Prosječna realizirana cijena kvadrata stana u starogradnji u Zagrebu od početka 2021. godine dosad vrti se oko 1700 eura po četvornome metru, pokazuju podaci nekoliko kvartova kao što su Centar-Donji grad, Jarun, Špansko, Knežija, Dubrava i Maksimir. Prosječnu cijenu starogradnje drže Maksimir i Centar s 1800 eura, a u Dubravi i Španskom prosjek cijene takvih stanova iznosi 1500 eura za kvadrat.
No, što se uopće u Zagrebu smatra starogradnjom?
- To su zgrade starije od 20 godina, odnosno novogradnja bi bilo sve građeno nakon 2000. godine. Uglavnom smo u ovom istraživanju realiziranih cijena gledali stanove u zgradama iz 60-ih, 70-ih i 80-ih godina - kaže Lana Mihaljinec Knežević, direktorica agencije Zagreb West, koja je za Jutarnji list provela ovo malo istraživanje.
Pritom su cijene novogradnje znatno više, ovisno o lokaciji i kvaliteti samog projekta, te nisu bile predmet ove analize.
Dvije kategorije
- Starogradnja i novogradnja ne bi se trebale gledati kao homogena cjelina, niti bi se njihove cijene trebale uprosječivati zbog velikih razlika u kvaliteti i karakteristikama nekretnina. To su dvije potpuno različite kategorije nekretnina. Iznadprosječno visoke cijene novogradnje remete stvarnu sliku o cijenama starogradnje koje imamo znatno više, pa Udruženje poslovanja nekretninama pri HGK planira početi razdvajati te dvije kategorije nekretnina u svojim analizama - ističe Mihaljinec Knežević.
Broj transakcija u promatranim kvartovima u 2021. godini u odnosu na lani je stabilan, ali ukupne brojke prodaje su male. Primjerice, u Centru je u prvih pola godina bilo oko 200 realizacija, u Maksimiru 60-ak, a na Trešnjevci, uključujući i Jarun, oko 400. Jedino je u Dubravi gotovo dvostruko više realizacija nego za isto razdoblje lani, njih je sad oko 180. U analizi su korišteni podaci za stanove od 45 do 120 kvadrata, dok su najprodavaniji već godinama, pa tako i ove godine, oni od oko 60 kvadrata do onih od oko 80. Izuzeti su bili stanovi u suterenu i potkrovlju. Analiza je, objašnjava Lana Mihaljinec Knežević, provedena na osnovi podataka iz sustava e-nekretnine Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, u koji se upisuju podaci iz kupoprodajnih ugovora dobiveni od Porezne uprave.
Savjeti agencija
- Iako je sustav e-nekretnine uvelike podigao kvalitetu procjena tržišnih vrijednosti nekretnina i omogućava nam uvid u realno stanje s cijenama, zbog toga što više ne postoji obveza porezne prijave, kroz koju bi se obrascem nekretnine mogle vrlo detaljno opisivati, nedostaju nam neki podaci koji bi sliku učinili još jasnijom. S obzirom na to da se u sustav unose cijene i podaci iz ugovora, tako nam je uz cijenu poznata točna lokacija nekretnine, ali se neki ključni podaci ne evidentiraju jer se niti ne unose u kupoprodajne ugovore - ističe Mihaljinec Knežević te dodaje da bi procjene bile preciznije i kvalitetnije kad bi još podataka postojalo u sustavu.
Tako se, primjerice, ne evidentira stanje samog stana, a pogotovo ne zgrade, pa se ne zna je li neka nekretnina u kojoj je kupljen stan ikad bila renovirana ili je li zgrada održavana, a to su ključne varijable koje utječu na vrijednost nekretnine.
- Nedostatak javno dostupnog izvora realiziranih cijena je problematičan jer vlasnici nemaju referentnu točku za formiranje cijene, osim u konzultacijama s licenciranim agencijama za nekretnine čije savjete često ne uzimaju u obzir, iako agencije imaju pristup e-nekretninama i vode vlastitu evidenciju o realiziranim cijenama. Vlasnici češće formiraju cijene uspoređujući se s drugim oglasima u nekretninskim oglasnicima, ali one nisu realne, pogotovo u posljednje dvije godine, i još češće predstavljaju njihove želje ili osobne planove - napominje Mihaljinec Knežević.
Pregrijano tržište
Cijene nekretnina su od 2015. do 2019. godine rasle i zbog niskih kamatnih stopa na kredite i štednju, akumuliranog kapitala, subvencija na kredite, općenito stabilne ekonomske situacije, rasta turističkog sektora te tradicionalnog pristupa ulaganja u nekretnine.
- Već u 2019. zabilježili smo pad transakcija u odnosu na 2018. godinu, što je bio pokazatelj da je tržište pregrijano. U 2020. i 2021. zbog potresa, covida i općenite neizvjesnosti dogodilo se stabiliziranje. Nije došlo do kraha tržišta, što su neki očekivali na početku krize, iako je u strogom centru broj transakcija znatno niži nego 2019. godine. No, nema više velikog rasta cijena starogradnje i svakako se u manjem broju postižu cijene kao do 2019., na što ukazuje pad transakcija. Također se realizirane cijene sve više razilaze od traženih. Oboje su pokazatelji da vlasnici koji stvarno žele ili moraju prodati uglavnom trebaju izvršiti korekcije traženih cijena - smatra Mihaljinec Knežević.
Još jednom naglašava, kao uvijek u svojim javnim istupima, da većina nekretnina ima svoj specifikum te je potrebno prilikom formiranja tražene cijene uzeti u obzir sve karakteristike - lokaciju, mikrolokaciju, godinu gradnje, orijentaciju, katnost, tlocrt, stanje stana, stanje zgrade, ima li ona lift, osiguran parking, blizinu škole - kako bi cijena bila što realnija, a realizacija kupoprodaje što brža i izvjesnija.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....