Obnova stare kamene kuće u kontinentalnoj Istri ili dalmatinskom zaleđu mnogima zvuči kao idealna investicija – mali početni ulog i velik potencijal za solidnu buduću zaradu od turizma. No stvarnost je, kako piše Bauštela.hr, ipak nešto složenija.
Na tržištu se mogu pronaći kamene kuće u raznim stanjima, od potpunih ruševina do djelomično obnovljenih objekata. Upravo o stanju ovisi i cijena, ali i ukupna isplativost projekta.
Ruševne kuće u Istri danas se mogu kupiti već za 20.000 do 30.000 eura, što ih čini privlačnima investitorima s manjim budžetom. Međutim, tek onda slijedi pravi trošak u obliku obnove.
Kako piše Bauštela.hr, za kuće površine 120 do 140 kvadrata, troškovi adaptacije kreću se od 500 do 1200 eura po kvadratu. To znači da obnova može koštati između 60.000 i 144.000 eura. Prednost ovakvog pristupa je potpuna sloboda u dizajnu i prilagodbi prostora, no rizik od nepredviđenih radova i troškova može značajno smanjiti očekivanu dobit.
Kompromis predstavljaju djelomično obnovljene kuće, kakve se mogu pronaći u mjestima poput Svetvinčenta ili Žminja. Njihove cijene kreću se od 50.000 do 104.000 eura, ali zahtijevaju manja dodatna ulaganja i brže se stavljaju u funkciju. Takve nekretnine često su izbor investitora koji žele smanjiti rizik i što prije početi s povratom ulaganja.
Kada je riječ o zaradi, potencijal nije zanemariv. Potpuno uređena kuća za turistički najam može tijekom sezone donositi između 1000 i 2500 eura tjedno. U razdoblju od 12 do 16 tjedana to znači bruto godišnji prihod od 12.000 do čak 40.000 eura. Ipak, konačna računica ovisi o lokaciji, razini uređenja, ali i kvaliteti upravljanja i marketinga objekta.
Od kuda početi?
Stručni dio obnove pak dodatno komplicira cijelu priču. Arhitekt Hrvoje Marinović upozorava da se radovi gotovo uvijek započinju od krova.
"Najčešće se u obnovu kreće od skidanja kupe kanalice sa krova te dotrajalih krovnih greda koje najčešće propadaju uslijed prodora vode u konstrukciju krovišta", objašnjava Marinović, dodajući kako je ključan problem dotrajala odvodnja i nedostatak hidroizolacije.
Poseban izazov su i konzervatorski uvjeti. „Prilikom zamjene krovnog pokrova konzervatorski zahtjevi su strogi i najčešće ne dopuštaju pojednostavljene inačice, već inzistiraju na originalnoj kupi kanalici“, ističe, uz napomenu da se u rijetkim slučajevima traže i kamene ploče, poput onih u Pučišćima na Braču.
Kada je u pitanju nosiva krovna konstrukcija, napominje kako ona mora biti drvena.
"Kose betonske ploče nisu preporučljive zbog svoje težine. Jedan prostorni metar betona teži dvije i pol tone. To su prevelike težine za stare kuće koje nemaju ni centimetra armiranog betona u sebi", upozorava Marinović. Slično vrijedi i za međukatne konstrukcije – beton može narušiti stabilnost zidova, osobito u slučaju potresa, pa se preporučuju drvene grede ili čelična ojačanja.
"Nije preporučljivo, a često ni dopušteno, izvoditi ih tako da se ‘prošlicaju‘ zidovi, ubaci armatura i nalije nova betonska ploča", ističe arhitekt.
Kameni zidovi, koji su nosivi element, zahtijevaju posebnu pažnju. Obnova najčešće uključuje uklanjanje stare fuge, pjeskarenje i ponovno fugiranje. Također, u pravilu se izvodi tek jedan serklažni prsten na vrhu objekta, dok se dodatna stabilnost postiže čeličnim zategama.
Kako piše Bauštela.hr, jedna od najvećih pogrešaka je ugradnja moderne PVC ili aluminijske stolarije. "Stolarija bi morala biti isključivo drvena… inače dolazi do kondenzacije i gljivica", ističe Marinović.
Iako zahtjevna i skupa, obnova kamenih kuća može biti isplativa investicija.
"Svakako je obnova, pogotovo konzervatorska, skup i dugotrajan posao, ali je isplativ jer turizam je danas unosan posao", zaključuje Marinović.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....