PRAVO STANJE

Potres u Zagrebu je pokazao sva lica održavanja i upravljanja stambenim zgradama

 GORAN MEHKEK/CROPIX
Potres je ukazao na sve ono što ranije nije funkcioniralo, kao i na sve greške koje smo radili u prošlosti

Od zagrebačkog potresa, u kojem je oštećeno više od 26 tisuća građevina, prošlo je točno 11 mjeseci. Međutim, velik broj zgrada, prije svega stambenih, bio je u lošem stanju i prije potresa, koji je pokazao sva lica njihove gradnje, upravljanja i održavanja.

image
GORAN MEHKEK/CROPIX


Naime, iako su još u Jugoslaviji uvedeni strogi propisi i norme u području projektiranja i građenja, Dejan Bodul, docent na Pravnom fakultetu u Rijeci te predsjednik Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada ( udruga-stanara), ističe kako su velik opseg trenutačne bespravne gradnje te naročito nadograđivanje višekatnih objekata tijekom posljednja dva desetljeća, bez odgovarajuće tehničke kontrole projekata i prijema završnih objekata, učinili velik broj stambenih objekata nepouzdane seizmičke i druge stabilnosti te sigurnosti.

image
DEJAN BODUL

DEJAN BODUL: Je li stambeni fond većinom neodržavan zbog materijalne nemogućnosti građana ili neodgovornosti? Oba su razloga istinita



Također, svaka je stambena zgrada u užem i širem centru glavnoga grada, čiji su suvlasnici u posljednjih 20-ak godina uložili barem neki minimalni iznos u održavanje i poboljšanje zajedničkih dijelova kao što su fasada, krov, dimnjak, stubište i slično, prošla puno bolje u potresu. Potvrđuje nam to i Dražen Pomper iz tvrtke za upravljanje zgradama Monel (monel.hr), ujedno i voditelj Grupacije upravitelja Grada Zagreba HGK, koji kaže da je svjesnost suvlasnika o održavanju stambenih zgrada vrlo mala, jer prevladava mišljenje da je za to zadužen netko drugi, a ne oni sami.

image
SCORPIO961VP/

DRAŽEN POMPER: Nije normalno da dio građana, koji su stekli vlasništvo nad stanom u centru kroz otkup, i to realno za mali novac, u njih godinama ne ulaže



Prilika za resetiranje

- Iz tog su razloga ulaganja minimalna. Potres je ukazao na sve ono što ranije nije funkcioniralo, kao i na sve greške koje smo radili u prošlosti. Sad je prilika za resetiranje. U zgrade se mora ulagati - ističe Pomper i dodaje kako nije normalno da dio građana, koji su imali priliku steći vlasništvo nad stanom u centru Zagreba kroz otkup, i to, ako ćemo biti realni, za mali novac, u te stanove godinama ne ulaže. Naravno, iznimaka ima.

Neplaćanje pričuve, koja je jedan od uvjeta za neometano funkcioniranje zgrade, nije jedini problem. Suvlasništvo je, kaže izreka, izvor svih svađa

Dejan Bodul, pak, napominje kako ne postoji jeftino, a kvalitetno stanovanje. - Ne postoje podaci koji bi ukazali je li trenutačni stambeni fond u najvećoj mjeri neodržavan zbog materijalne nemogućnosti građana ili zbog individualnih neodgovornosti spram vlastite imovine. Vjerojatno su oba razloga istinita - kaže Bodul. Dodatni izdatak svakako predstavlja i obnova nakon potresa. I dok većina suvlasnika oštećenih zgrada, nakon hitnih sanacija i kozmetičkih zahvata, prikuplja dokumentaciju i raspituje se o načinima financiranja, odnosno povratu dijela sredstava, čekajući sveobuhvatnu "državnu" obnovu, neki su, doduše rijetki, krenuli u samostalne projekte obnove. Nama, pak, ne preostaje ništa drugo nego još jednom ukazati na važnosti ulaganja u zgrade, kako bi se u budućnosti minimalizirale štete uslijed eventualnog novog potresa.

Za poboljšanja na zgradi, poput ugradnje novih uređaja ili dogradnje, potrebni su potpisi svih suvlasnika

image
O narušenim odnosima govori i podatak da u centru Zagreba ima zgrada bez stubišne rasvjete
IVAN LACKOVIĆ/CROPIX

PRAVA I OBVEZE

ODLUKE I SUGLASNOSTI TE ZAJEDNIČKO ODRŽAVANJE

Svi poslovi koje suvlasnici poduzimaju na zgradi imaju karakter redovne i izvanredne uprave. O redovnoj upravi suvlasnici odlučuju većinom glasova, a donose odluke o programu održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade (godišnji i višegodišnji programi upravljanja), stvaranju zajedničke pričuve, planu prihoda i rashoda zgrade, određivanju osobe ovlaštene za predstavljanje i zastupanje suvlasnika, određivanju upravitelja, osiguranju zgrade, iznajmljivanju, davanju u zakup ili najam zajedničkih prostorija, kućnom redu... Za pitanja koja prelaze okvire redovite uprave potrebna je suglasnost svih suvlasnika, a to mogu biti poboljšanja - ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala, otuđivanje, dogradnja, promjena namjene zajedničkih dijelova zgrade, radovi na zajedničkim dijelovima i uređajima koji povećavaju vrijednost zgrade. Budući da je održavanje zgrada zahtjevan i složen posao, u tehničkom smislu su radovi podijeljeni na: obvezne (dimnjačarska služba, servisi i pregledi dizala i kotlovnica, održavanje i servisiranje protupožarne hidrantske opreme), hitne popravke (radovi na saniranju vodovodne i kanalizacijske, plinske, elektro i instalacije centralnog grijanja, koji se izvode u roku 24 sata od prijave), male popravke (građevinsko-obrtnički i instalaterski radovi manjeg opsega), velike-nužne popravke (građevinsko-obrtnički i instalaterski radovi većeg opsega, koji se provode zbog sanacije konstruktivnih elemenata zgrade, kao što su popravci pročelja, konstrukcije te veliki popravci zajedničkih uređaja na objektu - dimnjaka, dizala, kotlovnica, instalacija) te izvanredno održavanje (izvršenje radova po nalogu građevinske ili drugih inspekcija, poboljšanja na zgradi

Promjena vlasništva

Prema trenutačno važećem Zakonu o vlasništvu i drugim pravnim stvarima, koji je stupanjem na snagu 1997. donio promjenu vlasništva popraćenu novim načinom upravljanja zgradama, vlasnici stanova ujedno su i suvlasnici cijele zgrade (zajedničkih dijelova i uređaja) te zemljišta na kojem je zgrada sagrađena. To znači da su obvezni sudjelovati u upravljanju zgradom, sklopiti međuvlasnički ugovor, izabrati svog predstavnika i tvrtku upravitelja, brinuti se o zajedničkoj pričuvi...

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada čija je izrada počela 2019., u završnoj je fazi, a cilj mu je regulirati stanovanje

Upravo je zajednička pričuva jedan od najvažnijih uvjeta za nesmetano funkcioniranje zgrada. To znači da ispunjavanjem te obveze, koja je definirana spomenutim zakonom, suvlasnici omogućuju redovno održavanje zgrade, a time i poboljšanje kvalitete življenja u njoj. - Zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Tvore ju novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekog suvlasnika donio sud, s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika - pojašnjavaju u Gradskom stambeno-komunalnom gospodarstvu Zagrebačkog holdinga, koji upravlja najvećim brojem stambenih zgrada u Zagrebu. Dodaju kako se sredstva iz pričuve koriste isključivo za plaćanje troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine ili otplatu zajma uzetog za pokriće tih troškova. Suvlasnici dogovaraju visinu zajedničke pričuve prema financijskim mogućnostima i potrebama održavanja, dok se onima koji nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor s tvrtkom upraviteljem, odnosno onima koji su na prinudnoj upravi, naplaćuje minimalna pričuva.

image
DAMJAN TADIĆ/CROPIX/

SANACIJE

Nove okolnosti i izazovi upravljanja nekretninama

GSKG je upravitelj pod čijom je upravom najveći broj potresom oštećenih zgrada u Zagrebu, od kojih se najviše nalazi na području Centra, Črnomerca, Maksimira, Medveščaka, Trešnjevke i Trnja. Od ožujka 2020. primljeno je oko 2500 dojava na koje se žurno reagiralo kako bi se otklonile izravne opasnosti te poduzele daljnje potrebne radnje za izvođenje detaljne sanacije (prikupljanje suglasnosti suvlasnika, priprema projektne dokumentacije, osiguravanje potrebnih sredstava). Uglavnom je bila riječ o raznim iznimno složenim zahvatima, kao što su saniranje oštećenih dimnjaka, krovova i zabatnih zidova. - Uz to smo, po javnom pozivu MGIPU za subvenciju radova privremene mjere sanacije na zgradama oštećenima u potresu (dimnjaci, zabatni zidovi, dizala, zaštita zgrade od utjecaja atmosferilija i uklanjanje-pridržavanje opasnih dijelova zgrade), dosad prijavili 1434 zgrade u ukupnom iznosu od 99,252.274,37 kuna. Zaprimili smo i 818 rješenja Ministarstva, kojima je ukupno zgradama odobreno 28,502.255,05 kuna - navode u GSKG-u. Neovisno o prijavi Ministarstvu, nastavljaju, uz suglasnost suvlasnika sanirali su krovove i pročelja na stotinjak zgrada te dosad obradili zahtjeve za kredite za oko 900 zgrada koje su odlučile samostalno iz pričuve financirati obnovu. Također, temeljem prijave Gradske plinare Zagreb, sanirali su neispravne plinske instalacije nakon potresa u 160 zgrada te 30 oštećenih dizala.



Stav Ministarstva

- Minimalna financijska sredstva koja su suvlasnici dužni uplaćivati godišnje za održavanje zajedničkih dijelova zgrade iznose godišnje 0,54 posto vrijednosti njihova posebnog dijela u vlasništvu nekretnine, točnije 1,53 kune po četvornome metru mjesečno - kažu u GSKG-u, pojašnjavajući da je polazište izračuna etalonska cijena građenja četvornog metra:
etalonska vrijednost građenja (3400 kn) x 0,54% = 18,36 kn: 12 mj. = 1,53 kn/m2 mjesečno.

1434 zgrade u ukupnom iznosu od 99,252.274,37 kuna prijavljene su za subvenciju radova privremene mjere sanacije na zgradama oštećenima u potresu

No, prema posljednjem podatku o etalonskoj cijeni građenja od svibnja 2020., ona iznosi 6800 kuna po kvadratu, stoga se ponovnim računanjem dolazi do podatka koliko bi minimalna pričuva zapravo trebala iznositi - 3,06 kuna po kvadratu. - Međutim, stav ranijeg Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja, koji su prihvatili svi upravitelji, bio je kako niti jednim propisom nije nominalno određena vrijednost posebnih dijelova neke nekretnine, već je samo kao parametar za utvrđivanje pojedinih vrijednosti u određenim propisima određena etalonska vrijednost građenja po kvadratu neto korisne površine stana u Republici Hrvatskoj - pojašnjavaju iz GSKG-a.

image
ELVIR TABAKOVIĆ/CROPIX

GSKG

Prosječna visina pričuve u Zagrebu

● 1. CENTAR 5,00 kuna/m2 mjesečno

● 2. ČRNOMEREC 4,22 kuna/m2 mjesečno

● 3. DUBRAVA 3,59 kuna/m2 mjesečno

● 4. MAKSIMIR 3,70 kuna/m2 mjesečno

● 5. MEDVEŠČAK 4,57 kuna/m2 mjesečno

● 6. NOVI ZAGREB 3,71 kuna/m2 mjesečno

● 7. PEŠČENICA 3,98 kuna/m2 mjesečno

● 8. SESVETE 2,99 kuna/m2 mjesečno

● 9. SUSEDGRAD 3,38 kuna/m2 mjesečno

● 10. TREŠNJEVKA 3,74 kuna/m2 mjesečno

● 11. TRNJE 4,01 kuna/m2 mjesečno

● 12. ZAPREŠIĆ 3,38 kuna/m2 mjesečno

* Podaci za zgrade koje imaju sklopljen ugovor o upravljanju s GSKG-om

Dodaju kako je stav da visinu sredstava zajedničke pričuve u pravilu utvrđuju sami suvlasnici nekretnine (ili na zahtjev suvlasnika nadležni sud), a njezina visina trebala bi se utvrđivati ovisno o potrebama upravljanja i predvidivim troškovima redovitog održavanja, odnosno godišnjem ili višegodišnjem programu održavanja cijele nekretnine, odnosno financijskim potrebama za obavljanje poslova redovite uprave za konkretnu nekretninu. - Iako postoji preporuka da se zakonska pričuva poveća sukladno povećanju etalonske cijene građenja, to prema mišljenju Ministarstva mora biti dato na odlučivanje većini suvlasnika zgrade - napominju. S obzirom na to da je najčešći vijek trajanja stambenih zgrada otprilike 100 godina, na što utječe niz faktora, od kvalitete ugrađenih materijala i izvedenih radova, do klimatskih uvjeta određenog podneblja, kvalitetnim održavanjem može se znatno produljiti životni vijek građevine.

818 rješenja Ministarstva je zaprimljeno, kojima je ukupno zgradama odobreno 28,502.255,05 kuna

No, održavanje elemenata zgrade, kao i njihova zamjena, u različitim vremenskim periodima zahtijeva i različitu visinu ulaganja. Praćenjem i usporedbom troškova na objektima različite starosti, GSKG je došao do podatka da je, primjerice, u desetoj godini starosti zgrade potrebno izdvojiti 1,6 posto od ukupne građevinske vrijednosti zgrade, u tridesetoj godini oko 5,5 posto, a u četrdesetoj 8,8 posto. Prosječna visina pričuve za zgrade koje imaju sklopljen Ugovor o upravljanju s GSKG-om je 4,06 kuna po kvadratu, a uslijed potresa, zbog velikog broja popravaka i pojačane potrebe njihova financiranja, za očekivati je povećanje tog prosjeka, jer imaju i slučajeve zgrada čija je trenutačna pričuva, zbog kreditnih zaduženja, i do 21 kunu po kvadratu.

Prosječna visina pričuve za zgrade kojima upravlja GSKG iznosi 4,06 kuna po kvadratu, no uslijed potresa i velikog broja popravka očekuje se njezino povećanje



Apsurdne situacije

- To je slučaj kod manjih zgrada, objekata s manjim površinama koji imaju velike zahvate, a koje trenutačno iziskuju velike troškove sanacije. Radi se o zgradama u centru grada - kažu. Nažalost, i dalje ima onih koji zanemaruju obvezu plaćanja pričuve, zaboravljajući da time prije svega štete ostalim suvlasnicima, redovitim platišama, te na taj način otežavaju i samo održavanje zgrade, ali i svakodnevni život u njoj.

image
NEJA MARKIČEVIĆ/CROPIX

BESPLATNA PRAVNA POMOĆ

PODIZANJE SVIJESTI - Polazeći od stajališta da je stanovanje jedna od osnovnih egzistencijalnih potreba, koja na različite načine, direktno i indirektno utječe na sve razine egzistencije, od razine pojedinca do različitih državnih razina, trenutačni neadekvatan pristup će neizbježno ostaviti značajne posljedice - kaže Dejan Bodul. No osim civilnih udruga, kao Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada, u Rijeci, primjerice, pri Pravnom fakultetu djeluje i Klinika Praxsis iuris za besplatnu primarnu pravnu pomoć, gdje ljudi mogu dobiti odgovore za svoje probleme.

- Suvlasništvo je, prema staroj latinskoj izreci, izvor svih svađa - kaže Dejan Bodul. Narušeni međusobni odnosi suvlasnika, nespremnost na kompromise, neplaćanje zajedničke pričuve, nedovoljna edukacija i svijest o ispunjavanju obveza, ali i imovinsko-pravni problemi... doveli su do toga da danas, u 21. stoljeću, u centru Zagreba još postoje stambene zgrade bez stubišne rasvjete. No, apsurdni se primjeri ne pronalaze samo u Zagrebu. Bodul nam tako govori kako su kroz rad Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada naišli na razne situacije od Vukovara do Dubrovnika, od suvlasnika zgrada koji godinama plaćaju dizalo kojeg nema, preko psihički neuravnoteženih osoba koje gomilaju otpad ili imaju stotinu zmija u stanovima, do kaznenih djela koja su rezultirana neriješenim susjedskim odnosima.

image
Svaka stambena zgrada u koju se ulagalo prošla je znatno bolje u potresu
IVANA NOBILO/CROPIX

Minimalna zakonska pričuva trebala bi iznositi 3,06 kuna po kvadratu, a ne 1,53 kune, što je i dalje česti slučaj



Začarani krug

- Problem je i što nerijetko predstavnici stanara uzimaju veće ovlasti nego što imaju po propisima, a upravitelj koji bi trebao zastupati stanare sve to dopušta, nerijetko mnoge radnje bez potrebne suglasnosti stanara, znajući da će svaki mjesec od zgrade doći određeni novac. Naravno, i stanari misle da će netko drugi to riješiti, i to rezultira začaranim krugom nerješavanja i gomilanja problema - kaže Bodul.

ZAKON

Neplaćanje pričuve i ovrha

 Unatoč činjenici da je plaćanje pričuve zakonski regulirano, većina upravitelja u praksi se i dalje susreće s neplaćanjem te obveze. Osim što neplatiše na taj način otežavaju održavanje zgrade, i sebi nanose štetu jer na kraju, temeljem Ovršnog zakona, tu obvezu moraju podmiriti. I to uz dodatne kamate i prateće troškove. - U slučaju da pojedini suvlasnici ne plaćaju pričuvu, provodi se kontinuirano opominjanje dužnika, opomene pred tužbu te prisilna naplata pričuve. Zahvaljujući poduzetim mjerama, uspješnost naše naplate pričuve je 95 posto. No, budući da u samim postupcima, osim upravitelja, sudjeluju i druge institucije (sud, javni bilježnik, Fina), na njihov tijek i trajanje nismo u mogućnosti utjecati - kažu u GSKG-u.

Dugogodišnju problematiku stanovanja pokušat će urediti novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, čija je izrada počela 2019. godine. Naime, trenutačno se piše njegov konačan prijedlog, a što će sve obuhvatiti te koje nas novosti očekuju, donosimo idući vikend u drugom dijelu ovog mini-serijala.

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
Linker
12. ožujak 2021 18:50