Što očekivati na tržištu nekretnina u Hrvatskoj 2021. godine? U turbulentnoj godini koja je iza nas, a i ova je počela s neizvjesnošću, na ovo pitanje nije lako dati dugoročan odgovor. Većina stručnjaka iz gospodarskog sektora nekretnina složila se da sadašnja kriza nije kao teška kriza 2008. godine te da se tržište, ako se situacija s pandemijom popravi, može relativno brzo pokrenuti i postići ritam kao prije nove normalnosti. Ipak, nitko još ne zna kada bi se to moglo dogoditi.
- Nekretnine su u nestabilnim vremenima vrlo poželjne za ulaganje, što se, usprkos smanjenom prometu prošle godine, pokazalo i u Hrvatskoj. Očekujemo da će u ovoj godini ulagači ulagati u nekretnine novijeg datuma gradnje i one koje mogu ostvariti povrat. Ipak, promet nekretninama 2021. godine, ako dođe do prestanka pandemije, neće se baš odmah vratiti na razinu iz 2019., nego će za to trebati određeno vrijeme. Bez obzira na to što kapital nije nestao, valja imati na umu da je kriza prouzročena pandemijom oštetila oko 30 posto poslovnih subjekata u Hrvatskoj. Zato nije realno očekivati da će se kupovna moć u cijelosti vratiti odmah u jednoj godini - rekao je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik agencije Kastel nekretnine.
Međutim, u Hrvatskoj je od lani, što se nastavilo i ove godine, prisutan još jedan faktor nestabilnosti za tržište.
HLAĐENJE CIJENA
- Posljedice potresa koji su se dogodili u Zagrebu i Sisačko-moslavačkoj županiji osjećat će se i na nekretninskom tržištu, i to sigurno puno dulje od jedne godine. Psihološki moment ulagača i kupca od presudnog je utjecaja na tržište nekretnina. Sigurnost objekta bit će jedan od najbitnijih uvjeta za odabir nekretnine - smatra Ranilović.
Iako je protekla godina prošla u znaku šokova, od globalne pandemije, zatvaranja poslovanja, promjene načina života i novog normalnog do potresa, tržište stambenih nekretnina i dalje je aktivno, samo je manjeg intenziteta nego prije svega toga.
- Vlada ima projekciju smanjenja BDP-a za 9,4 posto u 2020. godini, što će se makroekonomski gledano sigurno na duge staze odraziti i na cijene nekretnina. Indeks cijena nekretnina je kompleksan te u njegovoj varijabli treba gledati nekoliko bitnih faktora kao što su kamatne stope, likvidnost tržišta, BDP, stopa nezaposlenosti, poticaji države kroz APN... - kaže Jasna Biliškov Barun, direktorica Biliškov nekretnina u Zagrebu, te dodaje da se uz te faktore, koji direktno utječu na cijene nekretnina, mora sagledati i potražnja kupaca iz inozemstva.
Što se tiče stambenog segmenta tržišta nekretnina, pod pretpostavkom da banke neće dizati kamatne stope i imati strože uvjete odobravanja kredita te da će se program subvencija APN-a nastaviti, a BDP u 2021. godini donekle oporaviti, Jasna Biliškov Barun smatra da će se na tržištu nekretnina dogoditi minimalno hlađenje cijena u prosjeku od pet do deset posto. Zagreb je pritom suočen i s posljedicama potresa u ožujku i na kraju 2020. godine.
- Uz izostanak turista najatraktivnije nekretnine Zagreba, u Donjem i Gornjem gradu, pale su, nažalost, u drugi plan jer je 80 posto objekata pretrpjelo nekakvu štetu nakon potresa. Kupci takvih nekretnina jednostavno više nemaju povjerenja u staru ciglu i prekrasan otvoren i prozračan prostor te visoke stropove koje te nekretnine pružaju - kaže Biliškov Barun.
Zbog toga se potražnja za stambenim nekretninama u Zagrebu prebacila iz centra grada na donedavno po potražnji manje atraktivne lokacije gdje su objekti građeni armiranim betonom. Unatoč vrlo niskom i gotovo nikakvom interesu kupaca za nekretnine u centru grada, očekivalo bi se da će se dogoditi i veći pad cijena. No, cijene i očekivanja vlasnika i dalje su visoki, uz pojedine iznimke, što potvrđuje ono što se općenito smatra - da je tržište nekretnina tromo po pitanju promjena.
- Cijene su u prosjeku pale za 15 posto, ali to je gruba i relativna procjena jer postoje objekti koji su praktički neupotrebljivi i nemaju nikakvu tržišnu vrijednost, ali zgrade koje su i dalje u jako dobrom stanju. Potrebno je puno vremena, novca i kvalitetne građevinske obnove da bi se stanje nekretnina u centru grada vratilo na putove stare slave. Nekoliko novosagrađenih objekata u samom centru je zbog svoje cijene većini kupaca nedostižno - dodaje Jasna Biliškov Barun.
VELIKO GRADILIŠTE
Prije manje dopadljive zgrade i neboderi građeni nakon 1965. godine, kod kojih se vodilo računa o gradnji i nije se štedjelo na materijalu, danas dolaze u prvi plan i sve je veća potražnja za njima. Zanimljiv je i porast potražnje za malim obiteljskim vikendicama i imanjima s dva-tri hektara zemljišta, udaljenima do jedan sat vožnje od Zagreba.
Takve vikendice se danas mogu pronaći po cijeni do 70.000 eura. Potražnja za građevinskim zemljištima u velikim gradovima je također u porastu. Zbog povećane potražnje za novom gradnjom, izazvanom strahom od potresa, Zagreb je i dalje veliko gradilište stambenih objekata, kojemu se zasad ne nazire pad.
Cijene stambenih nekretnina trenutačno stagniraju ili imaju mali pad, ovisno o lokaciji, pa u agenciji Biliškov nekretnine smatraju da će se trendovi iz druge polovice 2020. preslikati i na 2021. godinu.
POVEZNICA TURIZMA I TRŽIŠTA NEKRETNINA
Kampovi su budućnost našeg turizma
Trenutačno je zbog pandemije uvelike ograničena mobilnost ljudi tako da puno manjih obiteljskih hotela i apartmanskih smještaja trpi velike gubitke. Potražnja investitora za apartmanskim i hotelskim segmentom tržišta stagnira i čekaju se povoljna turistička sezona i naznake kraja pandemije.
- Mnogi su posljednjih godina dosta investirali u takav vid biznisa, uzimali kredite za unapređenje sadržaja, ponude smještajnih kapaciteta i kupnju novih objekata. Zbog toga velik dio takvih investitora trpi gubitke, uz nadu da će s novom sezonom ipak uhvatiti barem 80 posto popunjenosti pretpandemijskih kapaciteta i tako pozitivno restrukturirati svoje investicije bez većih gubitaka - rekla je Jasna Biliškov Barun. Na tržištu nema i kronično nedostaje lokacija za mikro kampove, male obiteljske kampove uz more s 15-20 mobilnih kućica.
- U skoro 30 godina poslovanja naše tvrtke imali smo u portfelju za prodaju gotovo sve tipove nekretnina, ali ne i kampove. Smatramo da su oni budućnost našeg turizma zbog psihološkog utjecaja korone, ali i radi očuvanja prirode i obalnog pojasa jer je njima smanjena preizgrađenost objekata i dodatna betonizacija naše prekrasne obale. Općinski planovi se, nažalost, ne razvijaju u tom smjeru, nego svi grozničavo u ova dva desetljeća maštaju o nekom velikom hotelskom lancu koji će svojim dolaskom preporoditi lokalnu zajednicu i dati kruh u ruke stanovnicima općine - ističe Jasna Biliškov Barun.
