Brojni su vlasnici stanova u centru Zagreba, čije su stambene zgrade oštećene u lanjskim potresima, u svojevrsnoj pat-poziciji: u zajedničkom budžetu nemaju uplaćenih sredstava, ne mogu podizati iznos mjesečne pričuve, a samim time ni potraživati bespovratna sredstva za obnovu, a žute i crvene oznake na zgradama svakodnevno ih podsjećaju da život u njima nije siguran.
Jedno od potencijalnih rješenja kojim bi dugoročno riješili situaciju u kojoj su se našli prodaja je cijele zgrade investitoru koji bi na istoj lokaciji gradio novu zgradu jer ih kronično nedostaje u centru grada. Naravno, pritom se misli na zgrade koje nisu zaštićeno kulturno dobro ili važan dio povijesne cjeline grada, jer bi njih trebalo sačuvati te obnovnom vratiti u prvobitno stanje.
1,8 MILIJUNA EURA
Iako pokušaji prodaje cijele stambene zgrade nisu česti, primjera na tržištu ipak ima. Primjerice, u ponudi agencije Avenue nekretnine su dvije zgrade u Ilici, koje su nakon potresa dobile žute oznake. Jedna je bliže centru, građena je 1930., a ima 10-ak stanova površine od 50 do 110 kvadrata i četiri poslovna prostora. Tražene cijene kreću se od 1800 do 300 eura po kvadratu, a ukupna cijena iznosi 1,8 milijuna eura. Druga je zgrada lošijeg stanja, na potezu prema Črnomercu, sa osam stanova i dva poslovna prostora, gdje se početno traže nešto niže cijene, od 1400 do 1900 eura po kvadratu.
- Pokušavamo pomoći, no u pravilu je razlika između cijena koje prodavatelji priželjkuju i onih koje su investitori spremni platiti iznimno velika. Pripremni dio se najlakše odradi. Ako su svi suvlasnici suglasni s prodajom, potpisuje se svojevrsno pismo namjere, kako u kasnijoj fazi ne bi bilo iznanadnih odustajanja, naknadnih podizanja cijena i na taj način 'blokiranja' kupoprodaje. Tražena cijena individualno se dogovara sa svakim vlasnikom stana, a prema potencijalnom investitoru se iskazuje ukupan iznos za cijelu zgradu - kaže Branka Franičević iz agencije Avenue nekretnine.
PRIČUVA
Nažalost, dodaje, ne ide prodaja ni u situacijama u kojima vlasnici pokušavaju pojedinačno prodati stanove u višestambenim zgradama u užem ili širem centru, posebice u onima koje nisu primjereno održavane, a ni u pričuvi nemaju dovoljno sredstava za nužne sanacijske zahvate.
- Pričuva je osjetljiva tema bila i u nekim puno boljim vremenima i zapravo je pitanje koliko dugo suvlasnici mogu izdržati postojeće stanje. Mnogim vlasnicima, a naročito umirovljenicima, novo osjetno povećanje mjesečne pričuve na rok od deset godina jednostavno nije održivo. S druge strane, ako nema dovoljno zajedničkih sredstava, nema niti ulaganja u održavanje, a znamo da je to jedan od važnijih uvjeta za kvalitetan i siguran život i nesmetano funkcioniranje u stambenoj zgradi. Ako je zgrada još i oštećena u potresima, situacija je složenija jer se sanacija ne može više odgađati. Jednostavno nema idealnog rješenja koje bi zadovoljilo sva očekivanja prodavatelja, pa je i to razlog zašto imamo prve, istina sramežljive, pokušaje da se potencijalnim investitorima ponudi kupnja cijele zgrade. Druga opcija su pokušaji organiziranja suvlasnika oko prodaje nekih zajedničkih dijelova, poput tavansa i podruma, pri čemu bi se s potencijalnim kupcem dogovarao model isplate na način da se dobivena sredstva koriste za obnovu ili da se kupac obveže obnoviti neki njezin dio, poput stubišta ili krova - kaže.
I u agenciji Opereta kažu da su upoznati s jednim slučajem prodaje cijele zgrade s crvenom oznakom koja je u Novoj Vesi. Riječ je o uličnoj zgradi sa šest stanova, od kojih je dio za renoviranje, s oštećenim temeljima te dvorišnoj uređenoj kući. Prodavatelji su većinom umirovljenici, a za stanove traže od 1600 do 2500 eura po kvadratu. Međutim, u konkretnom slučaju jedan je suvlasnik neodlučan u vezi s prodajom, jer je uređena dvorišna kuća nakon potresa ostala neoštećena.
- Čak i kad su suvlasnici složni oko prodaje, investitoru se kupnja isplati jedino ako je prodajna cijena iznimno niska, s obzirom na to da se na troškove izrade projekata, ishođenja dozvola i samu gradnju moraju dodati troškovi rušenja te odvoz šute - kaže Robert Turčić iz agencije Opereta.
KALKULACIJE
Branka Franičević smatra da će investitori vjerojatno bolje reagirati ako se cijene takvih nekretnina u centru korigiraju.
- Ne treba zaboraviti da se investitorima prostor u kalkulacijama dodatno smanjio zbog skupljih troškova gradnje, kao i problema s nedostatkom radne snage. To što iskazanog interesa ima i što se u Zagrebu intenzivnije gradi, ne znači da svaki investitor neće precizno procijeniti je li za njega neka kupnja isplativa ili nije. Kod prodavatelja je slična situacija. Mnogi su svjesni da imaju dobru lokaciju, ali nerijetko ne mogu prihvatiti prodaju po nižim cijenama zbog nepodmirenih kredita ili zbog sredstava koje su uložili u uređenje prije potresa. Ipak, čini mi se da su bliže rješenju oni koji su otvoreniji za pregovore. Bez obzira nadaju li se isplati u cijelosti ili zamjenskoj nekretnini na istoj lokaciji, spremnost na razgovor s potencijalnim kupcem uvijek je dobrodošla - kaže Branka Franičević.
DRAGUTIN KAMENSKI
"Ako je već iskorišten sav potencijal zgrade, takva je investicija neisplativa"
Dragutin Kamenski, vlasnik tvrtke Kamgrad, kaže da je njegova tvrtka dosad dobila dvije ponude za kupnju oštećene zgrade u Zagrebu, ali ih nije prihvatila.
- Situacija je vrlo složena i ne može se općenito govoriti jesu li takve investicije isplative. Pojedini prodavatelji za postojeću nekretninu očekuju novac kako bi riješili svoje stambeno pitanje ili očekuju zamjensku nekretninu na istoj lokaciji, što podiže cijenu investicije i vrlo često je čini neisplativom. Nema generalnog pristupa, potrebno je analizirati lokaciju po lokaciju, vidjeti je li riječ o vrijednim i zaštićenim zgradama. Ključan je potencijal lokacije i gradnje, ako je on u cijelosti već iskorišten, onda je investicija neisplativa, a ako ima potencijal širenja, za svaku je lokaciju potrebno izraditi kalkulaciju i vidjeti koliko je učešće cijene u budućim kvadratima. Bez toga se ne može donijeti odluka - komentira Kamenski.
GORAN TURKIĆ
"Interpolacijama bi se pomladio grad i poboljšala kvaliteta života"
Goran Turkić, stručnjak za razvoj nekretninskih projekata te direktor tvrtki Rezidencija i Angora projekt, ističe kako je općenito teško postići suglasnost svih suvlasnika, a prodaja oštećenih zgrada po realnim cijenama mogla bi biti dobar modalitet po kojem bi se mogla komercijalizirati nekretninako na zadovoljstvo svih suvlasnika.
- Potres je otvorio jedan novi koridor za stanogradnju u Zagrebu. Investitori su već tražili određene prenamjene u građevinskim zonama, a s obzirom na novonastalu situaciju i velik broj zgrada koje su dobile crvene oznake, otvara se zona za gradnju koja se prije nije mogla razmatrati. Investitori će se fokusirati na interpolacije, kojima bi se u konačnici pomladio centar grada, poboljšala kvaliteta statike i drugih, okolnih zgrada, ali i sama kvaliteta života u njima - kaže Turkić.
Kod zgrada pod kulturnom zaštitom, dodaje, postoji određena problematika i trebalo bi vidjeti koliko bi zaštitari mogli biti susretljivi prilikom izdavanja dozvola za gradnju novih objekata.
- Potreban je stav Grada, jasni naputci što bi se moglo graditi, kao i brža administracija cijelog investicijskog ciklusa - zaključuje.
