Današnja situacija na tržištu nekretnina kupcima ne ide u korist. Višegodišnji rast cijena, dodatno potaknut inflacijom, i dalje se bilježi u većini gradova, iako nešto oslabljen. Velika je i potražnja, dok s druge strane imamo kroničan nedostatak stanova u ponudi, iako se vidno gradi na mnogim lokacijama, ali je uglavnom riječ o nekretninama koje se smatraju luksuznima pa su i njihove cijene "paprene".
Sve su to izazovi s kojima se suočavaju oni koji već duže vrijeme aktivno pretražuju oglasnike. U potrazi za svojom idealnom nekretninom često će biti primorani na kompromis, odnosno morat će se odreći nekih od zadanih kriterija - lokacija, površina, broj soba, orijentacija, katnost, godina gradnje, blizina vrtića i škola... A kao "šećer na kraju" doći će i cijena koja će u većini slučajeva biti daleko od one cjenovno pristupačne za većinu građana.
Ipak, treba znati da se tražene cijene razlikuju od onih realiziranih. Na to često upozoravaju i domaće agencije za nekretnine, ističući kako je drastičan rast cijena zapravo samo prividan. Naime, praksa pokazuje kako su stvarne kupoprodajne cijene niže od onih koje se prikazuju na oglasima. Prema Burzi nekretnina, ta je razlika u Hrvatskoj na kraju 2024. godine bila na nevjerojatnih 30 posto. Uvijek, naravno, ima iznimaka, ali općepoznato je da prodavatelji nerijetko navode veću cijene s mišlju "ako prođe, prođe". No, kako ne biste ostali nasamareni, treba znati kako pristupiti cijelom procesu te kako pravilno pregovarati o cijeni.
Za početak, ako ste zainteresirani za određenu nekretninu, detaljno istražite ponudu u njezinom okruženju; proučite slične nekretnine, a njihove cijene navedene u oglasnicima usporedite s onim realiziranim - u Hrvatskoj su stvarne cijene dostupne na Geoportalu. Također, ako će se kupnja vršiti putem stambenog kredita potrebno je informirati se u banci o maksimalnom iznosu s kojim raspolažete i svim uvjetima kreditiranja. Ti su vam podaci od iznimne važnosti, nakon čega možete krenuti u pregovore.
PROČITAJTE VIŠE Otkriće kaštelanskog programera izazvalo potres u svijetu nekretnina
Je li (ne)pristojno ponuditi manje od tražene cijene? I za koliko uopće pokušati spustiti cijenu u startu, a pritom ne odbiti ili uvrijediti prodavatelja?
Na ovo pitanje ne postoji jedan ispravan odgovor, sve ovisi od situacije do situacije, ali i tome je li tražena cijena "nabrijana" ili odgovara realnim prilikama, no zgodno je vidjeti što kažu stručnjaci.
Primjerice, Terry Papp iz američke agencije Better Homes and Gardens Real Estate Connections u Indiani kaže kako u današnjem okruženju nije nepristojno ponuditi ispod tražene cijene.
"S kamatnim stopama i cijenama kuća koje su i dalje visoke, moć kupca kuće definitivno je manja. Tržište je trenutačno manje konkurentno. Više ne viđamo toliko kupaca koji nude iznose veće od traženih cijena za kuću, kao što smo nekada imali. Prodavatelji su još uvijek malo strogi u pregovorima, ali obično vidimo realizacija s 97 posto početne cijene. To znači da su prodavači skloniji pregovorima, nude preglede i vrše popravke. Situacija je bolja nego prije dvije ili tri godine. Ne volimo nuditi manje od 95 posto tražene cijene ako je cijena kuće ispravno određena jer ne želimo ponuditi premali iznos. To može stvoriti vrlo lošu dinamiku između prodavatelja i kupca u pregovorima. Prodavači bi se mogli uvrijediti, jer prodaja nekretnine može biti vrlo osobna. Ako ponudite nisku cijenu, protuponuda će biti blizu pune cijene. Ali ako ponudite razumnu cijenu, poput 95 do 97 posto izvorno tražene cijene, velika je vjerojatnost da će prodavatelj pristati na tu cijenu ili se vratiti s poštenom protuponudom", rekao je Papp za portal Better Homes and Gardens.
Međutim, dok Papp predlaže kupcima da ponude samo 3 do 5 posto niže od tražene cijene, u britanskom centru za savjetovanje postojećih i budućih vlasnika nekretnina The HomeOwners Alliance, smatraju kako bi prva ponuda mogla biti i odvažnija.
"Kada dajete ponudu za nekretninu, dobro je pravilo ponuditi 5 do 10 posto niže od tražene cijene. Prodavatelji često to uzimaju u obzir i nude svoju nekretninu za veće iznose od onih koje su spremni prihvatiti", naveli su na svojim internetskim stranicama.
Preporučili su i angažirati agenta za nekretnine koji bi vodio cijeli proces, ali i tu postoji jedna dobra "caka".
"Kada prvi put kontaktirate agenta za nekretnine, umanjite iznos koji ste spremni potrošiti. Agenti za nekretnine obično vam prikazuju kuće nešto iznad vašeg limita, a to će vas staviti u bolji položaj kada je u pitanju pregovaranje", dodali su.
Isto tako, ako se "zaljubite" u nekretninu, bolje je izbjeći izjave da ste konačno pronašli svoj idealni dom.
"Ako ste previše zainteresirani, agent i prodavatelj će pomisliti da ste možda spremni platiti više. Ostanite hladni i postavljajte pitanja koja će vam biti od koristi u procesu pregovaranja", istaknuli su.
Iznos veći od tražene cijene isplati se ponuditi jedino ako ste sigurni da prodavatelj već ima ozbiljne ponude ili ako ste se stvarno zaljubili u nekretninu pa ste zabrinuti da ćete ju izgubiti.
"Pravilo broj jedan prije početka pregovora je donijeti odluku o maksimalnom iznosu koji želite potrošiti na nekretninu. Ne zaboravite da postoje dodatni troškovi kupnje koje ćete htjeti uzeti u obzir u svom proračunu", upozorili su i naveli još neke smjernice kojih bi se trebalo držati. Recimo, ako možete pokazati fleksibilnost, primjerice s vremenskim rokovima, to vas može učiniti privlačnijim kupcem i kao rezultat toga možete dobiti prihvaćenu nižu ponudu. Također, važno je ostati pristojan i miran u svakom trenutku.
PROČITAJTE VIŠE Poznati sportaši i biznismeni hrle u hit-regiju u Hrvatskoj
Nadalje, ako razmišljate o izravnom kontaktu s prodavateljem, morate biti spremni na to da je takav način pregovaranja ponekad teži nego uz posredovanje agenta.
Kad ste spremni ponuditi svoju finalnu ponudu, neka bude formalna, što znači u pisanom obliku, kako biste smanjili mogućnost kasnije zabune ili svađe. I za kraj, ako vaša ponude bude prihvaćena, natjerajte prodavatelja da ju odmah ukloni iz oglasnika, jer to smanjuje rizik od preprodaje nekretnine ili pojave drugog kupca s većom ponudom.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....