Današnje kupce nekretnina moglo bi šokirati što se sve, ne tako davno, moglo i po kojim cijenama kupiti u Zagrebu.
Uzmemo li za usporedbu, primjerice, 2014. godinu, kada je prema podacima Državnog zavoda za statistiku prosječna cijena stana u Zagrebu iznosila 1570 eura po kvadratu, situacija je za kupce tada bila znatno povoljnija u odnosu na današnji rast cijena, ali i nedostatak ponude, i to ne samo u novogradnji, nego i u segmentu rabljenih i priuštivih stanova, što je trenutačno jedan od najvećih izazova na tržištu.
Prema podacima Lane Mihaljinac Knežević iz agencije za nekretnine Zagreb West, realizirana cijena stanova prošle je godine u Zagrebu iznosila 2200 eura po kvadratu. Međutim, svi agenti za nekretnine s kojima smo razgovarali ističu kako prosječne cijene ne treba uzimati "zdravo za gotovo" jer puno elemenata utječe na formiranje kupoprodajne cijene svake pojedinačne nekretnine, od starosti, kvalitete izgradnje, lokacije, pozicije u zgradi i tlocrta do potrebe dodatnog ulaganja.
- Podatak o prosječnoj cijeni je možda iznenađujući, ali ako se uzme u obzir da se prosjek temelji na velikom rasponu cijena, od onih vrlo visokih, luksuznih novogradnji na najatraktivnijim lokacijama, do onih znatno nižih, manje kvalitetnih, rabljenih nekretnina, onda je razumljiv - pojašnjava Lana Mihaljinac Knežević.
Prije desetak godina u Zagrebu su se, prema tadašnjim iskustvima agencija, najviše prodavali manji dvosobni i trosobni stanovi s cijenom do 100.000 eura, što je često bila psihološka granica kod kupnje nekretnina, ali ujedno i gornja granica za dobivanje kredita. Kada bi danas potencijalni kupci tražili stan za isti iznos, ostali bi, blago rečeno, razočarani ponudom.
- S obzirom na porast cijena u Zagrebu u zadnjih nekoliko godina, na najatraktivnijim lokacijama postalo je vrlo izazovno pronaći dvosoban stan do 100.000 eura. Na rubnim lokacijama grada, kao i onima izvan tramvajske zone, još je uvijek moguće pronaći rabljenje stanove do 100.000 eura, od kojih neki čak i nisu zapušteni ili za potpunu renovaciju. Taj trend, koji primjećujemo u Zagrebu tek u zadnjih par godina, u velikim europskim gradovima prisutan je već desetljećima. Priuštivih nekretnina na elitnim mikrolokacijama više nema na tržištu, tako da mladi i oni prosječnih primanja bivaju ‘istisnuti‘ prema rubnim dijelovima gradova ili u manje gradove u okolici velikih - kaže Lana Mihaljinac Knežević.
I Diana Perger iz agencije Euro-interijeri ističe kako je današnja ponuda do 100.000 eura skromna, a kako bi dočarala što se sve za isti iznos moglo kupiti prije desetak godina, u arhivi je pronašla neke realizirane transakcije. Od rabljenih stanova izdvaja onaj površine 40 kvadrata na Trešnjevci za 52.000 eura, stan od 45 kvadrata na Črnomercu za 78.000 eura, stan površine 56 kvadrata u Miramarskoj za 84.000 eura i stan od 87 kvadrata u centru za 110.000 eura. Ponuda stanova u novogradnji je također bila zadovoljavajuća. Primjerice, u to doba moglo se kupiti 50 kvadrata za 75.660 eura u Kustošiji, zatim 56 kvadrata za 76.500 eura u Gajnicama, 63 kvadrata za 85.000 eura u Vrapču, 55 kvadrata za 100.000 eura na Jarunu ili, pak, 45 kvadrata za 103.500 eura na Bundeku.
- Dakle, primjetno je da se tih godina puno toga moglo kupiti do 100.000 eura i da je bila velika razlika između cijene kvadrata stanova u novogradnji i korištenih stanova. Ipak, treba naglasiti da je tih godina kvalitetne novogradnje bilo malo i da ondašnjih 100.000 eura ne vrijedi isto koliko i danas. Hrvatska je tih godina bila u recesiji, neto plaća je iznosila oko 5000 kuna, cijene građevinskog materijala su bile daleko niže, a dostupnost radne snage velika. Banke su bile izuzetno oprezne kod plasmana kredita, a kamatne stope su bile oko 5%. Danas neki izračuni govore o oko 30% povećanja platežne moći hrvatskih građana u tih desetak godina. Krediti su svakako postali dostupniji, kamate su daleko niže, cijena građenja je višestruko narasla, nedostatak radne snage je osjetan i, za kraj, tu je već toliko spominjan APN - naglašava.
U ponudi agencije Euro-interijeri trenutačno nema nijednog stana do 100.000 eura, no Diana Perger ističe kako se oni često niti ne stignu oglasiti jer se odmah prodaju.
- Kao i kod nas, pretpostavljam da i kod većine kolega u agencijama postoji lista čekanja za stanove do tog iznosa. Trenutačno najpovoljniji stan koji imamo je onaj površine 32 kvadrata na Laništu, čija je cijena 107.000 eura. Međutim, od stanova koji su prodani u zadnjih mjesec, dva, a od kojih je rijetko koji stigao biti oglašen, izdvojit ću onaj u centru, površine 25 kvadrata, čija je cijena bila 58.000 eura, zatim stan od 41 kvadrata u Gajnicama koji je prodan za 100.000 eura, na Stenjevcu je prodan stan od 40 kvadrata za 108.000 eura... - nabraja. Dodaje kako u najavi imaju i odlično uređen stan od 29 kvadrata na Rudešu, čija je cijena 89.000 eura, ali sumnja da će se stići do objave oglasa.
Zanimalo nas je i postoji li novogradnja do tog iznosa.
- Novogradnja do 100.000 eura je urbana legenda. Šalu na stranu. Zadnja novogradnja koju smo imali u ponudi blizu tog iznosa bila je u ožujku 2022. godine - 43 kvadrata u Kustošiji po cijeni od 101.050 eura. Ali da se danas prodaje takav stan, ne bi koštao manje od 120.000 eura i za njega bismo imali zasigurno veliki interes s naše ‘liste‘ - kaže.
Kontaktirali smo i agenciju Opereta nekretnine, u čijoj se ponudi do 100.000 eura mogu pronaći stanovi površine od 23 do 51 kvadrat, a najveća je ponuda u centru, na Peščenici i u Dubravi.
- Stanovi se razlikuju po lokaciji, ali i stupnju uređenosti, odnosno potrebi ulaganja. Čak 56 posto stanova iz ove skupine traži dodatna ulaganja. Garsonijere čine 30% ponude, 37% su jednosobni stanovi i 30% dvosobni. Nadalje, 53% su stanovi u suterenu, prizemlju i visokom prizemlju, a 43% stanova iz ove skupine su na zadnjem katu. Najveći broj stanova iz ponude, njih 93%, nalazi se u stanogradnji - analizira Martina Mataić Škugor iz agencije Opereta nekretnine.
Dodaje kako ove stanove uglavnom kupuju roditelji za djecu studente, samci ili kupci s viškom sredstava s ciljem investicije, odnosno najma.
- Prilikom ulaganja u nekretnine do 100.000 eura, odnosno nekretnine manje kvadrature, potrebno je obratiti pažnju kome će se iznajmiti takav stan. Ako se stan želi iznajmiti studentima, treba biti u blizini fakulteta, studentskih domova i javnog prijevoza. Za turistički najam stan u centru ili širem centru je uvijek dobar izbor. Dakle, lokacija je najvažniji faktor - kaže.
