S Predragom Tutićem, direktorom CBS International, dio Cushman & Wakefield grupe, razgovarali smo o uredskim prostorima u Zagrebu, ali i drugim gradovima u Hrvatskoj, o potražnji, ponudi, cijenama i tome kakve bi projekte bilo dobro razviti i zašto se ne gradi više uredskih zgrada.
Kako biste ocijenili trenutačno stanje na tržištu nekretnina vezano za urede u Zagrebu?
- Na tržištu je nastavila rasti potražnja za novim uredskim prostorima i taj je trend prisutan od 2017. godine. Unatoč implementaciji hibridnih ili fleksibilnih modela rada, tvrtke moraju nastaviti razvijati infrastrukturu uredskih prostora i zato sve više ulažu u uredski prostor kako bi zaposlenicima osigurali poticajno i kreativno mjesto za rad.
Koje je razina popunjenosti ureda u Zagrebu?
- Stopa slobodnih uredskih prostora manja je od 3%, što je iznimno nisko, i najmanja je u usporedbi sa svim glavnim gradovima u regiji. Razlog je niske stope raspoloživog uredskog prostora činjenica da se sagradi upola manje novih uredskih projekata od ukupne godišnje potražnje. Realizacija je u proteklih pet godina iznosila više od 55.000 m2 iznajmljenog uredskog prostora godišnje.
Što se najviše traži, kakvih poslovnih zgrada nedostaje u ponudi?
- Na tržištu nedostaje novih, prvoklasnih poslovnih zgrada koje svojom infrastrukturom i konceptom, kao i potrebnim dodatnim sadržajima, mogu zadovoljiti potrebe današnjeg modernog poslovanja. Iznimno je važno pratiti i ekološke standarde i održivost. Od ukupne ponude uredskih prostora i projekata u Zagrebu, oko 65% poslovnih zgrada starije je od 15 godina i predstavlja ponudu B klase, stoga na tržištu ima prostora za nove koncepte uredskih projekata.
Ako je takva potražnja, zašto se u Zagrebu ne gradi više uredskih zgrada?
- Već nekoliko proteklih godina naši investitori i developeri više su usredotočeni na gradnju stambenih projekata u odnosu na uredske jer su im povrati u ovom trenutku na tržištu isplativiji nego komercijalne nekretnine. Dodatno, u protekle dvije godine od izbijanja pandemije imali smo rasprava o tome u kojem će se smjeru kretati i razvijati kultura rada tvrtki te je u ovoj godini najveći izazov veliki skok cijena gradnje i materijala, koji cijene zakupa nisu pratile. Svi su ti izazovi, naravno, poljuljali povjerenje investitora, tj. teže se odlučuju graditi nove projekte ali očekujemo, kad se situacija u građevinskom sektoru pomalo stabilizira, krenut će i novi projekti.
Koje su cijene po kategorijama?
- Zbog niske stope slobodnog prostora, snažne i stabilne potražnje za uredskim prostorom, cijene zakupa uredskih prostora također su rasle u prethodnom razdoblju. Trenutačno, cijena zakupa za poslovni prostor A klase u Zagrebu iznosi od 13 do 15,5 €/m2, a za B klasu cijena zakupa kreće se između 10, 12 €/m2. Također, visina zakupa za prvoklasne i najmodernije poslovne zgrade na najatraktivnijim lokacijama može postići i traženu visinu zakupa do 17 €/m2.
Koja su očekivanja od tržišta uredskog prostora u 2023. godini u Zagrebu?
- U sljedeću godinu ulazimo s najmanje raspoloživog uredskog prostora u proteklih pet godina, što će stvoriti dodatni pritisak na cijene zakupa. Općenito, situacija s ponudom novog uredskog prostora neće se znatno mijenjati, s obzirom na nedostatak najava novih većih projekata. U ovom trenutku postoji samo nekoliko manjih planiranih projekata, čiju realizaciju očekujemo drugoj polovici 2024. godine, što će pozitivno utjecati na tržište.
A što je s ponudom ureda u Splitu, Rijeci, Osijeku i Zadru? Zna se da je vrlo kronična.
- Za razliku od Zagreba, ostali naši gradovi imaju slabo razvijen uredski segment tržišta nekretnina, prije svega jer se brojne tvrtke uglavnom opredjeljuju za metropolu. Tržište uredskog prostora u Splitu nedavno je veće za jedan novi uredski projekt, međutim, u Rijeci i Zadru nema novih projekata ni u najavi. S druge strane, u Osijeku je povoljnija situacija, jer imali smo određene projekte na tržištu, koji su moderni i mogu pružiti zakupcima sve što je potrebno za današnje poslovanje. Također, IT zajednica prepoznala je tu regiju i sam grad kao vrlo dobar potencijal pa bilježimo sve veću potražnju za modernim uredima u Osijeku. U protekle dvije godine, nekoliko uglednih internacionalnih tvrtki otvorilo je ondje svoje podružnice.
Kakve bi urede trebali Split i Rijeka?
- Smatram da oba grada imaju potencijal i potrebu za
