Tržište nekretnina već je mjesecima vruća tema. Bez obzira na okruženje u kojem se nađemo - privatno, poslovno, neformalno, s vrtićkim mamama... - komentiraju se cijene nekretnina, od rekordnih iznosa stanova u prodaji do onih za najam. Pritom se neki razočarano žale da im najmodavci dižu stanarine, a mnogi se zgražavaju nad mjesečnim najamninama koje za pristojno uređene stanove već uobičajeno premašuju iznose od 1000 eura. Situaciju zorno prate i studenti, koji drugu polovinu ljeta tradicionalno provode u potrazi za koliko-toliko povoljnim stanom za vrijeme studija u sveučilišnim gradovima.
Što se točno događa na hrvatskom tržištu najma analiziramo s Lanom Mihaljinac Knežević, vlasnicom agencije Zagreb West i predsjednicom Strukovne grupe posrednika u prometu nekretnina Komore Zagreb.
- Tržište najma mora se promatrati segmentirano, prema regijama - Zagreb, kontinentalni dijelovi Hrvatske i obala; zatim periodu trajanja najma - kratkoročni, odnosno turistički i dugoročni; i tipu najmoprimca - studenti, lokalno stanovništvo i stranci. Najutjecajnije varijable i trendovi razlikuju se u svakoj regiji i svakom segmentu. Ona univerzalna i sveprisutna je manjak ponude stanova za dugoročan najam, primarno zbog prevelikog fokusa na turizam, ne samo na obali, nego i u Zagrebu. Manjak je i organiziranog smještaja u domovima za studente, kao i nepostojanje priuštivog najma organiziranog od strane jedinica lokalne samouprave ili kroz javno-privatna partnerstva, što postaje goruća tema u Hrvatskoj, koja uopće nema stambenu politiku - ističe Lana Mihaljinac Knežević.
Ponuda stanova u Zagrebu:
Dodaje kako tržište najma u kontinentalnim regijama, s niskom ekonomskom aktivnošću i demografskim problemima, nije vrlo aktivno.
- U segmentu dugoročnog, postoji potražnja od studenata u gradovima sa sveučilištem, poput Osijeka i Varaždina, gdje relativno lako nalaze smještaj izvan ‘domskog‘, dok skoro uopće nema potražnje za dugoročnim najmom od bilo koje druge vrste najmoprimaca. Bilježimo manji porast broja nekretnina za turistički najam u regijama poput Like i Slavonije, gdje vlasnici nekretnina ne vide perspektivu niti u jednoj drugoj ekonomskoj aktivnosti osim turizma, koji se i u tim područjima počeo malo više razvijati - tumači.
U turističkim središtima na moru, pak, dominira kratkoročan - turistički najam. I u taj segment, nastavlja, svake godine "ulazi" sve veći veliki broj jedinica, ne samo zato što se tako mogu ostvariti visoki prihodi, nego i zato što je vrlo nisko oporezovan, pa zbog toga i visoko profitabilan.
- Preveliki fokus na turistički najam direktno izaziva probleme poput pritiska na infrastrukturu, prenapučenosti i zagađenja u vrijeme sezone; i indirektne, poput demografskih. Vrlo negativno utječe na tržište nekretnina jer smanjuje ponudu nekretnina i za dugoročan najam i za kupnju - pojašnjava.
Nekretnina za dugoročan najam, ističe, skoro uopće nema na tržištu na obali, što stvara velike probleme studentima u sveučilišnim gradovima poput Rijeke, Pule i Zadra, ali i lokalnom stanovništvu, primarno mladima koji se žele iseliti iz zajedničkog kućanstva, a nisu dovoljno platežno sposobni da bi si mogli priuštiti kupnju vrlo skupih nekretnina, bilo rabljenih, bilo novogradnje.
- Također, zbog toga što je Hrvatska sve poznatija kao tzv. second home destinacija, ali i profitabilno tržište za turistički najam. Sve je više stranaca koji kupuju na obali, a s kojima se lokalno stanovništvo ne može nadmetati u platežnoj sposobnosti - kaže.
U Zagrebu, gdje je najveći priljev studenata, već godinama nema dovoljno nekretnina za najam.
- Nekretnine za najam u Zagrebu su tražene jer nema dovoljno smještaja u domovima. Problem je dodatno potenciran otkad u Zagreb dolazi sve više platežno sposobnijih, stranih studenata na studijske programe na engleskom jeziku, otkad je i u Zagrebu prisutna apartmanizacija i fokus na kratkoročan-turistički najam, ali i od potresa, koji je dodatno smanjio ponudu, primarno u Donjem Gradu. Uz studente, u Zagrebu, kao i na obali, sve je veća potražnja od strane mladih koji izlaze iz zajedničkih kućanstava, a ne mogu si, ili ne žele, kupiti sve skuplje nekretnine - govori Lana Mihaljinac Knežević.
Ponuda stanova u Zagrebu:
U Zagrebu postoji i mikrosegment unutar segmenta dugoročnog najma, u kojemu velike i luksuzne nekretnine na najatraktivnijim lokacijama unajmljuju stranci, diplomati, menadžeri i članovi uprava veliki tvrtki.
- Taj mikrosegment je vrlo specifičan, i po vrsti nekretnina koje se unajmljuju, i po postignutim cijenama najamnina, i nije doživljavao velike oscilacije i promjene posljednjih nekoliko godina, do rata u Ukrajini, zbog kojega je u Zagreb došao signifikantan broj obitelji koje si mogu priuštiti visoke najamnine, što je uzrokovalo manjak ponude - dodaje.
Zanimalo nas je i koliko su cijene najma porasle u posljednjih nekoliko godina.
- Stopa rasta najamnina bila je između 10 i 20 posto, i bila je niža nego u segmentu nekretnina za kupoprodaju, gdje je kumulativno iznosila između 20 i 30 posto u zadnje tri godine. Na segment najma manje utječu inflacija, pandemija i situacija u građevinskom sektoru, a najviše utječe turizam, radi kojega sve veći broj nekretnina ‘izlazi‘ iz tržišta dugoročnog najma. U regijama i gradovima u kojima uopće možemo govoriti o segmentu dugoročnog najma, najviše su porasle cijene manjih stanova, garsonijera, jednosobnih i dvosobnih stanova, jer su oni najtraženiji - zaključuje Lana Mihaljinac Knežević.
