Zoran Kovačić u potrazi za idealnim zemljištem odlučio je javno i iskreno podijeliti sve probleme i izazove na koje je naišao pokušavajući realizirati investiciju života. Na svojem blogu (kucanamoru.eu) otkriva kako se kreću cijene, savjetuje o pregovaračkoj taktici, istražuje prednosti i mane materijala, a vodi i kroz sve faze građevinskih radova, uz troškovnike.
Zoran Kovačić intenzivno je tragao za parcelom još od 2004., a lani je u Rukavcu kročio na jednu s pogledom koji mu je oduzeo dah. Ispričao nam je kako je pronašao njezina vlasnika, o kakvoj je kući za odmor razmišljao, kako je arhitektonski studio ARCHAOS iz Splita odgovorio na njegove zahtjeve te kad očekuje početak gradnje.
Tko stoji iza bloga Dnevnik jednog sanjara (kucanamoru.eu)?
Zoran Kovačić rođen je u Kutini, a ljubav prema glazbi i govorničke sposobnosti dovele su ga do lokalnog Radija Moslavina gdje je, između ostalog, izrađivao i osmišljavao reklame. Vlastiti tonski studio za snimanje pokrenuo je 1995., a ubrzo se priključio ekipi koja je osnovala televiziju u Kutini (Televizija Moslavina, poslije NET, a danas Mreža). Na njoj je ostao direktorski do 2017., a vlasnički još i danas. Uslijedio je projekt Media Daily, pa pisanje njegove prve medijske knjige, a lani je počeo voditi svoj osobni dnevnik o gradnji kuće na moru koji je nazvao Dnevnik jednog sanjara.
Blog je pokrenuo jer želi ohrabriti sve druge u vlastitim pokušajima ostvarenja snova, a pritom planira javno pohvaliti svakog pojedinca koji dobro i pošteno radi svoj posao u institucijama i građevinskim tvrtkama, ali ujedno i ukazati na osobe koje su njihova čista suprotnost.
- Vjerujem da će moje iskustvo biti korisno drugima kako ne bi radili pogreške koje ću vjerojatno ja napraviti - kaže.
Zoran Kovačić posjećivao je razne otoke na Jadranu, a u ljeto 2004. prvi je put obiteljski ljetovao na Visu, koji je na njega ostavio iznimno jak dojam. Iz znatiželje je počeo gledati oglase za građevinska zemljišta, u Rukavcu mu je za oko zapela ploča na jednoj parceli s natpisom “Prodaje se!”, ali je od iznenadne kupnje ipak odustao. No, to je bio prijelomni trenutak. S obitelji se na otok vraćao nekoliko puta, a tijekom svih tih godina aktivno je tragao za, kako kaže, komadićem viškog zemaljskog raja.
- Gledao sam i kuće, ali svakoj sam našao neku manu i opravdanje zašto mi se nije svidjela. Znao sam ipak samo jedno: neću kupiti ništa što nema lijep i direktan pogled na more. To je bio temeljni preduvjet. Htio sam da mi pred očima bude sve plavo - kaže.
Lani se potraga intenzivirala. Zemljišta za gradnju kuće za odmor pregledavao je na jednom od internetskih oglasnika te terenskim istraživanjem.
- Moj je dojam da se na oglasnicima godinama vrte isti oglasi s previsokim i nebuloznim cijenama. No, ponuda i potražnja diktiraju cijenu, a jasno mi je bilo da ponuda građevinskog zemljišta na Visu nije velika. Vis nije jeftin i gotovo je nemoguće naći parcelu za manje od 150 eura po četvornome metru, nevažno za veličinu zemljišta. Za mene je bila otegotna okolnost što su zemljišta, koja su mi bila u krugu favorita, bila cjenovno nedostupna. Cijena za takve placeve kretala se od 200 eura pa na više - kaže.
Ukupni planirani budžet mu je maksimalno 250.000 eura, a u želji da kuću finalizira u tom iznosu morao je strogo paziti na cijenu zemljišta. Obišao je nekoliko onih koja su odgovarala njegovim kriterijima u Komiži, Visu, Milni, Rukavcu... No, kod jednog je postojao nedostatak prilazne ceste, kod drugog neriješeno vlasništvo, kod trećeg je cesta prolazila ispred zemljišta, što mu nije odgovaralo, kod četvrtog je bio ograničen pogled na more...
- Razgledavanje zemljišta u Rukavcu, trećem mjestu po veličini na otoku i idealne južne orijentacije, dovelo me do jedne ulice u Grižama, brdskom dijelu mjesta, koja nudi najljepši pogled na okolicu i more. U njoj sam uočio jedan plac, a raslinje na njemu govorilo mi je da ovdje nitko nije bio godinama. Ipak, kroz taj gustiš vidjelo se da postoji nekakva građevina, pa sam smjelo kročio nogom u tu džunglu. Brzo sam zaključio da je to zapravo omanji podrum, a stupivši na gornju betoniranu plohu ostao sam u šoku. Otvorio mi se pogled prema moru koji oduzima dah. Ne dočekavši susjede da ih upitam tko su vlasnici, vratio sam se u apartman kako bih putem Arkoda ustanovio o kojoj se parceli radi i potom online u zemljišnim knjigama pronašao i njegova vlasnika - priča nam, dodajući kako se potajno nadao da je na prodaju.
Dobra je vijest bila da je vlasništvo čisto, a loša da se vlasnik odselio iz Hrvatske. Ipak, preko jedne suradnice iz Banje Luke dobio je informaciju da živi u Americi, u državi Kentucky, te njegov kontakt. Na kraju pregovora dogovorili su cijenu koju je smatrao realnom, ukupno 30.000 eura. Isplatu kapare dogovorili su nakon potpisivanja predugovora, a isplatu ostatka novca na početku ove godine.
- Računao sam na to da će Vlada u 2021., prema najavi, ukinuti porez na promet nekretnina koji iznosi tri posto od kupoprodajne cijene i da ću nešto uštedjeti, ali sam na kraju ipak ostao bez 900 eura - dodaje.
Zbog situacije s pandemijom koronavirusa zakompliciralo se i potpisivanje kupoprodajnog ugovora, koje se nije moglo obaviti uživo, nego je prodavatelj ovjerio ugovor kod američkog javnog bilježnika, uz potrebne nadovjere (apostille) ugovora, te ih poslao u Hrvatsku. Uslijedio je upis promjene vlasništva, ali ni to nije prošlo glatko. Naime, zahtjev je bio odbačen zbog “manjkave dokumentacije”, odnosno jer ovjereni prijevod spomenutog apostilla nije bio zajednički uvezan s ugovorom o kupoprodaji nekretnine. Budući da pismeno rješenje nadležne institucije nije stiglo u zakonskom roku, drugi pokušaj upisa stajao ga je dvostruko, s uračunatim prijevozom od Kutine do Splita i natrag, ukupno 5000 kuna.
Kad je zamišljao svoju kuću, razmišljao je o lijepoj, funkcionalnoj i modernoj kući koja ima spoj s tradicijom.
Na pitanje o odabiru arhitekta, ističe kako se šokirao zbog nekih nerealnih ponuda za kompletnu dokumentaciju i troškovnike. Najskuplja je bila ponuda s otoka Visa, u njoj se tražilo 30.000 eura plus dodatnih 5000 kuna za 3D animaciju. Usporedbe radi, za istu je uslugu jedan arhitekt iz Kutine tražio 5000 eura, i to s uključenom 3D animacijom. Na kraju je ostvario suradnju s arhitektonskim studijem ARCHAOS iz Splita, koji vode arhitekt Srđan Ostojić i građevinski statičar Krešimir Ćavar te s arhitektom Tonijem Kerumom čine tim.
U međuvremenu je naišao na novi problem. Naime, nakon čišćenja terena od stare građevine trebalo je iskolčiti granice parcele te napraviti geodetsku podlogu (snimanje) pomoću koje arhitekti mogu početi raditi projekt za dobivanje građevinske dozvole.
- To je obavezno pa svi koji planirate nešto graditi, znajte da ovo morate uplanirati u trošak. Geodet mora nekoliko puta dolaziti u procesu građenja pa njegov trošak nije mali - napominje i nastavlja kako mu se odmah nakon kupnje zemljišta učinilo da granica prema južnom susjedu ne ide zamišljenom ravnom crtom. Geodetska mjerenja, koja se danas izvode pomoću GPS satelitske navigacije uz visoku preciznost, potvrdila su njegove sumnje: susjed je ušao u njegovu parcelu, a takvo je stanje potom legalizirano.
Iako je jedno od rješenja bilo ući u spor sa susjedom i tražiti ispravak granica parcele te vraćanje u prvobitno stanje, “pomirio” se s gubitkom kvadrata, unatoč dodatnom trošku od 4000 kuna za geodetski projekt novog stanja. Time se parcela s 306 kvadrata smanjila na 298 kvadrata, projekt je zbog toga doživio manje promjene, a trenutačno se čeka rješenje katastra da potvrdi usklađenje s prostornim planovima.
Arhitektonski studio ARCHAOS ponudio mu je dva rješenja idejnog projekta: željenu kuću s tri samostalne jedinice (za njega i suprugu, sina te kćer) i kuću kao jednu stambenu jedinicu. Iako to nije prvotno planirao, odlučio se za drugu opciju. Kuća će tako imati tri etaže na ukupno 174,5 kvadrata građevinske bruto površine plus dodatnih 10,5 kvadrata građevinske bruto površine strojarnice za bazen, veličine 5,5 x 3,5 kvadrata.
- Arhitektima sam dao vrlo slobodne ruke, a ja samo dopunjujem neke svoje želje oko detalja. Znam da ćemo koristiti najsuvremenije materijale koji su danas dostupni na tržištu, a projektom će biti realizirani i solarni kolektori za dogrijavanje vode u kući i bazenu - kaže.
Upravni odjel za graditeljstvo i prostorno uređenje - Ispostava Vis već je izdao posebne uvjete i uvjete priključenja za stambenu građevinu i otvoreni bazen, a uskoro počinje izrada glavnog projekta i troškovnika na temelju kojeg će moći unaprijed vidjeti koliko će ga koštati gradnja. Nakon toga se pokreće postupak za izdavanje građevinske dozvole, odabiru se izvođači te počinju radovi. Dakle, prava avantura tek slijedi, a mi ćemo svakako pratiti razvoj događanja.
- Projekt za dobivanje građevinske dozvole bit će najvjerojatnije gotov do kraja godine ili početkom siječnja. Očekujem da će dozvola biti izdana do proljeća, a gradnju planiram za jesen sljedeće godine. Volio bih da to bude brže, ali ne želim žuriti na uštrb kvalitete. No, zbog iznimnog porasta cijena građevinskog materijala, ali i problema s pronalaskom povoljnih i kvalitetnih majstora moram priznati da već imam noćne more - kaže.
FINANCIJSKI PLAN
Gradnja objekta 160 m2 = do 160.000 eura
Uređenje okućnice = do 20.000 eura
Namještanje objekta = do 10.000 eura
Rezerva = do 20.0000 eura
Zemljište = do 40.000 eura
TOTAL: 250.000 eura
TRI KRITERIJA
Parcele koje je gledao prošlo ljeto morale su zadovoljiti tri osnovna kriterija:
1. Nesmetan pogled na more sada, ali i u budućnosti kako mu ne bi netko drugi svojom gradnjom zaklonio pogled.
2. Veličina zemljišta od 300 do 600 kvadrata.
3. Povoljna cijena.
ŠTO SE MOŽE GRADITI U RUKAVCU?
Prije odluke o gradnji tradicionalne ili moderne kuće zavirio je u urbanističko-prostorno uređenje naselja Rukavac kako bi stekao uvid što se uopće smije graditi u tom prostoru: kuću za odmor najviše do 300 kvadrata građevinske bruto površine, maksimalne visine osam metara, i to suteren, prizemlje i kat. Udaljenost kuće od susjednih međa mora biti minimalno tri metra, a gabariti kuće, otvori, oblikovanje pročelja i krovišta te upotrijebljeni građevinski materijali moraju biti usklađeni s ambijentalnim vrijednostima sredine i mjerama zaštite kulturno-povijesnih cjelina i konzervatorskim smjernicama. Krovište može biti dvostrešno ili ravno, a najmanje 30 posto površine građevne čestice mora biti ozelenjeno. Također, UPU kaže kako je potrebno osigurati parking za svaku jedinicu u kući za barem jedno vozilo, a tu je i neizbježna septička jama jer kanalizacije zasad nema.
TIJEKOM ČIŠĆENJA PARCELE PRONAŠLI ODBAČEN OTPAD
Tijekom čišćenja parcele mislio je će jedan dio korova moći spaliti na licu mjesta, a ostatak zbrinuti preko komunalnog poduzeća, no vjetrovito vrijeme i blizina okolnih kuća takvo što nisu dopuštali. Korova je i bilo više, a u gustom granju pronađena je odbačena perilica, stari ormar...
RUŠITI POSTOJEĆI OBJEKT ILI GA REKONSTRUIRATI?
Građevina zatečena na parceli, za koju nije postajala nikakva dokumentacija o legalnosti, nije imala prozore ni vrata, iako je vidljivo da su bili prethodno ugrađeni. Vrata su našli razbijena i na podu, a prozori su očito otuđeni, isto kao i sve instalacije struje, vode i odvoda. Potresi koji su pogodili Hrvatsku natjerali su ga da promišlja o prethodnoj kvaliteti gradnje tog podruma, a nakon puno vaganja odlučio ga je srušiti do temelja i graditi potpuno novu stambenu jedinicu.
ARHITEKTONSKI KONCEPT
Na strmoj površini od 300 kvadratnih metara smještena je kuća tlocrtne površine 80 kvadratnih metara, orijentirajući se prema veličanstvenom pogledu na more i viške otočiće. Arhitekti nam opisuju kako je strmi teren omeđen cestom sa sjeverne strane i neuglednim susjednim kućama sa sve tri strane, pa je iz toga proizašlo logično rješenje da se kuća smjesti sa strane od sredine parcele kako bi se oslobodilo malo mjesta za gradnju odvojenog samostalnog bazena tlocrtne površine 17 kvadratnih metara.
- Prometni i pješački pristup (“most”) parkirališnim mjestima i glavnom ulazu kuće je sa sjeverne strane od nedovršene jednosmjerne lokalne ceste. Kuća je usidrena na strmoj lokaciji s dva betonska “bloka” u kojima se nalaze servisni prostori i stubišta koji povezuju sve etaže, a između ta dva bloka su predviđeni slobodni sadržaji poput spavaćih soba te dnevnog boravka i kuhinje, koji imaju okomit pogled na panoramu s obje strane. Osim toga, ti su blokovi tu s razlogom da se stvori i odvoji jednostavna i otvorena prostorna intima te zaštita od neželjenih susjednih pogleda i njihovih neuklopljenih kuća nastalih divljom gradnjom kako bi se stvorio mikroambijent samoće, jednostavnosti i čistog panoramskog pogleda na more i okoliš - kažu arhitekti.
Balkoni su sastavljeni od perforirane metalno-rešetkaste strukture koji se podupiraju na betonske blokove s obje strane na svakoj etaži, stvarajući dojam prozračnog i otvorenog prividnog mediteranskog štiha (pergole).
- Bazen sa sunčalištem kao treći betonski blok je namjerno odvojen od kuće vanjskim kaskadnim stubištem kako bi se stvorila igra volumena-blokova i time se naglašava uloga svih sadržaja u prostoru na parceli - dodaju.
Iza kuće su, nastavljaju, smješteni kaskadni i terasasti prostori u kojima se nalaze vrtovi, prostori za druženje i zbivanja te konzolno natkriveni prostor ispod kojega se nalazi otvorena ljetna kuhinja povezana s unutarnjom dnevnom zonom.
- Završna obrada je sirova: izloženi betonski blokovi, rustikalno žbukanje unutarnjih zidova, metalne strukture, vanjski kaskadni kameni zidovi te polirani betonski podovi kako bi se povezali s logikom ruralnog mjesta. Dakle, kako bi se ovaj naizgled grubi prostor učinio laganim, prostorni kontinuiteti, propusnost i intimnost stapaju se i prate jedni druge - zaključuju.
KOMUNALNI DOPRINOS VEĆI NEGO U ZAGREBU
Kod odabira parcele, priznaje, nije dovoljno vodio brigu o jednom vrlo bitnom detalju koji se zove komunalni doprinos, a plaća se pri izdavanju građevinske dozvole. Stoga se nemalo iznenadio kad je izračunao koliko će ga ta stavka koštati.
- Ovdje je važno voditi brigu da se radi o kubnim metrima, dakle dužina x širina x visina kuće. Prema grubim izračunima, moja kuća će imati oko 550 metara kubnih raspoređenih na suteren, prizemlje i kat pa me zanimalo koliko će me to koštati - kaže, dodajući kako su u odluci o komunalnom doprinosu Grada Visa utvrđene tri zone s obzirom na uređenost i opremljenost zone komunalnom infrastrukturom i prema njihovu položaju.
- Rukavac spada u drugu zonu pa to znači da će me komunalni doprinos stajati (550 m3 x 120 kn) 66.000 kuna (8800 eura). Pritom nema popusta za plaćanje odjednom kao u Zagrebu, nego je maksimalno moguće platiti u četiri rate u roku od godine dana, i to uz bankovnu garanciju ili hipoteku! Da sam kojim slučajem nastanjen na otoku barem sedam godina, onda bih dobio popust od čak 80 posto. No, budući da nisam, morat ću platiti više nego što to stoji u Zagrebu - kaže, dodajući kako ga je, usporedbe radi, zanimalo i kakve bi bile cijene da je odlučio kupiti parcelu u nekom drugom gradu na otoku.
- U Gradu Komiži su također tri zone. Dakle, da sam odlučio graditi kuću na području grada Komiže, isto u drugoj zoni kao u Rukavcu u što spada i, primjerice, Biševo, platio bih komunalni doprinos 16.500 kuna ili 2200 eura, odnosno ravno četiri puta manje - kaže.
Računao je i koliko će mu iznositi vodni doprinos, koji se u njegovu slučaju iskazuje u kubnim metrima (volumna gradnja).
- Vodni doprinos se plaća u tri zone, a visina ovisi o vrsti građevina i, naravno, zoni gradnje. Moj objekt spada u zonu A jer će moja nova kuća na moru u Rukavcu na otoku Visu biti udaljena manje od 1000 metara od obalne crte. Cijena vodnog doprinosa u zoni A za obiteljsku kuću do 400 m2 iznosi 8,44 kune po m3, a kako će kuća imati oko 550 m3 ispada da će me vodni doprinos stajati 4642 kune ili oko 620 eura. Ako usporedim cijenu komunalnog doprinosa, onda cijena vodnog doprinosa i nije tako strašna - zaključuje.
