao vrijednost nekretnina’ - kaže Armando Serdarušić.
Ipak, imali su u zadnje vrijeme nekoliko slučajeva u kojima su kupci po cijeni od oko 1400 eura za kvadrat kupili stan na trećem katu u strogom centru i potom sami ugradili lift.
Foto: Marko Todorov/Hanza Media
